法律知識防范評析個人住房按揭中銀行風(fēng)險的(完整版)
【正文】 致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。目前理論界與實(shí)務(wù)界存在兩種相異的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為是連帶保證法律關(guān)系，開發(fā)商是保證人，銀行是被保證人，開發(fā)商對購房人所借貸款本息向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發(fā)商進(jìn)行追償。那么，在按揭業(yè)務(wù)中銀行風(fēng)險來源于那些因素？有那些表現(xiàn)形式？要深刻、準(zhǔn)確認(rèn)識這些問題首先必須從法律角度分析個人住房`按揭的法律特征，這是分析銀行風(fēng)險、建立防范機(jī)制的前提。個人住房按揭涉及銀行、開發(fā)商、購房人三方，它在開發(fā)商、銀行、購方人三者利益上找到了一個最佳結(jié)合點(diǎn)，既能幫助開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商渡過難以籌集大量資金以應(yīng)付高昂地價和建設(shè)費(fèi)用的困境，又能幫助購房人緩解一時難以湊足較大數(shù)額購房款的困難，進(jìn)而解決了資金供求矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)住房的擴(kuò)大再生產(chǎn)。縣級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法評析個人住房按揭中銀行風(fēng)險的防范評析個人住房按揭中銀行風(fēng)險的防范作者秦鳳偉 伴隨著住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業(yè)銀行個人住房按揭業(yè)務(wù)迅速從東部沿海地區(qū)發(fā)展起來，并呈現(xiàn)出向內(nèi)地擴(kuò)展的趨勢。本文即在此背景下對個人住房按揭業(yè)務(wù)中的銀行風(fēng)險及防范等問題略陳管見，以期對我國個人住房按揭市場的健康發(fā)展有所助益。然而隨著個人住方按揭貸款的迅速發(fā)展，這種觀點(diǎn)顯得愈來愈片面。其二，三方當(dāng)事人是指開發(fā)商、購房人和銀行。因此，在個人住房按揭中銀行風(fēng)險無時不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。 （一）明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險化解啟動機(jī)制在香港住房按揭中，銀行與開發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發(fā)商無關(guān)。對此筆者建議在保險合同中可以明確約定“ 如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償”。(三)開辟律師業(yè)務(wù)與個人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點(diǎn)，確立個人住房按揭銀行風(fēng)險預(yù)防機(jī)制個人住房按揭從根本上講是一種融資活動，其突出特點(diǎn)是信用行為，而對于信用程度的認(rèn)定往往需要有專業(yè)法律技能，因此律師業(yè)介入個人住房按揭成為必要和可能。代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。制度創(chuàng)新這個概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果?？傊?dāng)前在我國商業(yè)銀行面臨個人住房按揭多種風(fēng)險的情況下，通過建立商業(yè)銀行信貸風(fēng)險防范的外部法律機(jī)制和內(nèi)部管理機(jī)制，從法律和制度的層面，從外部和內(nèi)部兩個方面來防范、化解銀行風(fēng)險，在理論上講是合乎邏輯的，在實(shí)踐上也是切實(shí)可行的。一種新
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