【正文】 部工程驗(yàn)收。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 5）掌握新物業(yè)的全部情況 ?施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題（一年使用期除外）。一個(gè)成熟的物業(yè)公司見多識(shí)廣，孰優(yōu)孰劣、何長何短的經(jīng)驗(yàn)積淀對(duì)開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價(jià)值。于是，開元國際顧問團(tuán)提議發(fā)展商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管（設(shè)計(jì)三道）。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉庫等） ? 垃圾處理 。 房屋功能要有實(shí)用性 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?②美觀、耐用性 ?美觀與耐用兩方面處理很好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。 消防設(shè)施和消防演習(xí) 物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?3. 安全保衛(wèi)系統(tǒng) ?規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 概念 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 接管物業(yè)之前 ，就參與物業(yè)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) 的過程，從 業(yè)主與使用人以及物業(yè)管理 的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。張先生則要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)公司不答應(yīng)。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時(shí)間無人清運(yùn)等。 處理依據(jù)： 張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實(shí)際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無法體現(xiàn)業(yè)主的真實(shí)意思。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ? 2．水電氣等的供應(yīng)容量 ? 水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)僅規(guī)定了 下限，即最低標(biāo)準(zhǔn) ，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 ?主干道：以種高大喬木落葉為主； ?次干道：小區(qū)的路通常 5~6m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯(cuò)落變化。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ? 8. 高層建筑外觀的清潔問題 ?如，建議設(shè)計(jì)供清洗裝置升降移動(dòng)用的軌道 ? 9. 物業(yè)管理需要設(shè)備問題 ? 如果采用智能化管理就應(yīng)向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出有關(guān)管線的特殊要求，做好預(yù)留。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如： ? 住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?集中“能源計(jì)量表”功能配備。 當(dāng)時(shí)，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。 通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更，發(fā)展商不僅體會(huì)到了開元國際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個(gè)項(xiàng)目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計(jì)、施工。 用加壓泵測(cè)試管道是否有滲漏 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 2）建設(shè)過程中如何按照設(shè)計(jì)規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關(guān)鍵材料齊規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求，如有問題，及時(shí)提出問題。并做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 物業(yè)公司提出整改建議： ?1． 根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。 3） 政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。 ?開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 A. 受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 ? 前期物業(yè)管理公司 :并不想提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽(yù)，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時(shí)觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度 。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（一）物業(yè)接管驗(yàn)收的意義 ?明確三方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，維護(hù)其合法權(quán)益 ?確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用安全，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益 ?為后期管理創(chuàng)造條件 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ? （二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 ? 竣工是指物業(yè)工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達(dá)到工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?例：某工程，施工合同中對(duì)最低保修期限作出如下約定，其中符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的有 ( )。 ? ? 工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的前提和基礎(chǔ)。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ，造成管理失范。 C. 湊成草臺(tái)班子，造成管理失范。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 二、前期物業(yè)管理概述 ? ?前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè) 之前 ，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管