【正文】 ）營(yíng)造良好的 “ 安居樂(lè)業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（ 4）社會(huì)化和平等競(jìng)爭(zhēng)的原則 “國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè) ”（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條）。包括：車(chē)輛和專用道路、場(chǎng)地的使用管理交通秩序維護(hù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)（拓展工作） 衣食住行娛樂(lè)康體購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)其他綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（三） 社區(qū)管理與服務(wù) 協(xié)助街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng) 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)? ? 物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)– 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對(duì)其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。? 物業(yè)管理的前期介入– 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問(wèn)題 評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成216。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包括對(duì)設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動(dòng)。物業(yè)設(shè)備管理部門(mén)設(shè)置和管理制度（二）設(shè)備管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門(mén)經(jīng)理（ 1人） —— 部門(mén)副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長(zhǎng)（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員 1人。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。3．運(yùn)行中的開(kāi)關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。四、報(bào)告制度? 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書(shū)面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。、換班、倒休、病假、事假等。、代換或加工維修。5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。如有特殊情況，必須向主管或部門(mén)經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開(kāi)。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門(mén)窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。如有來(lái)訪者，必須進(jìn)行登記。 聽(tīng)取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，書(shū)面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問(wèn)題是租金問(wèn)題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：　　房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問(wèn)題房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理 物業(yè)中介的涵義：　　物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說(shuō)是由專業(yè)中介人在國(guó)家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。二、居住小區(qū)的功能：　。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過(guò)程。系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。精，職能部門(mén)有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。是小區(qū)物業(yè)機(jī)構(gòu)的職能業(yè)務(wù)管理，還是綜合家庭信息服務(wù)，都應(yīng)采用這一現(xiàn)代化管理手段?！　?(３ )物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的特征是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入；是服務(wù)收費(fèi)，必須簽訂服務(wù)合同；服務(wù)與被服務(wù)雙方權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的。第十章 智能化 物業(yè)管理概述三、 智能化 物業(yè)的特點(diǎn)創(chuàng)造了安全、健康、舒適宜人的辦公、生活環(huán)境。智能化 物業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)一、 計(jì)算機(jī)控制技術(shù)智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)四、智能物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理（ 1）能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算（ 2）設(shè)備操作人員的配置（ 3）設(shè)備維修費(fèi)用的管理（ 4）設(shè)備大修費(fèi)用的管理第十一章 常見(jiàn)維修方法維修計(jì)劃的編制與實(shí)施第十一章 物業(yè)管理糾紛處理 二、物業(yè)使用中的糾紛三、物業(yè)維修時(shí)的糾紛第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴系統(tǒng)（ 1）投訴登記（ 2）投訴處理（ 3）投訴處理情況分析（ 4）投訴統(tǒng)計(jì)分析（ 5）輸出相關(guān)報(bào)表第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責(zé)任的種類 物業(yè)管理民事法律責(zé)任（ 1）停止侵害（ 2）排除妨礙（ 3）消除危險(xiǎn)（ 4）返還財(cái)產(chǎn)（ 5）恢復(fù)原狀（ 6）修理、重作、更換（ 7）賠償損失（ 8）支付違約金（ 9）消除影響（ 10）賠禮道歉第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施三、加強(qiáng)與業(yè)主和使用人的聯(lián)系和溝通走訪召開(kāi)座談會(huì)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，活躍居民的文化生活設(shè)立投訴電話和投訴信箱問(wèn)卷調(diào)查、回訪其他方式第十二章 智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)六、智能物業(yè)設(shè)備管理制度第十二章 智能化 物業(yè)的管理基礎(chǔ)五、智能物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)管理物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)（ 1）維護(hù)保養(yǎng)的方式：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍、外觀表面檢查 第十一章 基本工作過(guò)程（圖 112）二、現(xiàn)代通訊技術(shù)三、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)第十一章 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)成本分析二、質(zhì)價(jià)相符，分等定價(jià)三、最新政策介紹 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 .doc 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表 .xls第十一章 物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié) ，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化　　　 　三、小區(qū)物業(yè)微機(jī)管理與應(yīng)用 第十章 　　 　　管理人員現(xiàn)代化是實(shí)現(xiàn)全方位管理與服務(wù)的最活躍的因素。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　方法現(xiàn)代化是兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變的客觀需要，簡(jiǎn)單的粗放型管理已不能適應(yīng)管理現(xiàn)代化的 　小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容　　管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代 　　即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、 資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理第九章 根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租遵守租賃政策： 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門(mén)鎖好。2．在巡檢過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問(wèn)題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。四、報(bào)告制度? 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書(shū)面報(bào)告本主管：。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。設(shè)備維修制度? 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 工程驗(yàn)收制度? 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門(mén)簽發(fā)之合格證書(shū)、使用許可證書(shū)等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容（二）供電設(shè)備管理的內(nèi)容　　供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運(yùn)行管理、供電設(shè)備的維修管理。設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 第六章 物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設(shè)備 —— 物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場(chǎng)答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書(shū)的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對(duì)標(biāo)書(shū)里的一些提法，專家如有疑問(wèn)，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：評(píng)分依據(jù)及方式評(píng)分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問(wèn)題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問(wèn)題的邏輯性 分析問(wèn)題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評(píng)分方式： 由評(píng)委無(wú)記名進(jìn)行評(píng)分（三）中標(biāo)根據(jù)開(kāi)標(biāo)以后，對(duì)標(biāo)書(shū)評(píng)議、現(xiàn)場(chǎng)答辯的評(píng)分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評(píng)分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評(píng)委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書(shū)，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人履約訂立合同招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)人發(fā)出通知 ★ 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同 ★ 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 ★ 投標(biāo)保證金不予