【正文】 開發(fā)類企業(yè) 32家，交易類 8家，配套類 29家）盈利模式 藍印 新都 嶺南 市場 海天 內(nèi)部訪談（ 17人）?包括公司章程復(fù)印件 20份，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 25份，企業(yè)狀況表 21份，財務(wù)狀況表 21份，企業(yè)基本信息調(diào)查表40份。前期訪談 資料分析 初步結(jié)論2XX投資顧問有限公司 本次調(diào)研流程介紹 企業(yè)調(diào)查從 2023年 10月上旬開始，所有的人員訪談、調(diào)查、研究和分析由智仁公司的顧問人員在市場系統(tǒng)管理經(jīng)營人員的配合下完成。?對交易市場有限公司高層管理人員和下屬企業(yè)管理人員的個別訪談了解企業(yè)目前存在的主要問題。 高幸奇 韓興 胡建平 智仁公司專業(yè)顧問訪談（ 2人） 東岸 東晨 市場綜合服務(wù)中心 金陽技術(shù)協(xié)會 天益 組織體系 9402交易市場有限公司主要下屬企業(yè)發(fā)展歷程佳騰 金緣 拆遷 蘭印房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)共有 32家 鶴城 東晨 華迅 浦江 金緣 新都 雙浦 通源 富順 交易市場有限公司資產(chǎn)狀況關(guān)于浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司資產(chǎn)狀況的幾點結(jié)論? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)在整個交易市場有限公司中占有主導(dǎo)地位? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)負債率相對較高? 房地產(chǎn)開發(fā)板塊中資產(chǎn)規(guī)模比較平均，沒有一到兩家規(guī)模較大的企業(yè)? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占到浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司總資產(chǎn)的 %，房地產(chǎn)交易類企業(yè)總資產(chǎn)占 %，房地產(chǎn)配套類企業(yè)總資產(chǎn)占 %? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到%? 資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——藍印公司的總資產(chǎn)也僅有 14XX投資顧問有限公司C1 三大板塊經(jīng)營績效16XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司經(jīng)營戰(zhàn)略與盈利模式演變1993 20231995單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以交易為主開發(fā)為輔以開發(fā)為主交易為輔第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —— 東揚公司成立（年份）◆ 經(jīng)營 戰(zhàn)略◆ 盈利模式交易開發(fā)交易開發(fā)交易、 企業(yè)與其外部客觀的經(jīng)營條件、經(jīng)濟組織及其它外部經(jīng)營因素之間處于一個相互作用、相互聯(lián)系、不斷變化的動態(tài)過程之中。評估標準 分析說明進入壁壘 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27XX投資顧問有限公司企業(yè)宏觀環(huán)境經(jīng)濟因素 自身的能力提出了更高要求。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)對ＧＤＰ貢獻到2023年將增加到１０％國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資增長　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可或缺的因素。?經(jīng)營環(huán)境的變化，使得企業(yè)遭遇到發(fā)展中的瓶頸，因此，企業(yè)必須通過某種程度的變革來避免邊緣化的危險。企業(yè)企業(yè) 交易市場有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關(guān)系實線箭頭表示管理關(guān)系上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營者個人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35XX投資顧問有限公司交易市場機構(gòu)設(shè)置狀況企業(yè)具有較強現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4營運能力 未做分析 (銷售凈利率 ) 發(fā)展前景： 九十年代初，商品房交易量不足 100萬平方米， 1995年突破 500萬平方米， 1998年突破 1000萬平方米， 2023年突破 1500萬平方米， 2023年達到 1797萬平方米，逐年的上升趨勢十分明顯。 結(jié)論： 上海房地產(chǎn)交易行業(yè)吸引力較大，但競爭日趨激烈，以目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的實力難以得到長期健康的發(fā)展。 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的主要配套類企業(yè)有拆遷、銀信、海天、東康、聯(lián)迅、東昊等，基本上涵蓋了整個房地產(chǎn)行業(yè)。配套服務(wù)　　　　　 ? 　　　　　　從已有資料看，配套類企業(yè)經(jīng)營業(yè)績較好，其中浦東產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀有限　　　　　　　　　　　　　　　　公司凈資產(chǎn)收益率為 %；國衡房地產(chǎn)估價有限公司 %；　　　　　　　　　　　　　　　　海天事務(wù)所 %；評估公司具備國家 AAA資質(zhì) .人　才　　　　 長期發(fā)展（后頁）　　　　　　　結(jié)論員工培訓(xùn)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境45XX投資顧問有限公司公司十年發(fā)展始終以搶占資源為目標，通過借殼發(fā)展使企業(yè)壯大。? 文化 混亂職能運作管理層 股 業(yè) 股權(quán)合并基本方案：增加各級經(jīng)營層一、二、三級公司的持股。公司合理的治理結(jié)構(gòu)。實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離。管理層收購的概念：在收購?fù)瓿珊?，形成新的董事會和董事成員，并重新構(gòu)建合理的企業(yè)組織框架。管理層收購首要的目標是收購整個公司外部非自然人股東的股份。治理方案收購股份的具體運作應(yīng)以內(nèi)外結(jié)合、分步操作為原則。關(guān)鍵問題62XX投資顧問有限公司方案 B示意圖? 管理者對外部股份聯(lián)合收購，對企業(yè)內(nèi)的參股部分再分配。指導(dǎo)思想份和內(nèi)部互相參股股份同時，對兩公司內(nèi)部參股股份進行清理，股份按各自資產(chǎn)扎清后，將剩余的參股股份委托一家信托公司托管。容易得到多數(shù)員工支持，操作成本降低，但評估和運作比較復(fù)雜。由于金陽公司為東揚公司大股東，自然收購東揚公司并形成集團總公司，真正的控股人為管理層。該方案還可衍生出參考方案，即暫時不采用管理層收購的手段，而以行政手段將金陽公司外部非自然人股份和東揚公司控股金陽公司 41％的股份統(tǒng)一劃歸第三家公司，這家公司就成為金陽公司的大股東，然后如上所述依次兼并東揚等公司組建企業(yè)集團。指導(dǎo)思想 增設(shè)原公司缺欠或相對較弱的戰(zhàn)略投資和稽核審計、法務(wù)等職能部門。治理方案指導(dǎo)思想在一定階段將部分原管理人員調(diào)任董事、監(jiān)視會任職，使其向單一的企業(yè)所有者過渡。這樣的操作方法比較簡單，需要相關(guān)的財務(wù)、評審相對較少，改革有一定的過渡。關(guān)鍵問題65XX投資顧問有限公司方案 C示意圖? 內(nèi)部公司轉(zhuǎn)讓股份實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)調(diào)整，并由管理層最終控股。這里企業(yè)員工也有權(quán)參與購股。關(guān)鍵問題63XX投資顧問有限公司股份清理，公司合并自然人原金陽公司三林等兩公司原東揚公司自然人信托公司管理層公司 管理層全資或控股（通過信托） 全資（可含職工持股份額）合并新設(shè)集團公司管理層收購東揚公司與金陽公司外部非自然人股份，忽視兩公司內(nèi)部參股，管理者所有持股達到一定比例時就可實現(xiàn)控股。在此基礎(chǔ)上，操作建立新的組織架構(gòu)，整合內(nèi)部業(yè)務(wù)方案A方案C方案B60XX投資顧問有限公司方案 A示意圖? 通過收購全部外部非自然人股份形成控股，實現(xiàn)管理層收購。指導(dǎo)思想但這種方式目前還存在某些弊端。關(guān)鍵問題57XX投資顧問有限公司管理層收購的主要方法方的激勵?；痉桨福褐鳡I業(yè)務(wù)的一級行業(yè)公司為主進行合并，構(gòu)建集團公司主體。整 經(jīng) 股東、員工改革認知度低 收購機制良好的企業(yè)委托經(jīng)營目 治理方案公司近年來快速發(fā)展的同時也堆積了許多問題：公司內(nèi)股權(quán)交錯，管理層次混亂，管理費用居高不下；對外無法形成 市場 品牌，競爭力大為消弱，從而影響公司的長期發(fā)展和收益，企業(yè)改革已刻不容緩。產(chǎn)利用率低 ,人力資源 業(yè)務(wù)的能力培育核心競爭力的前景 面臨進一步降低的在房地產(chǎn)行業(yè)較強的 ? 集團的有利條件 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境47XX投資顧問有限公司浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案48XX投資顧問有限公司集團發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整方向企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境46XX投資顧問有限公司這種模式對企業(yè)未來的影響對經(jīng)營層的長期激勵不足，經(jīng)營層在企業(yè)運作過程中缺乏源動力管理結(jié)構(gòu)混亂 ,表現(xiàn)為管理層次不明晰 ,股權(quán)結(jié)構(gòu)混亂 ,只能運作不流暢，經(jīng)營成本高公司發(fā)展戰(zhàn)略不明晰 ,各項業(yè)務(wù)近乎平均發(fā)展 ,不能集中資源于盈利性高 ,發(fā)展有潛力的業(yè)務(wù) .沒有核心競爭力公司遠景?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 “整合外部資源， ‘借 ’殼運作，快速發(fā)展 ”成長模式所引發(fā)的問題根本原因 突出的問題 具體現(xiàn)象經(jīng)營管理體制滯后法人治理結(jié)構(gòu)先天不足（治理結(jié)構(gòu)）對決定企業(yè)發(fā)展模式成功與否的關(guān)鍵因素 —— 經(jīng)營層的長期激勵不足分散經(jīng)營，代理機制失靈（管理模式）下屬企業(yè)小而全，企業(yè)不能有效利用資源，二級經(jīng)營者并不向?qū)嶋H股東負相應(yīng)責(zé)任， “山頭主義 ”嚴重管理錯位，職能缺失（職能運作）管理組織不合理，二級公司代替總公司經(jīng)營職能部門運轉(zhuǎn)不暢，部分管理職能喪失缺乏實際有效的協(xié)調(diào)監(jiān)控，企業(yè)經(jīng)營成本高企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 　　　人才年齡結(jié)構(gòu)和素質(zhì)結(jié)構(gòu)均不合理，不足以支撐　　　　　　　　　　　 開發(fā)產(chǎn)品多次獲 ”白玉蘭獎 ”\”金橋獎 ”　　　　　　 與競爭對手比較：應(yīng)當看到，浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的銀信、聯(lián)迅、海天等企業(yè)的發(fā)展前景十分廣闊，比如銀信可以涉足投資業(yè)務(wù)，聯(lián)迅可以提供住宅智能化服務(wù)，這些都是回報非常豐厚的業(yè)務(wù)。 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構(gòu)筑階段。 競爭對手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實力雄厚，占據(jù)了大部分的市場份額，還有大量小型房地