【正文】 ,299 4,413 南市區(qū) 3,076 3,016 2,804 2,891 2,947 西市區(qū) 2,405 2,482 2,475 2,543 2,476 中心區(qū) 3,379 3,698 3,362 3,264 3,426 昆明市 3,005 3,013 2,941 3,090 3,012 一季度 二季度 三季度 四季度 全年圖 9： 2023年各區(qū)域一手住宅供給價(jià)格情況 2023年各個(gè)區(qū)域住宅樓盤市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是大盤較多。 從 2023年以前別墅樓盤平均 ， 2023年已經(jīng)可以視為別墅市場(chǎng)開始興旺的一年。 ?西山的萬畝天然森林。 ?高檔別墅、洋房云集，自發(fā)形成“高含金量”的滇池路板塊，是昆明富人的首選之地。海悅 挪威森林 波西米亞花園 海韻楓丹 馬可波羅 黃金海岸 滇池南郡 塔 滇 池 路 香檳小鎮(zhèn) 滇池高爾夫 滇池衛(wèi)城 紅 塔 東 路 滇池 小結(jié)： PART 3— 看項(xiàng)目 :揚(yáng)長(zhǎng)須避短 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的整體基本情況 項(xiàng)目的地理位置： 位于昆明南市區(qū)滇池路板塊， 滇池路與廣福路的交匯處， 省政協(xié)的對(duì)面，緊靠采蓮河； 項(xiàng)目總體規(guī)劃： 占地面積： 94941㎡ （ ） 總建筑面積： 130930㎡ 容積率： 綠化率： 46% 規(guī)劃建筑類別 聯(lián)排別墅、花園洋房、商業(yè)街 建筑、園林 西班牙建筑風(fēng)格、西班牙式園林 項(xiàng)目配套： 會(huì)所、商業(yè)配套 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 1）項(xiàng)目地塊所在區(qū)域 地處滇池路核心區(qū)域 ，地理位置優(yōu)勢(shì)較為明顯，擁有不可再生的 自然資源和地段優(yōu)勢(shì) ，具備成為昆明高尚社區(qū)的條件； 2）項(xiàng)目緊臨廣福路、滇池路等城市主道，交通便利，周邊有多路公交車，出行快速便捷， 交通優(yōu)勢(shì)明顯 ； 3）項(xiàng)目地塊周邊臨近綠世界、西貢碼頭美食街、師大附小、昆三中滇池中學(xué)、在建的同仁醫(yī)院等，金融機(jī)構(gòu)，生活、醫(yī)療、休閑餐飲等 生活配套設(shè)施相對(duì)較為完善； 4）區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)較多，滇池路板塊是昆明目前主要的 “富人區(qū)”之一，區(qū)內(nèi)，形成了 充裕、有效的高端消費(fèi)群體 ； 5）區(qū)內(nèi)由于 緊臨滇池和采蓮河 ，空氣質(zhì)量較好，居住的品質(zhì)較高； 6）目前西山區(qū)正在對(duì)廣福路進(jìn)行改造，雖然現(xiàn)在對(duì)區(qū)域的交通會(huì)有一定的影響，但 改造完成以后成為一條景觀大道 ，也將會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的交通、外部景觀有很大幅度的改善。 ?50％為職業(yè)經(jīng)理階層， 23％為自主創(chuàng)業(yè)。 （ 2）由于擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房時(shí) 對(duì)價(jià)格不是特別敏感 ，對(duì)居住感受和居住品質(zhì)比較的看重。 花園洋房客群 群體構(gòu)成 這個(gè)群體的收入比較穩(wěn)定，他們主要是以工薪收入群體為主。本項(xiàng)目可謂占盡地利。 【 項(xiàng)目核心定位 1】 ?行政級(jí)別墅洋房 主流社交生活圈 ?以 “行政級(jí)” 為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。 ?高品質(zhì)區(qū)域＋高品味生活＋高品位住宅 【 弱化西班牙的原因 】 ?缺乏唯一性，第一的占位性、差異化（假日灣） ?缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，地中海、西班牙、意大利（時(shí)尚來來往往，好產(chǎn)品才是根本） ?目標(biāo)消費(fèi)群核心需求（見多識(shí)廣、不容易被忽悠） ?物業(yè)價(jià)值高點(diǎn)、價(jià)值原點(diǎn)（行政級(jí)概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西班牙） ?目標(biāo)客群心理特征（身份、地位、價(jià)值、官本位） ?我們必須第一個(gè)提出，并且讓自己置身于一個(gè)“無競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域”，才能成為獨(dú)一無二的旗艦項(xiàng)目。 同時(shí)，建議引入“中國(guó)風(fēng)水”布局規(guī)劃。 【 項(xiàng)目案名 2】 御景 .河畔 SPAIN HOUSE ?帝國(guó)的，皇帝的：帝國(guó)的或君主的、與帝國(guó)的或君主有關(guān)的、暗示帝國(guó)的或君主的，尤指皇帝的或女皇的： ?最高權(quán)力的，至尊的：有至高無上的權(quán)力的；最高的 ?特級(jí)的：在大小或質(zhì)量方面出眾的 ?與“行政級(jí)”定位匹配，以內(nèi)（西班牙）外（采蓮河）景觀，直接指明項(xiàng)目地段特征、身份、地位、價(jià)值等心理暗示，相對(duì)更為低調(diào)、含蓄、中庸。 ?特殊的階層語境暗示“身份、地位、價(jià)值” 等心理暗示。 外墻質(zhì)感、觸感、品質(zhì)感。 4. 客群層面：自我身份感、價(jià)值感、歸屬感、親切感 地理價(jià)值 ： 行政權(quán)力中心，整體價(jià)值上揚(yáng) 政府規(guī)劃搭臺(tái)，片區(qū)價(jià)值飛升 迅捷交通，造就非凡時(shí)間效率 滇池西山采蓮河，沉淀極品地段 成熟配套，滿足便利居家所需 ?社交價(jià)值： ?新行政級(jí)洋房別墅，品位的身份象征。 ?源自西班牙的色彩。 9. 互動(dòng)式光碟：從“建筑、園林、圈層”三個(gè)角度 ，全面涵蓋本項(xiàng)目的所有特點(diǎn)，并刻錄成 DVD光碟，發(fā)送客戶。 7. 可邀請(qǐng)知名社會(huì)學(xué)者、時(shí)尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在銷售現(xiàn)場(chǎng)，舉行“生活論壇”，同時(shí)首發(fā) 《 滇池的藝術(shù) 》 大型畫冊(cè)。 7. 實(shí)品樣板示范單位，給客群所見即所得的感覺。 【 關(guān)鍵詞：滇池、高尚生活、張力無窮、宜居城市、夢(mèng)開始的地方 】 滇池，平衡天地和自然，承載歷史和人居夢(mèng)想。許多資源，都是圍繞行政中心來布局、配置的。 迄今為止，我們?nèi)匀徊荒茉從切]有品位的建筑。 【 關(guān)鍵詞：行政級(jí)配套、中產(chǎn)階級(jí)、公務(wù)員，生活方式 】 城市主流的中產(chǎn)階級(jí)，他們追求的是一片私人的領(lǐng)地，既隱身又高尚的社區(qū)，不張揚(yáng)而又尊貴的社區(qū)。 以上 創(chuàng)意設(shè)計(jì)， 軟文系列， 可進(jìn)一步溝通！ 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 尋找一種質(zhì)樸簡(jiǎn)約而又豐富的生活，一種沉穩(wěn)內(nèi)斂而又不張揚(yáng)的生活。提起廣州，就能想到碧桂園；提起成都，就能想到芙蓉古城；提起上海，就能想起金貿(mào)大廈和藝墅人生；提起北京，肯定有朱雀門和晶城 從北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市的發(fā)展軌跡來看，規(guī)劃行政中心周邊物業(yè)有 25倍的增值空間。 今天， “一湖四片”建設(shè)現(xiàn)代新昆明的宏偉戰(zhàn)略 ，一個(gè)山水生態(tài)名城、歷史文化名城和現(xiàn)代開放新城，一個(gè)最適宜人類居住的城市，正吸引著無數(shù)人的目光。 …….. PART 6— 創(chuàng)意設(shè)計(jì) : 一個(gè)精英階層社區(qū)的構(gòu)想 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 1】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 2】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 3】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 4】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 5】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 6】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案 —— 7】 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 軟文系列 ： 系列一： 滇池篇 系列二： 行政篇 系列三： 產(chǎn)品篇 系列四： 生活篇 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 今天，讓滇池，重新想象！ 在昆明，有一個(gè)區(qū)域，對(duì)地產(chǎn)影響最大。 …….. 9. 展賣空間：全過程、全空間的“統(tǒng)一體驗(yàn)場(chǎng)” 【 賣場(chǎng)不賣， 賣場(chǎng)有場(chǎng) —— 體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng) 】 1. 酒店感的接待會(huì)館，營(yíng)造“行政級(jí)”應(yīng)有的尊貴感、親切感。 8. 公關(guān)層面：活動(dòng)式、多觸點(diǎn)的地產(chǎn)傳播 【 吸引客群 到現(xiàn)場(chǎng) —— 可參考選擇 】 1. 現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所春城記者風(fēng)尚 PARTY:名品雪茄、冰淇淋、甜點(diǎn)、咖啡、茶藝表演，禮品抽獎(jiǎng)。 2. 戶外：以南市區(qū)、中心區(qū)、西市區(qū)為重點(diǎn)投放、適時(shí)更換 3. 電視：以多媒體動(dòng)畫效果制作，在電視、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布。 ?采蓮河、滇池、西山等共同形成罕見的城市“綠肺”。 窗的形式變化多樣，強(qiáng)調(diào)人與空間的交流界面、交流視點(diǎn)。 THE TREASURE HOUSE IS HEAVEN AND EARTH ?隱蔽的上層、低調(diào)、神秘、高貴。 【 項(xiàng)目案名 4】 首府 CAPITAL TOWN ?河畔首府 ?水尚首府 ?與“行政級(jí)”定位匹配，以稀缺性資源詞匯， ?直接指明項(xiàng)目地段特征、身份、地位、價(jià)值等心理暗示。 ?西班牙典雅美學(xué)建筑群： 一是項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，與自然和諧，與地域、群體文化融合；二強(qiáng)調(diào)建筑的藝術(shù)審美價(jià)值；三是營(yíng)造城市街區(qū)，讓建筑超載居住功能，使用功能，給城市精英以歸屬感和身份感；有高雅的公共活動(dòng)空間，以及整個(gè)群落的精神中心。 ?新行政級(jí)配套，獨(dú)一無二。 ?特殊的階層語境＋精準(zhǔn)的心理對(duì)位 【 項(xiàng)目核心定位 2】 ?滇池采蓮河畔 .行政資源型洋房別墅區(qū) ?以 “行政級(jí)” 為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。更令人欣慰的是，在昆明南部區(qū)域的規(guī)劃方面，政府摒棄了傳統(tǒng)零敲碎打的開發(fā)模式，其大手筆的全新規(guī)劃舉措為本地區(qū)的項(xiàng)目贏得了很高的建設(shè)起點(diǎn)。 個(gè)性特征 （ 1） 容易接受新觀念和新思想，敢于嘗試新鮮事物 ； （ 2）追求時(shí)尚生活，把握流行潮流； （ 3）注重休閑娛樂； （ 4） 沖動(dòng)，容易被環(huán)境和氛圍打動(dòng) ； 工作形態(tài) （ 1） 23— 35歲的年輕人正處于事業(yè)起步階段，一方面沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的事業(yè)； （ 2） 技術(shù)型人才和企業(yè)中層管理層 多出于該人群，是推動(dòng)今后社會(huì)發(fā)展的主力軍； （ 3）工作在生活中占有很大比率，工作節(jié)奏較快