【正文】 31 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 32 開發(fā)商訴求 ? 開發(fā)商訴求：項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展方向、期望均價(jià)、開工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過項(xiàng)目招投標(biāo)文件或與開發(fā)商溝通了解。 ? 六、每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）的 水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的 20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于該層建筑面積的 15%。 建筑 間距 系數(shù) 日照 測(cè)算 標(biāo)準(zhǔn) 建筑 寬高比 與樓座排布相關(guān)的規(guī)范 …… 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 27 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 ? 日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)： 《 沈陽(yáng)市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定 》 (沈陽(yáng)市人民政府令 2023第 64號(hào) ) ? “ 第九條”：住宅建筑高度在 40米以上時(shí)， 面寬不大于 60米 。 ? 經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 7 思源 2023年北京地區(qū) 某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 8 易居 2023年上海地區(qū) 某項(xiàng)目前期定位報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 9 世邦魏理仕 2023年青島地區(qū)的前期報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 10 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 11 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 客觀事實(shí) 主觀判斷 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 12 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 13 地塊資料 ? 地塊資料主要包括： 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 地塊 CAD圖 地塊內(nèi)外部情況 既有規(guī)劃方案 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 14 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊 真實(shí) 的官方 權(quán)威 信息 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 15 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 16 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、 限高、建筑密度 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 17 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 是否含代征 /代建的道路用地及 綠化用地 指標(biāo) 是否有政策房指標(biāo)？ 限價(jià)房 /廉租房 /回遷房 /回遷商業(yè) 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 18 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離 社區(qū)出入口方位設(shè)臵要求與車位配比要求 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 19 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 地塊圖：直觀了解 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 20 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補(bǔ)充 市政管線情況、采暖方式 …… 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 21 地塊資料 | 地塊 CAD圖 ? 地塊 CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 底稿 ， 力求準(zhǔn)確無(wú)誤 。 ? “第十四條”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于 ，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)； 在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，當(dāng)建筑高度在 40米以上時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于 ，且建筑間距不得小于 40米 ； ? “第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布臵的高層住宅之間的建筑間距除滿足本規(guī)定相對(duì)應(yīng)的建筑間距要求外， 不得小于 30米 。此外， 陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于 ，低層住宅、退臺(tái)式建筑陽(yáng)臺(tái)等有特殊要求的除外。 ? 最重要是項(xiàng)目目標(biāo)： 追求高利潤(rùn)還是回款速度？ 本項(xiàng)目的目標(biāo)是什么？ 是迅速回收資金 是利潤(rùn)最大化 關(guān)鍵是大老板的想法 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 33 開發(fā)商訴求 ? 開發(fā)商對(duì) 開工順序 常常有自己的考慮。 ? 對(duì)產(chǎn)品策劃的要求往往局限于開發(fā)商既有方案的局部修改，如某一戶型的室內(nèi)布局調(diào)整、銷售動(dòng)線的重新安排等。 案例：黃土崗項(xiàng)目 基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位等 西側(cè) 綠化隔離帶 東側(cè) 綠化 隔離帶 東側(cè)居住地塊 西側(cè)居住地塊 N 中高端 商品住宅區(qū) 中端 商品住宅區(qū) 公租房 限價(jià)房 景觀公園 總體規(guī)劃建議 | 總規(guī)布局 由西向東排布：政策房 中端商品房 中高端商品房 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 61 總體規(guī)劃建議 | 總規(guī)布局 ? 總規(guī)圖：各物業(yè)類型的 樓座 排布、朝向、建筑形式、標(biāo)準(zhǔn)層面積、 單元數(shù) 等詳細(xì)指標(biāo)。 ? 高端項(xiàng)目： 墻面、地面裝修，送廚衛(wèi)全套家具家電，智能家居系統(tǒng)，報(bào)價(jià) 5000元 /㎡ 以上 案例：北京遠(yuǎn)洋公館 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 83 附加值提升建議 | 精裝修 ? 精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目定位及對(duì)銷售均價(jià)的預(yù)期，確定 交房標(biāo)準(zhǔn) 和 成本價(jià)格、對(duì)外報(bào)