【正文】 戶。御海東郡位于順德區(qū)容桂小黃圃高黎社區(qū)外環(huán)路及建業(yè)路交匯處，聯(lián)排別墅6900元 /㎡ ，獨立別墅 11000元 /㎡ 。 競爭相關性： 優(yōu)勢：齊全的生活配套 不足： 入戶花園設計， “ N+1”空間自由變換，廣泛運用飄窗臺創(chuàng)造更多使用空間 產品 洋房 價格 4500元 /㎡ 園林 一般 客戶 宣傳缺乏 廣告 多種建筑形式，法式風情 區(qū)位認可對價格支撐 當?shù)? 配套 齊全 城區(qū)生活配套 吸引客戶比較到位 園林接受度一般 影響力不高，吸引度不夠 凱藍名都主要特點分析 區(qū)位： 凱藍名都 位于 中心城區(qū)，配套齊全 ，生活優(yōu)越，對高端客戶形成分流。 區(qū)域外競爭對手分析 ——以百合花園為代表的中心城區(qū) 產品 洋房 價格 還未公布 園林 未知 客戶 品牌宣傳 廣告 高層洋房，規(guī)劃超前 區(qū)位認可對價格支撐 當?shù)? 配套 齊全 城區(qū)生活配套 吸引客戶比較到位 未知 品牌影響力，吸引度高 百合花園主要特點分析 核心關鍵點： 品牌 +城區(qū)生活 =高端客戶分流 百合花園位于城區(qū)核心地帶，與天佑城 5分鐘之距，其區(qū)位成熟生活配套與品牌對容桂高端購房群體具備吸引力。 透過目標客戶群看項目： （ 1）從置業(yè)習慣上看：他們具備世界的見識與眼光，能夠接受新生活。 容桂的榮耀 以容桂為榮 從經濟實力與城市資源，容桂也許不會承認差于順德大良。 低調、務實的容桂人 低調、務實 低調、務實是整個順德人的特點，也是容桂人的顯著特點。 通過市場看項目，面對中心城區(qū)、大良新區(qū)的客戶分流，本項目的最大障礙是 配套不成熟，如何將高端客戶群引向東區(qū)？ 看看高端客戶群在哪里？ 三、項目目標客戶群分析 容桂之 子 主要目標客戶來源 容桂本地客戶為主 容桂私營企業(yè)主、企業(yè)高管、公務員。 ○超強消費力： 容桂經濟的迅猛發(fā)展，決定了其積累的超強消費力。 3. 城市化進程中的 容桂 房地產演變史 個人自建房 老別墅區(qū)、小高層 容桂房地產經歷了個人自建房時代，逐漸出現(xiàn)老一代別墅小區(qū)與小高層， 隨著經濟的發(fā)展，各大品牌進駐，新一輪的高端物業(yè)開始呈現(xiàn)。 由于宏觀環(huán)境的好轉，不少購房群體又開始了置業(yè)，為項目順利入市帶來契機。 項目鏈接： （ 1）名牌大道的橋頭堡 ，廠區(qū)林立，目標客戶群聚集地，有區(qū)域歸屬感。 相關市政鏈接： “一河兩岸”規(guī)劃 高端住宅區(qū)巍然成型 德勝河一河兩岸城市景觀概念性規(guī)劃設計、控規(guī)及容桂示范段控規(guī) (含城市設計 ) 德勝河是順德重要的景觀水軸 ,通過規(guī)劃對德勝河 兩岸約 10公里 的岸線景觀進行整合、協(xié)調 ,打造集行政、文化、金融于一體的城市中心。 .....傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 Please closing your mobile,thanks. 在一個不斷超越的城市續(xù)寫榮光！ 一個不斷超越的品牌開發(fā)商 一個不斷超越的財富人群 …… 一條不斷超越的名牌大道 龍光 項目鏈接：龍光品牌，以后市場認可，項目前期入市當 借勢品牌之力快速切入市場，建立消費群信心。 德勝河 周邊概況 中心城區(qū)的景觀帶 根據(jù)順德區(qū)規(guī)劃部門的設想，德勝河一河兩岸規(guī)劃總面積 32平方公里，包括西起馬崗島東、東至小黃圃、德勝河兩岸縱深 100米左右的區(qū)域。 容桂城市名片 ——眉蕉河整治規(guī)劃 相關市政鏈接： 項目鏈接：項目位于二者的交接地帶，容桂江景資源的最佳點，市政的核心，區(qū)位價值明顯，具備強大的發(fā)展?jié)摿?，高端屬性明顯。 透過產品看產品： 分析小結 如何占據(jù)市場高位， 實現(xiàn)產品濱江資源的最大化與容桂消費群的有效溝通是后期推廣的關鍵。 2023年，實現(xiàn) 本地生產總值 ，規(guī)模以上 工業(yè)產值 ，稅收 總額 ，城鄉(xiāng)居民年末 儲蓄余額 元 。 “東逸灣現(xiàn)象” 幾大原因： ○人居發(fā)展進程： 在容桂人居發(fā)展進程中，東逸灣是繼自建別墅與小高層之后的別墅區(qū)，安全性能與人群相對集中。 中心城區(qū)置業(yè) 核心啟示：項目，在濱江建立高檔豪宅，如何區(qū)隔配套資源豐富的保利等中心區(qū)項目。 目標客戶群示意圖 容桂消費群特性分析 可怕的順德人屬性明顯 可怕 順德人的可怕之處在 20世紀 80年代就已經盛名在外，經濟發(fā)展的速度全國震撼。 項目鏈接：有錢的容桂人，不擔心好產品銷售不出去。 舒適： 購房者謹慎、理智，考慮物業(yè)的綜合素質和性價比，要求 資源豐富 。 四、項目主要競爭對手分析 容桂 之 爭 保利百合花園 保利百合花園占地約，總建筑面積約 23萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約 1900戶。 價格： 城區(qū)價格預計不低，與項目形成直接競爭 競爭相關性： 凱藍名都 凱藍名都位于順德區(qū)容桂街海尾居委會文海中路 3號。 新境界花園預計 8月 1日開放臨時咨詢中心。未來發(fā)展，項目具備優(yōu)勢 品牌： 美的 水漾林庭的聯(lián)排別墅 正在銷售。 不足： 資源：望江，而不親江 位置：東區(qū)偏遠位置，與城區(qū)距離遠 項目鏈接：項目為東區(qū)與城區(qū)的黃金節(jié)點，具備江景資源最精華。 （ 3）、江 從片區(qū)屬性上看，項目東區(qū)屬于市政核心，富人階層聚集地。 （ 3）從市場區(qū)隔看，容桂從來就缺乏真正的江景生活，世界濱江生活直接類比廣州濱江東、上海陸家嘴等，有效區(qū)隔市場競爭。 從龍光品牌看： 眉蕉河項目作為龍光濱江的一大實踐，是創(chuàng)紀錄的一大舉措。郎咸平作為世界級的公司治理和金融專家，對企業(yè)家等有較大影響。 分階段推廣執(zhí)行 目標：形象建立 +區(qū)位價值。 劃江為界，榮耀所在 階 段 戰(zhàn) 術 解 析 表 第二階段啟動戰(zhàn)術 戰(zhàn)術目的 實施時間 戶外廣告計劃 銷售信息發(fā)布 9月 印刷物料 單張、樓書、夾報 9月 現(xiàn)場包裝 圍墻更換，氛圍提升 10月 公關活動 濱江生活品鑒會 10月中 報廣 區(qū)位價值，濱江生活圈的引導 10月 電臺 項目介紹、開盤信息發(fā)布 910月 短信廣告 開盤信息發(fā)布 10月 立體覆蓋計劃 形象影視片 +10秒銷售標版 +網(wǎng)絡廣告 10月 火爆開盤階段 /（ 2023年 11月 2023年 1月） 目標：熱銷炒作，為順利開盤做準備。 戶外（ 2） 戶外設計效果 第二階段戶外 劃江為界，榮耀所在 兩岸之心，世界濱江名邸現(xiàn)正接受咨詢 主標： 目的：區(qū)隔市場，建立項目形象，增強對消費群的引導。 第一階段報廣設計方案（ 1） （ 2）標題 前所未有的世界濱江生活登陸容桂 水悅云天，龍光地產繼水悅城邦又一力作 內文： 從上海的陸家嘴到廣州的濱江東， 逐水而居，濱江為家成為世界生活的范本。 第一階段 報廣設計方案（ 2） 第二階段報廣 （ 1） 標題： 大部分人住城區(qū)，少部分人住江邊， 只有極少數(shù)人住江景第一排 兩岸之心，世界濱江名邸現(xiàn)正接受咨詢 內文： 當財智精英的眼光從老城區(qū)向江邊遷徙， 當江邊的睿智情懷升華江景第一排， 容桂，總有極少數(shù)人從不在繁華中迷失自己， 水悅云天，兩岸之心，世界濱江名邸， 以同步世界的名義見證一個階層的榮耀。雄踞“一河兩岸”之心，城市東進橋頭堡 居住與世界同步，世界濱江生活恭迎品鑒 居住與世界同步，世界濱江生活恭迎品鑒 雄踞 “ 一河兩岸 ” 之心，城市東進橋頭堡 35萬平方米恢弘巨作，定造世界濱江名邸 車子開進小區(qū)內，幾個下崗職工般的人在聊天閑看，一輛自行車差點撞上奔馳。 目的：品牌落地，提高項目知名度，建立良好的口碑傳播。 ◎ 朱裕田（文案） 曾任廣州知名廣告公司創(chuàng)意文案，創(chuàng)意出色，文字功底深厚 。水悅云天產品發(fā)布會 龍光 突然，樓上扔下一個類似黑色塑料袋的東西朝男子飄來。延引著名物管，禮遇一個階層獨有的榮耀 目的：項目盛大開盤。35萬平方米恢弘巨作，定造世界濱江名邸 德勝河、眉蕉河交界處，攬盡碧波萬頃 德勝河、眉蕉河交界處，攬盡碧波萬頃 35萬平方米恢弘巨作，定造世界濱江名邸 雄踞 “ 一河兩岸 ” 之心，城市東進橋頭堡 居住與世界同步，世界濱江生活恭迎品鑒 戶外（ 4） 戶外設計效果 系列軟文炒作（ 1） 系列 軟文 炒作 （ 2） 系列 軟文 炒作 （ 3） 系列 軟文 炒作 （ 4） 第一階段報廣 （ 1）標題 城市兩岸之心，價值對話未來 水悅云天，龍光地產繼水悅城邦又一力作 內文： 每座偉大的城市都有引以為傲的核心 容桂，順德一河兩岸的焦點 德勝河與眉蕉河交匯處， 這里是容桂的未來，這里是未來的容桂 水悅云天，城市東進的橋頭堡 龍光地產繼水悅城邦又一力作 以中心的名義，續(xù)寫一座城市的傳奇 居住與世界同步，世界濱江生活恭迎品鑒 主題： 工程進度：預計首批呈現(xiàn)，園林部分完工。 前期蓄勢階段 /（ 89月） 主題： 世