【正文】 個(gè)案調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研等。近來,外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身某。數(shù)據(jù)顯示,近10年來，%，到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資指標(biāo)。（2）分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)前景廣闊分時(shí)度假（Timeshare，又稱Vacation ownership）起源于20世紀(jì)的法國(guó)，20世紀(jì)70年代引進(jìn)美國(guó)后得到了迅速的發(fā)展,并擴(kuò)展到了世界各地。%，但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期。屆時(shí)某所擁有的住宿設(shè)施與世博會(huì)期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會(huì)游客的住宿需求。在某，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的1倍，90年代平均增長(zhǎng)速度為20%左右，其產(chǎn)值占GDP的比例大約在5%左右，其中某市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占GDP的10%左右。因此，無論從速度還是從規(guī)?？?，近幾年來某經(jīng)濟(jì)都是在一個(gè)相對(duì)高位的基數(shù)平臺(tái)上保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)步伐。重視房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)培訓(xùn)，通過設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。 人才戰(zhàn)略某正加速朝著國(guó)際化大都市方向邁進(jìn)。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于某市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1000萬元，主要股東為某置業(yè)有限公司和某愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中某愛建信托投資有限責(zé)任公司代某置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。 發(fā)展戰(zhàn)略某的業(yè)務(wù)是與時(shí)俱進(jìn)、因勢(shì)利導(dǎo)的。集團(tuán)目前主營(yíng)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 4動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 5全部投資利潤(rùn)率%6全部投資利稅率%7資本金利潤(rùn)率%以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。自2000年以來，每年保持30%的增長(zhǎng)。起步階段，某主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營(yíng)。圖31 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2001年4月20日，某置業(yè)有限公司與某市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，某市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“某藝術(shù)中心”項(xiàng)目規(guī)劃意見的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號(hào)），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，；2003年7月31日，注冊(cè)成立某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，某置業(yè)有限公司、某市浦東土地發(fā)展（控股）公司、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A911地塊國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方——某置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。1985年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國(guó)德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建某集團(tuán)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長(zhǎng)盛不衰。某將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績(jī)效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)人才的積極性。某發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來講。再以房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度與某GDP的增長(zhǎng)速度相比，除1990年房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于GDP的增長(zhǎng)速度以外，其它年份均高于GDP的增長(zhǎng)速度，2002年高出GDP增長(zhǎng)速度7個(gè)百分點(diǎn)。另外，由于某集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房?jī)r(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。某2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為某重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得某酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。 從GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國(guó)曾對(duì)75個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個(gè)重要結(jié)論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)。顧客買了一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。屆時(shí),某將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長(zhǎng)。因此，某市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對(duì)環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購(gòu)買力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營(yíng)銷目的。 （1）品牌戰(zhàn)略品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，樹立形象。良好的企業(yè)品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。具體地說，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)策劃和研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能控制支出。某將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使某開發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場(chǎng)的需要。表61 項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額1土地費(fèi)用萬元15,8602前期費(fèi)用萬元4,8963建安費(fèi)用萬元97,9114市政配套及人防費(fèi)用萬元2,9115建設(shè)單位管理費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi)萬元1,0776工程不可預(yù)見費(fèi)萬元8,5447建設(shè)貸款利息萬元7,682總投資萬元138,880詳細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見附表61投資估算詳表。收入測(cè)算詳見收入表（附表62）。全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見圖63。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測(cè)。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。它具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于不動(dòng)產(chǎn)投資，它具有不可移動(dòng)性。因此，房地產(chǎn)投資者面臨能否按期籌措項(xiàng)目順利開展所需資金及承擔(dān)較高的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。例如，經(jīng)濟(jì)不景氣使大眾的投資意愿降低及購(gòu)買力下降，因而購(gòu)買或承租不動(dòng)產(chǎn)的能力降低，并造成項(xiàng)目?jī)r(jià)格或凈盈利的下降。因此，本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)由某集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。因此，某集團(tuán)是不存在企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的。公司將緊密跟蹤和關(guān)注國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融法規(guī)的變化，及時(shí)采取有效措施積極防御此風(fēng)險(xiǎn)。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)由于各個(gè)開發(fā)商的項(xiàng)目各不相同、各具特色。它由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一經(jīng)啟動(dòng)，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展加以改變和調(diào)整。（3）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10％，本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；％，表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小。從敏感性分析的結(jié)論還可以看出，當(dāng)投資、收入和成本在177。詳見借款還本付息表（附表66）和資產(chǎn)負(fù)債表（附表67）。（3）稅金根據(jù)有關(guān)政策和法律，％計(jì)算；所得稅按15％計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10％計(jì)提。證大藝術(shù)大酒店五星級(jí)酒店當(dāng)代藝術(shù)博覽館國(guó)際商務(wù)樓客房收入圖62 證大藝術(shù)大酒店收入來源構(gòu)成圖餐飲收入其他收入出租收入門票收入咖啡座收入租金收入分項(xiàng)詳列如下：☆ 五星級(jí)酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房?jī)r(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的一般經(jīng)營(yíng)情況，餐飲收入約占酒店總收入的35％，其他收入約占6％。（3）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期取23年（含施工期），即2006年～2028年。注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶服務(wù)等內(nèi)容。（2）管理策略某實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中，使自己的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢(shì)，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競(jìng)爭(zhēng)地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。二要以質(zhì)取勝。有關(guān)媒體報(bào)道,香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與某靜安區(qū)管委會(huì)正洽談一個(gè)30億元，類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個(gè)40萬平方米的商業(yè)區(qū)。某藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營(yíng)銷策劃上將充分展現(xiàn)藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來的無限魅力。通過科學(xué)的、前瞻的市場(chǎng)調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店開始逐漸成為某市投資市場(chǎng)上的熱門產(chǎn)品。作為分時(shí)度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國(guó)際上廣受投資者青睞。由此可見，最近三年，某市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國(guó)、日本、%, %, %；美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)州，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重更是高達(dá)14～15%。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測(cè)算。國(guó)內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對(duì)未來某中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)好處。以上這些因素對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有長(zhǎng)期的作用。圖51 某市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)圖從生產(chǎn)總值的絕對(duì)額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時(shí)間，千億元的跨越均只用了1年時(shí)間。二是加大人才培訓(xùn)力度。曾任職于國(guó)泰證券有限公司，1998年加入某集團(tuán)，歷任某投資管理有限公司副總經(jīng)理、某投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“某市著名商標(biāo)”。 建設(shè)方案經(jīng)過多次評(píng)審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請(qǐng)現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國(guó)內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國(guó)Innova酒店管理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問。第三章 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況某藝術(shù)大酒店是某集團(tuán)打造某新地標(biāo)的得力之作。大拇指廣場(chǎng)，以及某藝術(shù)大酒店、某五道口金融中心、揚(yáng)州教場(chǎng)地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國(guó)花園度假村項(xiàng)目等。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)某藝術(shù)大酒店。2004年，某市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予某集團(tuán)注冊(cè)擁有“某”商標(biāo)為“某市著名商標(biāo)”。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。某2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為某重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得某酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。 ％虧損區(qū)100％（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)盈虧平衡圖第二章 公司 公司簡(jiǎn)介某集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。2003年、 2004年，某集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得某市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予的“某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號(hào)。如今的某，已做好了對(duì)正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級(jí)的準(zhǔn)備，即升級(jí)為對(duì)酒店、旅游、商城等的投資。 項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)A911地塊）位于某浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與某新國(guó)際博覽中心隔路相對(duì)。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。某先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于某市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局，2000年加入某置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任某新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、某三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。某集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略：一是樹立人才發(fā)展新理念。第五章 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)分析 （1）某宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好2004年，按可比價(jià)格計(jì)算，%。也就是某城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力?？梢?，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，某房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迎度及房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度均要快于某GDP增長(zhǎng)速度。（4）世博會(huì)帶來的新機(jī)遇2010年世博會(huì)是從5月1日到10月31日,預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間為184天。 目標(biāo)市場(chǎng)由于本項(xiàng)目擬作為分時(shí)度假產(chǎn)品銷售，而分時(shí)度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個(gè)行業(yè)，下面對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，見表51所示。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。目前某市港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8至10萬人，%～%。 銷售策略房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶手中的活動(dòng)，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房