商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)選址分析(完整版)
【正文】 0—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—40分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈：步行20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—60分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩赫{(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1）人口過度擁塞（6）馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3）用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模MR(半徑)2公里戶元從廣義上講，這個(gè)問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。(q)amp。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。=1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d四、商圈市場需求分析——人口相乘法（1）反之無開發(fā)空間。比較：ifTRSi/TSiRATIO）（1）單元區(qū)i家庭收入均值百分比（單元區(qū)i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）100%step5:if影響因素：應(yīng)用PR法做城市零售市場需求分析的一些要求：南區(qū)D22050040667南D2%D3%RGM模式（Retail+……+Sj/計(jì)算i到j(luò)=2B、經(jīng)驗(yàn)系數(shù)——消費(fèi)者對距離的敏感系數(shù)的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。應(yīng)用實(shí)例：假設(shè)：一個(gè)市場區(qū)內(nèi)有三個(gè)服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費(fèi)地的距離分別是2KM，5KM，問：消費(fèi)者去甲、乙、丙購物的概率去甲地：（400/2amp。）==%去乙地：（600/5amp。）==%去丙地：（300/amp。）==%“飽和指數(shù)”比較城市內(nèi)不同市場區(qū)：飽和指數(shù)：在市場區(qū)內(nèi)某一類商業(yè)房產(chǎn)過多或者不足的一系列指數(shù)。C市場區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。飽和度指數(shù)=消費(fèi)者在某種（類）商品消費(fèi)支出/該種（類）商品的總的零售面積實(shí)例：在一個(gè)市場區(qū)內(nèi)有1000個(gè)家庭，平均食品支出是1200元/月，A）/（400/2amp。）/（400/2amp。）/（400/2amp。（5）ordf。利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對待。ordfModel）假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者i，如果去一個(gè)商場Sj購物，那么該消費(fèi)者去購物的概率Pij是多少?Dij(距離)消費(fèi)地（i）%Step4:應(yīng)用：假設(shè)在城市西南區(qū)（D3）開發(fā)2萬平方米的零售房產(chǎn)是否可行？西南區(qū)（D3）的PR=%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)可行性。%%平均家庭收入百分比市中心D4零售存量百分比18625382500市中心D4人口規(guī)模商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致；有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項(xiàng)目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。then表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較高，但是零售房產(chǎn)面
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