商業(yè)地產零售業(yè)選址分析(完整版)
【正文】 0—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率步行10分鐘能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率乘坐小汽車20—40分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率（三）邊際商圈：步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率步行10分鐘能夠到達只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率乘坐小汽車40—60分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率：調查商圈可了解預設商店營業(yè)范圍內的地理區(qū)域，以協(xié)助適當項目地點的選擇，商圈調查的目的包括：（1）人口過度擁塞（6）馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3）用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模MR(半徑)2公里戶元從廣義上講，這個問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。(q)amp。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。=1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d四、商圈市場需求分析——人口相乘法（1）反之無開發(fā)空間。比較：ifTRSi/TSiRATIO）（1）單元區(qū)i家庭收入均值百分比（單元區(qū)i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）100%step5:if影響因素：應用PR法做城市零售市場需求分析的一些要求：南區(qū)D22050040667南D2%D3%RGM模式（Retail+……+Sj/計算i到j=2B、經驗系數——消費者對距離的敏感系數的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。應用實例：假設：一個市場區(qū)內有三個服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費地的距離分別是2KM，5KM，問：消費者去甲、乙、丙購物的概率去甲地：（400/2amp。）==%去乙地：（600/5amp。）==%去丙地：（300/amp。）==%“飽和指數”比較城市內不同市場區(qū)：飽和指數：在市場區(qū)內某一類商業(yè)房產過多或者不足的一系列指數。C市場區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。飽和度指數=消費者在某種（類）商品消費支出/該種（類）商品的總的零售面積實例：在一個市場區(qū)內有1000個家庭，平均食品支出是1200元/月，A）/（400/2amp。）/（400/2amp。）/（400/2amp。（5）ordf。利用方格網作法，將城市進行分區(qū)，每個方格作為基本統(tǒng)計區(qū)，調查人口、消費狀況、或者將每一個方格網作為一個“消費者”進行對待。ordfModel）假設某個消費者i，如果去一個商場Sj購物，那么該消費者去購物的概率Pij是多少?Dij(距離)消費地（i）%Step4:應用：假設在城市西南區(qū)（D3）開發(fā)2萬平方米的零售房產是否可行？西南區(qū)（D3）的PR=%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)可行性。%%平均家庭收入百分比市中心D4零售存量百分比18625382500市中心D4人口規(guī)模商品服務區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致；有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。then表示該單元區(qū)內家庭平均收入較高，但是零售房產面
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