【正文】 新老交替? 　　　人才年齡結(jié)構(gòu)和素質(zhì)結(jié)構(gòu)均不合理，不足以支撐　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　銷售毛利與凈利率相差太遠(yuǎn)，達(dá)到了３５％，管理費(fèi)用過高，占毛　　　　　　　　　　　　　　　　毛利的８０％。開發(fā)產(chǎn)品多次獲 ”白玉蘭獎(jiǎng) ”\”金橋獎(jiǎng) ”　　　　　　 與競爭對(duì)手比較：應(yīng)當(dāng)看到，浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的銀信、聯(lián)迅、海天等企業(yè)的發(fā)展前景十分廣闊，比如銀信可以涉足投資業(yè)務(wù)，聯(lián)迅可以提供住宅智能化服務(wù)，這些都是回報(bào)非常豐厚的業(yè)務(wù)。 競爭對(duì)手：從目前房地產(chǎn)配套行業(yè)來看，還沒有特別大型的企業(yè)在行業(yè)內(nèi)存在，基本都處于一個(gè)發(fā)展的階段。 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構(gòu)筑階段。 與競爭對(duì)手比較：與大型房地產(chǎn)中介相比在業(yè)務(wù)的取得方面比較困難，沒有統(tǒng)一的品牌效應(yīng)，營銷及銷售力量相對(duì)薄弱，缺乏一支專業(yè)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍；而與小型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相比又沒有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。 競爭對(duì)手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀(jì)、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實(shí)力雄厚，占據(jù)了大部分的市場份額，還有大量小型房地產(chǎn)中介搶占了一定的市場份額。有關(guān)資料顯示， 2023年底上海的 3466家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，注冊(cè)資本大于 5000萬，具有 5年以上開發(fā)經(jīng)歷的一級(jí)企業(yè)有 35家，占總數(shù)的 %，二級(jí)企業(yè) 185家，注冊(cè)資本金大于 800萬的三級(jí)企業(yè) 289家，不到800萬的三級(jí)及三級(jí)以下的企業(yè)約占 80%，與之對(duì)照，交易市場有限公司目前共有房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè) 32家，沒有一級(jí)和二級(jí)的企業(yè)，注冊(cè)資本大于 800萬的三級(jí)企業(yè)也僅有 9家，這說明開發(fā)企業(yè)的規(guī)模過小將會(huì)使浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司在行業(yè)競爭中處于非常不利的境地。銷售凈利率 弱盈利能力 在目前的實(shí)際運(yùn)作中，總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置中最明顯的問題在于，總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)個(gè)下屬部門，而副總經(jīng)理并沒有行使管理下屬各部門的職能，而是直接分管各條線的下屬企業(yè)，甚至于直接擔(dān)任下屬企業(yè)的總經(jīng)理進(jìn)行公司的日常運(yùn)作。從上圖中我們可以看到，目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司一個(gè)很不正常的現(xiàn)象就是作為系統(tǒng)內(nèi)部二級(jí)企業(yè)的交易市場行使了集團(tuán)總公司的職能，在實(shí)際運(yùn)營過程中，此種管理模式易淪為主要經(jīng)營者個(gè)人管理，造成職能部門功能喪失。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組織體系企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ?加之企業(yè)發(fā)展過程中追求先發(fā)展后整合的思路以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一些政策性規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部形成了公司之間、母公司與子公司間互相參股、互相控股的復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)。目前按提供的產(chǎn)品或服務(wù)分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個(gè)條線 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運(yùn)作，快速發(fā)展 ”的成長模式。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增加，帶動(dòng)住房消費(fèi)。? 第二產(chǎn)業(yè)投資成加速趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長落后于整個(gè)第二產(chǎn)業(yè)投資增長 的限制? 對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的限制 有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于項(xiàng) 提高了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)企業(yè)要有企業(yè)內(nèi)部環(huán)境26XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)將在較高需求量的基礎(chǔ)上的平穩(wěn)增長期。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 資料來源：智仁項(xiàng)目組分析 二級(jí)企業(yè)不到 20%，有進(jìn)一步整合的空間目前，上海房地產(chǎn)企業(yè)超過 3500家，一、行業(yè)結(jié)構(gòu) 比例元住宅銷售為１７９０ .４８萬平米７４８億結(jié)果 對(duì)這些外部環(huán)境分析的目的就是找出外部環(huán)境為企業(yè)所提供的可以利用的發(fā)展機(jī)會(huì)以及外部環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展所構(gòu)成的威脅，以此作為制定戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)、依據(jù)和限制的條件。配套17XX投資顧問有限公司1993 2023企業(yè)自身壯大的需要外部項(xiàng)目和資金資源單一的房產(chǎn)交易服務(wù)提供商大型房產(chǎn)綜合服務(wù)提供商宏觀政策對(duì)于住宅開發(fā)的支持；房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的需要；危舊住宅改造與市政建設(shè)造就了大量需求 ……單一的銷售業(yè)務(wù)難以支持企業(yè)的發(fā)展壯大和發(fā)揮經(jīng)營管理者個(gè)人能力”借 “殼發(fā)展搶占資源年份內(nèi)外部因素共同推動(dòng)上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變18XX投資顧問有限公司浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案19XX投資顧問有限公司環(huán)境分析是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)、依據(jù)和限制的條件。 2023年上半年交易板塊完成利潤 ，占到去年利潤的 %,配套板塊完成 ，占到去年利潤的 %，開發(fā)板塊完成 ，占去年利潤的 %。三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況 上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司資產(chǎn)狀況 聯(lián)迅 拆遷職工技術(shù)協(xié)會(huì) 金榕 花城職工技術(shù)協(xié)會(huì) 金品 市場職工技術(shù)協(xié)會(huì) 拆遷 經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所 房地產(chǎn)配套類企業(yè)共有 29家 新洲交易 東方城市花園 房地產(chǎn)交易類企業(yè)共有 8家 東萊 金緯 佳騰 海名 天益 興合 東揚(yáng) 銀信脈通海名 良嘉 金陽 0096經(jīng)過十年的發(fā)展歷程，上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)在規(guī)模、數(shù)量、資產(chǎn)不斷增長的同時(shí)已經(jīng)從一家單一的房地產(chǎn)交易類企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐患覔碛?69家下屬企業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。1993 2023年份幾十人 股權(quán)結(jié)構(gòu)縱橫交錯(cuò)的集團(tuán)化企業(yè)人員情況 凈資產(chǎn) 資產(chǎn)狀況 金緯 佳騰 金策 星棋 東康 金航 市場技術(shù)協(xié)會(huì) 東昊 華迅 金陽 上海復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授 李建超 江建華 黃少波 蔣洪濤 談?dòng)?4XX投資顧問有限公司在二周的時(shí)間里，我們進(jìn)行了 19次訪談，并收集了大量企業(yè)的基礎(chǔ)資料?對(duì)現(xiàn)有資料和個(gè)別訪談所獲取的信息進(jìn)行交叉論證，在提供資料與訪談所獲取的信息相矛盾的情況下，我們均進(jìn)行相關(guān)論證。?并根據(jù)要求制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃?對(duì)市場系統(tǒng)有關(guān)資料進(jìn)行搜集、處理和分析。在本次調(diào)查中，智仁公司采用了現(xiàn)有資料研究、個(gè)別座談、電話、傳真等方法對(duì)市場系統(tǒng)及其內(nèi)部下屬企業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)查、分析與評(píng)估著重通過對(duì)市場系統(tǒng)的高層管理人員和下屬公司的主要負(fù)責(zé)人的訪談了解了市場及其下屬企業(yè)的目前經(jīng)營狀況和存在的問題。 3工作周 ?共同明確調(diào)查目的及調(diào)查內(nèi)容。此次共進(jìn)行了 19次訪談，訪問了企業(yè)高層管理人員共計(jì) 17人，還對(duì)本次項(xiàng)目的外部專業(yè)支持人員進(jìn)行了 2次訪談。?分組起草初步研究報(bào)告。 畢正言 瞿祥明 黃建中 周德元 張輝明 收集的企業(yè)基本信息調(diào)查表（ 40份） 興合 聯(lián)迅 雙浦 經(jīng)濟(jì)人事務(wù)所 海名 東發(fā) 凱申 新疆新滬 拆遷 拆遷職工技術(shù)協(xié)會(huì)5XX投資顧問有限公司浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案6XX投資顧問有限公司“ 搶占市場，快速發(fā)展 ”—— 企業(yè)十年經(jīng)營成果對(duì)比公司數(shù)量 1家 （交易類企業(yè)） 房產(chǎn)開發(fā) +房產(chǎn)交易 +房產(chǎn)配套 六百余人 959903開發(fā)類交易類配套類A1東揚(yáng) 藍(lán)印 天益綜合服務(wù)中心海天 脈通 良嘉 藍(lán)印 新洲實(shí)業(yè) 東房 澳杰 東發(fā) 金殿 金策 綜合服務(wù)中心 東昊 雙浦 易興 新疆新滬 銀樹 奧嘉 銀信 交易市場有限公司資金流量較大，目前的總資產(chǎn)為 ，凈資產(chǎn) ， 2023年資金流入 27億元，流出 26億元， 2023年上半年資金流入 ，流出 ，雖然資金有一定的凈流入，但是由于目前企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)的資金需求相當(dāng)大，這也就要求企業(yè)繼續(xù)加快資金回籠的速度。 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)狀況11XX投資顧問有限公司排序 公司名稱凈資產(chǎn)（萬元）1 交易市 場 38372 金 緣 6713 邦尼 5694 置 換 中心 2425 綜 合服 務(wù)中心 152合計(jì) 5471凈資產(chǎn) = 總資產(chǎn) —— 總負(fù)債排序 公司名稱總資產(chǎn)（萬元）1 交易市 場 113443 金 緣 6732 邦尼 7974 置 換 中心 5295 綜合服務(wù)中 心 174合 計(jì) 13517排序 公司名稱總負(fù)債（萬元）1 交易市 場 75075 金 緣 23 邦尼 2282 置 換 中心 2874 綜合服務(wù)中心22合 計(jì) 8046B12 房地產(chǎn)配套類企業(yè)資產(chǎn)狀況13XX投資顧問有限公司B215XX投資顧問有限公司企業(yè)的經(jīng)營從單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向了以交易業(yè)務(wù)為主，開發(fā)業(yè)務(wù)為輔；隨著外部環(huán)境的不斷變化，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略有轉(zhuǎn)變成了以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，交易業(yè)務(wù)為輔。這些影響企業(yè)的成敗，擔(dān)憂在企業(yè)外部而非企業(yè)所能全面控制的外部因素就形成了企業(yè)