【正文】 積： 3904㎡ ?建筑面積： 10147㎡ ?總戶數(shù)： 233戶（高區(qū)為自理性居室，共 141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共 92戶） ?入住門檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。 ?其中 ORIX不動產(chǎn)持有 75%的股權(quán)， Handy Netword International持有 25%的股權(quán)。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。（ SECOM旗下項目最長的滿租期花了 4年時間）。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強，但更替性弱，后期價格上漲的可能性少，項目的收益主要取決于消費者支付第一筆大額資金的流入。 ?餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)，采取點菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強了消費自主性。 ?絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項目 。 ?高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵因素 ?項目五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要可輻射的客戶圈 ?養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營需要設(shè)立營銷部門對應(yīng)市場。 ?承諾老人直到離世的居住安全感和高品質(zhì)服務(wù)延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。 41 日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 日醫(yī)學(xué)館 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。 ?北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。 ?日醫(yī)學(xué)館項目的盈虧平衡點在入住率達(dá)到 80%。月金包含管理費、租賃費及餐費。 項目啟示 項目要點 26 SunCity SunCity 啟示 整合優(yōu)勢股東加入投資團(tuán)隊，樹立賣點同時分擔(dān)投資風(fēng)險和樹立消費者信任的基礎(chǔ)。 ?三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。是日本市中心養(yǎng)老項目的典型代表。 ?充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上體現(xiàn)個性化和精致性。 ?老人入住后可直至終老。 ?地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。 10個項目針對自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)服務(wù)。 ?日本文化與中國更為接近。 本次考察 主要 針對 日本企業(yè)投資運營的 養(yǎng)老地產(chǎn)項目， 希望通過 養(yǎng)老地產(chǎn) 各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產(chǎn)可借鑒的要點。 3個項目入住初期即可吸納介護(hù)型老人。 橫濱市 橫濱太陽城 11 項目規(guī)模 ?占地面積： 84350㎡ ?建筑面積： 56012㎡ ?總戶數(shù)： 601戶（其中自理型 480戶，介護(hù)型 121戶） 自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。 管理費 （公共空間水電費 +物業(yè)管理費 +行政費） 102,900日元（ 8,232元） /月 /人 150,150日元（ 12,012元） /月 /兩人 餐飲費 66,150日元（ 5,292元） /月 /人 13 SunCity—— 橫濱太陽城 服務(wù)人員配置 介護(hù)老人服務(wù)： (老人 ) ： 1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 ?項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 ?當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。 ?股東整合 ：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機構(gòu)，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險和成本降低。 SunCity—— 銀座太陽城 銀座四丁目 銀座太陽城 20 SunCity—— 銀座太陽城 項目規(guī)模 ?占地面積： 4714㎡ ?建筑面積： 39277㎡ ?總戶數(shù)： 362戶（其中自理型 314戶，介護(hù)型 48戶） 自理型住宅單元中 39間原先設(shè)計為介護(hù)式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。 23 SunCity—— 銀座太陽城 產(chǎn)品設(shè)計 —— 酒店式室內(nèi)設(shè)計 24 SunCity—— 銀座太陽城 產(chǎn)品設(shè)計 —— 室內(nèi)設(shè)計 便于輪椅交匯的寬走道 機動車自動停車系統(tǒng) 良好的室內(nèi)視野景觀 家屬接待區(qū) 多功能廳 樓層公共區(qū) 棋室 25 SunCity—— 銀座太陽城 ?租賃物業(yè)進(jìn)行運營，降低了前期的開發(fā)投入。 定位高端，聘請建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計領(lǐng)域的頂尖機構(gòu)打造項目，樹立領(lǐng)軍品牌形象。 ?收費價格的核定標(biāo)準(zhǔn)為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。 ?如何盡快的達(dá)到 80%的入住率是運營成功的標(biāo)志。 項目要點 ?小型類酒店式公寓設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。 同時養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。 ?一次性入住費用的收取和額度的高低， 運營時成本的合理控制，將 直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利價值。 日醫(yī)學(xué)館 44 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 45 SECOM 公司背景 ?SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。 ?目前 95%的入住比例中，有 60%是 22年前的入住客戶 48 SECOM—— 成城 營收方式 ?一次性入住金： ?按居室大小，收取一次性入住金（ 10,350~24,800萬日元，相當(dāng) 828~1984萬人民幣）。 ?銀行、郵局等提供上門服務(wù)，提供老人居住便利性。 54 SECOM—— 世田谷下馬 SECOM世田谷下馬項目 項目接待人員 SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運營部經(jīng)理 三重野 真 55 SECOM—— 世田谷下馬 項目背景 ?SECOM旗下共有 8個全資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中三個租賃物業(yè)運營，五個購地自建運營。 ?管理方式 ：組團(tuán)式管理，將 61戶分成 5個組團(tuán)，每個組團(tuán)設(shè)置有固定的服務(wù)人員。以對待親人的態(tài)度對待老人。 ?Handy Netword International公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。 ?入住率：自理居室入住率 30%，介護(hù)居室入住率 70% 62 ORIX—— 千葉 營收方式 ?一次性入住金（會費） +月金（租賃費、管理費及餐費） +額外收費。 ORIX—— 千葉 按摩浴缸 高低不同的餐椅 64 居室內(nèi)設(shè)計 65 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目運營要點 ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項目開發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計算后的財務(wù)指標(biāo)。 ORIX千葉項目 啟示 ?開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過養(yǎng)老地產(chǎn)來提高普通房地產(chǎn)商品的附加價值（配套多樣化，提供居住的安心。 70 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具備強烈的居家感和溫馨感。介護(hù)費用額度根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦顩r，每三年會進(jìn)行一次修整。相對中國內(nèi)地，臺灣的發(fā)展空間更大。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和方向。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的收費，一次性入住金沒有標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設(shè)定，而月金的費用很大程度根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕樽o(hù)保險金支付比例設(shè)定。 ?大和建筑研究所可以提供市場調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場企劃、政府協(xié)商、運營人員協(xié)商、融