【正文】 四、項目定位 成數(shù)；? 4.乃至全國的創(chuàng)舉。珠三角自由貿(mào)易區(qū)的建立；? 4.劣勢（ W ）? 1．目前交通較為不便；? 2．地鐵出口與地下商業(yè)相連，造成人流過于集中繁雜，? 超五星酒店及管理可有效提升物業(yè)檔次及產(chǎn)品差異化；? 3.寫字樓江蘇大廈、中鐵建大廈、安聯(lián)大廈、江勝大廈、航天大廈、禮頓大廈、興業(yè)銀行大廈、聯(lián)通大廈、時代金融中心、投資大廈、國際商會大廈、特美詩大廈、免稅大廈、信息樞紐大廈、豐立大廈、大中華廣場、國際商會中心、新星大廈、新世界中心、捷美大廈等（四）景觀資源分析? 東面：高樓林立的現(xiàn)代大都市繁華景象；南面：會展中心；西面：中軸線綠化帶、繁華大都市景象；西北：中軸線綠化帶、市民廣場、水晶島、深南大道，? 部分在建項目一覽表 推出的中心區(qū)寫字樓在產(chǎn)品設計將會有重大突破，? 量將會超過全市的 70%。中心流向該區(qū)域四、中心區(qū)寫字樓未來發(fā)展趨勢? 今年全年的供應量約為 37萬左右，而今年全市寫字樓銷售面積應不低于 30萬平方米，下半年寫字樓銷售面積將突破 22萬 m2； 政策。加強人才的培養(yǎng)與引納； 降低經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境成本與環(huán)境代價，實現(xiàn)資源與環(huán)政府六大措施：大力發(fā)展金融、高新技術產(chǎn)業(yè)、對外貿(mào)易和現(xiàn)代物流市場調(diào)查與分析一、 寫字樓篇（二）對未來寫字樓市場預測平米的供應量。約為 35—40 萬平方米，將會出現(xiàn)較大的空置率； 消化量將達 40萬平方米，供應量減少一方面是因為中五、中心區(qū)部分在售寫字樓項目調(diào)查 ? 位于中心區(qū)南區(qū) CBD中心軸線東面，本項目位于福田中心區(qū) 17—1 地塊，東靠兩棟超高層寫字樓，南臨會展中心，北臨大中華，西臨中心綠化廣場，地下與地鐵和地下商業(yè)街相連，地理位置優(yōu)越。 19號地塊的公交樞紐總站 20條公交線路與地鐵形成直接換乘。酒店香格里拉酒店、祈年酒店、以及本項目的星河酒店等? 機會（ O）? 1.識的模糊性；? 5.作為一種純投資物業(yè)，投資吸引力較大，銷售實現(xiàn)國際型企業(yè)升級平臺產(chǎn)權式酒店服務型寫字樓的形象定位：后 WTO 時代 福田 羅湖 香港 南山 關外 外省、國外中心區(qū)現(xiàn)狀65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％（ 4）中心區(qū)未來寫字樓市場的主要承接力 一、深圳市商服物業(yè)市場分析? 圳的階段性的經(jīng)濟結構調(diào)整基本完成、經(jīng)濟駛入快? 商服市場交投兩旺前景看好； 供應、集中投放市場的壓力； 小 盡量縮短物業(yè)與地鐵空間連接的距離論： 建議設四層，不計入容積率，主要用途為商業(yè)、地下車底于 4m。建議在地下一二層設立兩臺觀光電梯、一組扶手電梯體裙樓的檔次 ,為了充分利用一層的黃金商業(yè)價值 ,建議券辦公區(qū)、西餐廳、少量服裝、皮具、精品等品牌商場；裙樓應考慮預留分體空調(diào)主機位 ,以滿足銀行、證券及1400平米左右? ?戶型以 100—200 平方米為主? ?通道凈寬不應少于 ； 園，以增加內(nèi)部景觀資源和共享交流空間，同時體現(xiàn)? 景觀示意圖五、會所設置建議在第三層設置會所，使之與第四層樓頂花園相結合，會所基本設置建議：多功能會議室、接待洽談室、健身房、桑拿、西餐廳、咖啡吧、員工餐廳等；七、外立面建議減小內(nèi)凹或外凸，用線條、機理的變化打破整體的僵八、硬件配置建議? 電梯配置? 按國際中檔商務物業(yè)每 5000平方米至少一部電梯標準? 塔樓總共 6部電梯? 其中 4部客梯? 1部貨梯? 1部消防電梯；空調(diào)的配置建議裙樓配置普通中央空調(diào)，并預留分體空調(diào)位置，塔樓配置中央空調(diào)；? 增強使用者的自主性及管理性? 符合本項目的目標定位END謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。六、室外公共部分寫字樓主入口應設在進出較方便、空間較開闊的西面；廣場設在本地塊的西面，同時作為商業(yè)的主入口。四、綠色生態(tài)環(huán)境建議? 每 2—4 層設一個 30㎡ 左右的兩層連通開放式小中庭花? 使辦公人員有較獨立的等候空間 ,提升項目的辦公檔次；第二層建議作大堂以及綜合性商業(yè)使用，如 :銀行、證名牌專賣店、知名中西快餐、郵局為主，借此提高整位置設立在與地鐵出入口的直接對接的位置，以避免商業(yè)面積，建議地下二層層高在 ，保證凈高不（二） CBD業(yè)態(tài)存在的可能CBD的地價與租金峰值規(guī)律，決定了只有承租能力較高的行業(yè)業(yè)態(tài)才能占據(jù)地租較高的 CBD。商業(yè)項目定