房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義(完整版)
【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項(xiàng)費(fèi)用： 房地產(chǎn)企業(yè)成本 前期階段 ： 土地獲取成本 前期工程費(fèi) 施工階段 ： 房屋建安工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下： √土地獲取成本 √前期工程費(fèi) √ 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 (含室外附屬工程費(fèi)用 ) √ 公共配套設(shè)施費(fèi) √ 管理費(fèi)用 √ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 √ 銷售費(fèi)用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本 ?這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。 第三部分 前期工程費(fèi)用 前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 ⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。做好室外管網(wǎng)綜合，最好 一溝多用 ，降低成本。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （ 2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，可以說(shuō)地質(zhì)勘察質(zhì)量會(huì)影響工程造價(jià)于“無(wú)形”，因此，選擇一家高水準(zhǔn)的地勘單位對(duì)基礎(chǔ)工程造價(jià)和工程工期影響巨大。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 總承包單位自行采購(gòu) (乙購(gòu) ) 開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入 23％的 30%。 (8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫(kù)租金等。 第八部分 銷售費(fèi)用 總之，從上述成本費(fèi)用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。與項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程。 第七部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的 34%。 (2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 （三）獎(jiǎng)懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照目標(biāo)成本進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理情況，進(jìn)行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)。 定廠定價(jià)方式雙方在價(jià)格上往往有分歧，從而影響工程進(jìn)度和雙方合作，應(yīng)慎重采用，確需采用時(shí)應(yīng)考慮給總包方一定管理費(fèi)用，一般不低于 5%。 （ 8）給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。 房屋建安費(fèi)用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠
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