星河酒店項(xiàng)目建議書-文庫吧在線文庫
【正文】 三角經(jīng)濟(jì)帶的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心。加大力度扶持民營企業(yè)，放寬與國外企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟2023年上半年新注冊(cè)的外資企業(yè)達(dá) 793家，外資進(jìn)? 小 二、 車公廟片區(qū)今年上半年寫字樓供應(yīng)量約為 6萬多平米心區(qū)和車公廟寫字樓密集開發(fā)的高潮已過，其二，深2023年后泰然工貿(mào)園將在 8—10 年內(nèi)推出 300多萬平方 二、項(xiàng)目整合分析（一）區(qū)位概況分析未來，地鐵一號(hào)線和四號(hào)線的交匯處的會(huì)展中心站以每天大于 70萬人次的集散數(shù)量。以及西面繁華大都市景象；三、項(xiàng)目 SWOT 分析 寫字樓相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯；? 不同功能的各部分規(guī)模均不大； 項(xiàng)目定位的提煉與升華，將有可能使項(xiàng)目成為深圳? 人民銀行嚴(yán)格要求各銀行控制高檔物業(yè)貸款及按揭? 費(fèi)用限制，加上差異化不大，概念缺乏沖擊力，難以商自身的品牌；5）充分利用酒店資源，并提升項(xiàng)目的附加值，實(shí)現(xiàn)酒店將來的管理費(fèi)用較高；本項(xiàng)目定位建議我司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳定位為 產(chǎn)權(quán)式 5星級(jí)酒店服務(wù)式寫字樓 來實(shí)現(xiàn)銷售 ， 其次是傳統(tǒng)的 綜合性超甲級(jí)寫字樓理由如下：（ 1）打造差異化產(chǎn)品（ 2）尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)（ 3）充分利用酒店資源（ 4）極大提高項(xiàng)目的檔次和發(fā)展商品牌（ 5）市場(chǎng)調(diào)研論證（三）形象定位綜合性超甲級(jí)寫字樓的形象定位：后 WTO 時(shí)代 15% 25% 60%（ 2）產(chǎn)權(quán)式寫字樓的目標(biāo)客戶群 市場(chǎng)調(diào)查與分析結(jié) 車道相吻合； 與地鐵出口連接方式多樣化，有專門通道連接方? 式、融為一體式、間接連接方式D、 .8萬2F ~3萬 2萬 3F 售完 無 1萬 5 4F 售完 無 無銷售情況民生銀行認(rèn)購 34整層和 12層的大部分面積1F街鋪散售， 2F鋪位整售1F有 800多平米商場(chǎng)已售，其它鋪位散售， 2F整售商鋪銷售率為 100%，寫字樓僅用 7個(gè)月實(shí)現(xiàn) 95％的銷售率，位居上半年深圳寫字樓銷售冠軍，并引進(jìn)東亞銀行深圳總部以及天威視訊等國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐；第二部分 業(yè)態(tài)選擇： SHOPPPINGMALL分析： 項(xiàng)目形象的要求項(xiàng)目發(fā)展的需要經(jīng)營現(xiàn)狀的要求區(qū)域發(fā)展的要求2F則本項(xiàng)目 地下一層商業(yè)價(jià)格定位為： 21000~28000元 /M2本項(xiàng)目 地下二層商業(yè)價(jià)格定位為： 12600~15400元 /M2第三篇 一、地下室設(shè)計(jì)建議建議地下一層層高在 5m左右，貨流和污物的運(yùn)送在本層房及底下停車 。西面及北面地鐵和地下商業(yè)連接口的人流直接流失到；裙樓內(nèi)部設(shè)兩組扶手電梯及兩臺(tái)觀光電梯，并考慮地下? ?標(biāo)準(zhǔn)層面積為 ? 空中花園立面形成的巨大陰影，使房間內(nèi)部更加涼爽? 休息座椅、直飲水等設(shè)施；廣場(chǎng)外墻設(shè)大屏幕電視；在西廣場(chǎng)設(shè)扶手電梯直上裙樓二樓；車流出入口分流，入口設(shè)在人流量較少的北面，出口標(biāo)志性建筑。 ****及酒樓停車等需要。室氣的流動(dòng)，帶來健康、衛(wèi)生的辦公環(huán)境。面式立體生態(tài)水族系統(tǒng)。等級(jí)，同時(shí)解決本大廈辦公人員利用地鐵交通的問題 。規(guī)劃設(shè)計(jì)篇承租能力最強(qiáng)的為高檔零售業(yè)、高檔餐飲業(yè)、高檔娛樂業(yè)：其次為金融信息咨詢業(yè)。一、深圳 CBD可能業(yè)態(tài)定位分析 中心區(qū)將因地理位置而生，因政策規(guī)劃而強(qiáng)大，因地深圳地鐵將改變深圳整個(gè)城市的城市規(guī)劃交通路網(wǎng)，氛共同促進(jìn)，目前因憑借地鐵直接帶來的商圈格局并 地鐵商業(yè)的銷售與經(jīng)營比預(yù)期難度大，市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)地鐵商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)? A、 高規(guī)劃 中心區(qū)目前商業(yè)氛圍尚未形成，隨著中心區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值須經(jīng)數(shù)年的增長(zhǎng)，方可能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。歷年商服用房批準(zhǔn)預(yù)售面積商服用房銷售面積1）歷年商服用房銷售面積2） 2023年商服用房銷售面積區(qū)域分布 若本項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)寫字樓 ,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格可在綜合型寫字樓的價(jià)格上上浮 20~30%， 即實(shí)收均價(jià)為：13000~15000元 /M2；第二篇 ? （ 1）綜合型寫字樓的目標(biāo)客戶群 (%)實(shí)業(yè) 投資回報(bào)；2） 一旦長(zhǎng)期空置或租金持續(xù)低落，則難以保證給業(yè)主的項(xiàng)目售磬后，因需要后續(xù)經(jīng)營，發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)仍將存在；方面其它項(xiàng)目難以做到；6）填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，具有明顯的差異化；7）近兩年投資類物業(yè)銷售理想，給市場(chǎng)及客戶充足的過大面積租賃的方式，吸引國內(nèi)外大型知名企業(yè)尤其名度，易于推廣；3） 打造 5星級(jí)酒店式寫字樓，個(gè)性化較強(qiáng)，容易打響知劣勢(shì)：1）同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；2）價(jià)格承受力相對(duì)較低；3）與中心區(qū)寫字樓定位同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)；4）與周邊超高層寫字樓項(xiàng)目不可避免的存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)以上三種方式的比較分析（ 1）傳統(tǒng)的綜合性超甲級(jí)寫字樓傳統(tǒng)綜合性甲級(jí)寫字樓l
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