【正文】 近田園生活的心理和多層次、多元化的消費(fèi)需求，逐步將園區(qū)建成為設(shè)施完善、功能健全、布局合理、景觀優(yōu)美、效益良好的休閑度假型旅游目的地。4躍進(jìn)水庫水庫周邊環(huán)境優(yōu)美，目前已形成若干個(gè)最佳垂釣點(diǎn)。三、項(xiàng)目發(fā)展條件分析（一）資源本底規(guī)劃區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，擁有躍進(jìn)水庫及周邊灘涂、濕地，竹林密集，充滿了田園風(fēng)光，良好的資源環(huán)境為該項(xiàng)目的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，但大多數(shù)資源品味不高，市場(chǎng)吸引力范圍有限。有S322省道及楊華公路連接某市區(qū)，緊鄰溪口白云洞和地藏寺，項(xiàng)目規(guī)劃面積近400畝。周王生態(tài)園緊鄰某主城區(qū)，擁有較大的假日休閑度假旅游客源市場(chǎng)，隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人們更加傾向于離開喧鬧的城市，尋找大自然的原滋原味；同時(shí)，規(guī)劃區(qū)緊鄰地藏寺，可以為游客提供一個(gè)禪宗養(yǎng)生、祈福還愿的理想場(chǎng)所；再者，規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，豪豬養(yǎng)殖和生態(tài)垂釣已初具規(guī)模。四、已開發(fā)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀概述1游客中心目前為一層五間的簡易農(nóng)家用房，但根基是按照兩層標(biāo)準(zhǔn)修建的，后期可進(jìn)行加蓋及精裝修。二、規(guī)劃性質(zhì)和依據(jù)（一）規(guī)劃性質(zhì)本規(guī)劃是周王生態(tài)園旅游開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性文件，旨在為生態(tài)園開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo)和規(guī)范。各要素協(xié)同發(fā)展原則脫離人文要素的自然環(huán)境和沒有自然要素支持的人文景觀均給人以單薄、缺乏特色的印象，園區(qū)開發(fā)中只有各要素協(xié)同發(fā)展才能得以塑造園區(qū)形象，創(chuàng)造獨(dú)特意境，形成對(duì)旅游者強(qiáng)有力的吸引。三、規(guī)劃期限與范圍（一）規(guī)劃期限本次總體規(guī)劃確定的規(guī)劃期限為2016—2025。我國除“帶薪休假”外，工薪階層每年享有一定的法定假日，這為城鄉(xiāng)居民增加休閑消費(fèi)創(chuàng)造了重要的外部條件。二、區(qū)域旅游市場(chǎng)潛力分析（一）安徽省內(nèi)旅游消費(fèi)潛力分析近些年安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平逐步得到提高。圖31：某市歷年旅游總收入和游客人均旅游消費(fèi)圖資料來源：安徽統(tǒng)計(jì)年鑒(2011—2014)此外，某市一日游游客和過夜游游客數(shù)量均逐年上升，；同時(shí)。根據(jù)鄉(xiāng)村旅游需求市場(chǎng)抽樣調(diào)查資料，其調(diào)查結(jié)論和發(fā)現(xiàn)如下。鄉(xiāng)村旅游者參與鄉(xiāng)村旅游活動(dòng)的動(dòng)機(jī)多種多樣，出游動(dòng)機(jī)中以休息、放慢生活節(jié)奏，保持身體健康，舒解工作壓力和緊張的動(dòng)機(jī)占絕大部分，還有培養(yǎng)感情，增進(jìn)交流的人際交往的需求，以及學(xué)習(xí)、體驗(yàn)、教育等方面的需求。機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)：與某市其他景點(diǎn)整體對(duì)外推廣，提升長三角旅游市場(chǎng)份額。創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品是周王生態(tài)園提升主題的動(dòng)力。核心功能：鄉(xiāng)村深度體驗(yàn)和休閑度假；輔助功能：康體養(yǎng)老、生態(tài)觀光、文化體驗(yàn)、禪宗養(yǎng)生等。（二）策劃意境力求營造：生態(tài)意境、鄉(xiāng)土意境和休閑意境：（1）生態(tài)意境——以原生態(tài)景觀為主，體現(xiàn)自然的景觀風(fēng)貌，以生態(tài)造景法為指導(dǎo)，通過對(duì)周王生態(tài)農(nóng)業(yè)園尤其是環(huán)湖（水庫）游步道的建設(shè)、景觀的規(guī)劃、綠化的實(shí)施營造生態(tài)意境。景觀廊道：在進(jìn)入周王主要道路路口與園區(qū)大門之間的園區(qū)主干道兩側(cè)，種植景觀苗木和花卉，形成綠色長廊，營造生態(tài)農(nóng)業(yè)的田園氛圍，迎接賓客；路邊間隔一段距離設(shè)置清潔箱，造型要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；路邊布設(shè)一定路燈，路燈造型別致，要體現(xiàn)景區(qū)生態(tài)田園特色。停車場(chǎng)地面采取草坪格鋪裝，并以樹陣的形式種植大樹，作為停車場(chǎng)的上層綠化樹種，又可自然的劃分停車區(qū)域。對(duì)沿河岸邊的雜草、石塊和其他潛在危險(xiǎn)物進(jìn)行清理，岸邊應(yīng)用喜水植物、草坪對(duì)其進(jìn)行綠化，使環(huán)境更加美觀。以上各項(xiàng)活動(dòng)需配備膠鞋、防水服、救生衣等物品。夕陽紅養(yǎng)生樂園：建立周王老年度假村，吸引城市老人來鄉(xiāng)村度假養(yǎng)老，組織適合老年人的特色娛樂活動(dòng)。根據(jù)采摘體驗(yàn)區(qū)的面積，兼顧農(nóng)業(yè)種植一年四季的成長特點(diǎn)，開展觀賞蔬菜種植、果蔬采摘等不同類型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和采摘體驗(yàn)，滿足市場(chǎng)的不同需求。利用室內(nèi)外的空間，運(yùn)用藝術(shù)造景的手法，種植蔬菜、瓜果等為主角的人文景點(diǎn)?？稍O(shè)置夜燈，增加夜間滑草項(xiàng)目。鄉(xiāng)野拓展訓(xùn)練主要是針對(duì)青少年素質(zhì)的拓展旅游，讓游客領(lǐng)悟到團(tuán)隊(duì)和伙伴對(duì)自身成長的重要性，樹立信心、激發(fā)潛能、團(tuán)結(jié)互助、超越自我。同時(shí)，豪豬還具有很高的藥用價(jià)值。順應(yīng)鎮(zhèn)黨委、政府樹立“文化揚(yáng)鎮(zhèn)、生態(tài)周王”的發(fā)展思路，利用水庫一側(cè)王村閑置的農(nóng)民住房，打造一處集鄉(xiāng)土文化展示、藝術(shù)創(chuàng)作、住宿休閑等功能為一體的周王文化休閑區(qū)，推進(jìn)周王文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。經(jīng)專門訓(xùn)練的茶藝表演隊(duì)可向游客做豐富的茶藝表演。以此為依據(jù)，園內(nèi)住宿接待設(shè)施接待能力規(guī)劃建設(shè)為3060間為宜。（2）主步行道，主要位于環(huán)湖的岸堤、前后山之間等，道路兩邊為當(dāng)?shù)刈匀恢脖痪坝^。內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)識(shí)：詳見標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃。日。（2） 雨水排放根據(jù)園區(qū)地形及所臨近的池塘或者水庫可以直接園區(qū)的水塘和水庫中，或者供景觀、林木灌溉和養(yǎng)殖使用。電源取自周王鎮(zhèn)供電所，根據(jù)農(nóng)莊的用電特性，在游客服務(wù)中心、豪豬生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)各配置一臺(tái)專用變壓器，通過低壓系統(tǒng)連接其它用電點(diǎn)，解決本區(qū)的用電需求。電信管道采用PVC管群，管徑采用φ114，埋深應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范要求。六、防洪排澇規(guī)劃規(guī)劃原則（1）全面規(guī)劃、綜合治理、防治結(jié)合、以防為主；（2）以城市防洪設(shè)施為主，與流域規(guī)劃相配合；（3）堤庫結(jié)合、泄蓄兼施、以泄為主；（4）近遠(yuǎn)期結(jié)合，分期實(shí)施。一、綠地系統(tǒng)規(guī)劃綠地分為公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施附屬綠地、道路綠地（含行道樹）、停車場(chǎng)綠地。一條景觀環(huán)帶：環(huán)繞躍進(jìn)水庫慢行道，結(jié)合湖面形態(tài)并與湖水相融合，巧妙設(shè)計(jì)景觀帶，引導(dǎo)游客從園區(qū)入口進(jìn)入農(nóng)園，首先映入眼簾的便是流連忘返的風(fēng)景，同時(shí)，讓游客在慢行道休閑漫步時(shí)體驗(yàn)到處處皆景的感受。在植物的選擇上有以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：姿美，即樹冠的形態(tài)、樹枝的疏密曲直、樹皮的質(zhì)感，追求自然美；色美，白色或金色的桂花、紅色的楓葉、青翠的竹葉、斑駁的白榆、紫色的紫薇等，力求一年四季園中自然之色不衰不減；味香，要求植物清幽淡雅；境界，花木與園林山石、水體、建筑景觀的相互輝映，以不同的物質(zhì)載體展現(xiàn)地方文脈，達(dá)到虛實(shí)結(jié)合，情景交融的境界。第八章標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃一、旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃原則（一）信息的充分性原則讓第一次前來旅游的游客，在沒有導(dǎo)游陪同的情況下，能夠充分了解旅游區(qū)各種資源的文化內(nèi)涵、各種服務(wù)設(shè)施的位置和服務(wù)項(xiàng)目，達(dá)到方便游覽和增長知識(shí)的作用。旅游區(qū)的提示性標(biāo)識(shí)不能太嚴(yán)肅，要盡量幽默、活潑。全景圖一般體量較大。位置設(shè)置在各個(gè)相關(guān)景點(diǎn)的入口處。但要注意語言藝術(shù)，言語要委婉恰當(dāng)，易于被游客接受并很高興配合。應(yīng)做到標(biāo)牌醒目，藍(lán)底白字等。風(fēng)格、材質(zhì)主要為游客服務(wù)中心，公廁、餐廳、醫(yī)療室等服務(wù)設(shè)施所在。引導(dǎo)牌底色以棕色、褐色等為宜，白色或者紅色標(biāo)準(zhǔn)字體，中英文對(duì)照。在特別需要時(shí)，增加新設(shè)施時(shí)，超過這一比例也是必要的。針對(duì)本地休閑市場(chǎng)，采取“門票偏低、消費(fèi)偏高”的策略，推動(dòng)本地客人的多次重復(fù)消費(fèi)。中國旅游》月收入≥4000元，25－40歲的高知型都市白領(lǐng)《旅行家》月收入1000－5000元不等，20－39歲的高知人群《旅游天地》25－40歲，文化程度較高，白領(lǐng)、商旅人士《文明》略帶學(xué)術(shù)性，類似Discovery報(bào)紙類（面向大眾市場(chǎng)）《中國旅游報(bào)》旅游業(yè)界/適于刊登整版廣告/覆蓋全國市場(chǎng)《揚(yáng)子晚報(bào)》長三角最暢銷的晚報(bào)/主要覆蓋長三角市場(chǎng)《新安晚報(bào)》安徽人愛看的晚報(bào)/主要覆蓋安徽市場(chǎng)《某日?qǐng)?bào)》主要面向某市場(chǎng)《大江晚報(bào)》主要面向蕪湖市場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)（面向大眾市場(chǎng)）安徽旅游咨詢網(wǎng)安徽旅游官方網(wǎng)站某旅游網(wǎng)某市旅游信息網(wǎng)站新浪網(wǎng)中文門戶網(wǎng)站，網(wǎng)上旅游社區(qū)人氣最旺途牛旅游網(wǎng)中國旅游信息網(wǎng)站攜程旅游網(wǎng)專業(yè)旅游網(wǎng)站，酒店預(yù)定高校BBS人氣旺/大學(xué)生市場(chǎng)（三）分銷渠道分銷網(wǎng)絡(luò)體系的建立對(duì)于農(nóng)莊的市場(chǎng)旅游形象推廣和產(chǎn)品推廣非常重要，可選擇如下的分銷渠道：市場(chǎng)導(dǎo)入期，有選擇的與某、蕪湖的重要旅行社開展合作。實(shí)施口碑營銷的步驟為：鼓勵(lì)：鼓勵(lì)參加周王生態(tài)園體驗(yàn)游的旅行商、記者、旅游者把他們的感想發(fā)布在網(wǎng)站上、報(bào)刊上、博客上等，發(fā)揮其“信息播種機(jī)”和“意見領(lǐng)袖”的作用。（六）激勵(lì)促銷周王生態(tài)園可開展“幸運(yùn)游客”、“貴賓”等大型活動(dòng)。（3）交通工程建設(shè)投資參照交通部2007 年頒布的《公路工程預(yù)算定額》(JTG/TB06022007)；同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行環(huán)境工程的投資標(biāo)準(zhǔn)。游客在周王生態(tài)農(nóng)業(yè)園平均逗留時(shí)間需一天，其一天的具體消費(fèi)額見表102：表102 周王生態(tài)園游客日平均消費(fèi)額估算（單位：元）項(xiàng)目階段門票餐飲住宿購物娛樂其他收入合計(jì)人均旅游消費(fèi)額前期0500503020150中后期2010080805050380項(xiàng)目的計(jì)算期為6年，其中近期建設(shè)期2年，中后期建設(shè)經(jīng)營期4年，經(jīng)營旅游景區(qū)運(yùn)營采取邊建設(shè)邊經(jīng)營的方式。表105 周王生態(tài)園經(jīng)營利潤估算年份20162021經(jīng)營收入（萬元）753040經(jīng)營成本（萬元）611250經(jīng)營利潤（萬元）141790三、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)旅游業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機(jī)會(huì)。（三）促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長的多元化旅游業(yè)的發(fā)展具有極大的乘數(shù)效應(yīng)。這些努力使農(nóng)村的道路、通訊、供電、供水、垃圾處理、電視接收等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生了明顯的改善。生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的收入來源，改變了以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展途徑，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多元化。開展旅游業(yè)最直接也是最顯著的效益就是增加了農(nóng)民的收入，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（1）折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊采取直線法。（4）基本預(yù)備費(fèi)按固定資產(chǎn)投資的6%計(jì)算；項(xiàng)目的其它費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、培訓(xùn)教育、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資的5%計(jì)算。此促銷方式簡便易行，可加快實(shí)施，可引起轟動(dòng)效應(yīng)。所以一定要提供有價(jià)值的旅游經(jīng)歷給這些口碑傳播者，培養(yǎng)更多旅游者為農(nóng)莊傳播口碑；（五）節(jié)慶營銷旅游節(jié)事活動(dòng)可以在短期內(nèi)使眾多旅游者聚集到旅游目的地來。市場(chǎng)擴(kuò)展期，與南京、池州、馬鞍山等重點(diǎn)旅行社和長三角其他旅行社展開合作。旅游淡旺季采取不同的價(jià)格，以分流旺季游客，吸引淡季客源。（二）目標(biāo)分解在新穎的“生態(tài)休閑和鄉(xiāng)村文化體驗(yàn)”總品牌下，通過細(xì)分市場(chǎng)下的分組營銷方案的實(shí)施，樹立起“休閑周王”（農(nóng)家莊園休閑區(qū)）、“舌尖周王”（鄉(xiāng)村生態(tài)美食區(qū)）、“濱水周王”（環(huán)湖休閑體驗(yàn)區(qū)）、“養(yǎng)生周王”（禪宗康體養(yǎng)生區(qū)）、“生態(tài)周王”（豪豬生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)）五大子品牌，使得旅游區(qū)能迅速對(duì)準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)的興奮點(diǎn)，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品項(xiàng)目在各細(xì)分市場(chǎng)上的銷售。促銷宣傳應(yīng)與園區(qū)形象策劃相一致，并且有利于周王生態(tài)農(nóng)業(yè)園整體形象的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。應(yīng)做到設(shè)置區(qū)域位置恰當(dāng)且與周圍環(huán)境相適宜、可采用木質(zhì)標(biāo)牌，黑底白字或者對(duì)比分明的兩種顏色標(biāo)準(zhǔn)字體，中外文對(duì)照。（五）公益性牌示以活潑、溫馨的話語提示游客愛惜自然、維護(hù)環(huán)境，做一個(gè)高素質(zhì)的生態(tài)旅游者。在道路兩旁眼睛平視或俯視45度角左右的位置，采用紅色或白色標(biāo)準(zhǔn)字體。（四）忠告警示牌忠告警示牌應(yīng)設(shè)置在需要對(duì)旅游者行動(dòng)進(jìn)行安全警示或行動(dòng)規(guī)制處，告訴游在客游覽中要注意安全或應(yīng)避免的不良行動(dòng)。入口處全景圖可以宣傳欄的形式制作，充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，可用石質(zhì)、竹質(zhì)或者木質(zhì)材料。要設(shè)計(jì)系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，設(shè)置于各個(gè)入口、各個(gè)功能區(qū)、主要交通路口、主要旅游節(jié)點(diǎn)，全面系統(tǒng)地介紹生態(tài)園的重要信息和核心景觀，增強(qiáng)游客的認(rèn)知性和體驗(yàn)性。（三）內(nèi)容的準(zhǔn)確性、恰當(dāng)性原則內(nèi)容的準(zhǔn)確性是最基本的要求。增設(shè)必要設(shè)施，構(gòu)成旅游者觀光、休閑、游憩、購物餐飲的園地。主要圍繞游客服務(wù)中心，結(jié)合徽派田園建筑，以田園風(fēng)光、精致園林、為景觀特色。二、景觀系統(tǒng)規(guī)劃景觀系統(tǒng)分為內(nèi)部景觀系統(tǒng)和外部景觀系統(tǒng)。S）。五、環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃（一）現(xiàn)狀農(nóng)莊內(nèi)總體空氣質(zhì)量良好，無污染源，但畜禽養(yǎng)殖污染也必須引起足夠重視并加以控制，噪聲污染主要有交通噪聲、建筑施工噪聲和社會(huì)生活噪聲等混合而成。以拉線距離最經(jīng)濟(jì)的原則指導(dǎo)農(nóng)莊電線敷設(shè)，規(guī)劃以10kv配電線路供電。對(duì)于園區(qū)內(nèi)透水性路面，排水坡度設(shè)定在1%以上。農(nóng)莊內(nèi)供水管均布置成環(huán)狀，需要預(yù)留足夠的供水能力。（二）用水指標(biāo)農(nóng)莊用水分為職工生活用水和旅游服務(wù)設(shè)施用水兩部分。（3）次步行道主要有兩種類型，一是湖中賞荷步行道，主要位于躍進(jìn)水庫，另一種是竹海慢行道，道路兩邊為自然植被景觀及水體景觀。二、交通道路系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃原則（1）在保護(hù)自然環(huán)境的前提下，合理組織道路交通，充分展示園區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)與地藏寺合作，打造某市“禪茶一味”特色品牌——觀茶悅目利用項(xiàng)目區(qū)臨近周王鎮(zhèn)中心的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，借助古宣紙、詩詞等周王歷史文化資源，改造目前王村閑置的農(nóng)民住房，建立周王文化藝術(shù)展示體驗(yàn)中心，收集并展示周王文化藝術(shù)、特色工藝品等，同時(shí)可開辟鄉(xiāng)土文化展示廳，陳列耕作農(nóng)具和生活用具，讓廣大游客了解農(nóng)村勞動(dòng)工具演變過程。其它生態(tài)養(yǎng)殖：利用項(xiàng)目區(qū)后山的竹園、空地，圈養(yǎng)雞、豬等生態(tài)家畜，為園區(qū)的生態(tài)餐廳提供肉食原料，多余的也可以出售。挑戰(zhàn)自我極限，認(rèn)識(shí)自身潛能，磨練戰(zhàn)勝困難的毅力和勇氣，改善身體協(xié)調(diào)性，改進(jìn)自我形象。比較狹窄，走的時(shí)候最好前后與人相隔35米，并設(shè)置警告牌，提示旅行安全。采用小園圃的布局，把香花異卉、奇趣瓜果與各式園林建筑小品（花架、花柱、花廊、景墻、水池等）巧妙結(jié)合，力求做到布局精巧，構(gòu)圖生動(dòng)，層次豐富，意境鮮明。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需要，開發(fā)“認(rèn)領(lǐng)一分地，當(dāng)回農(nóng)莊主”項(xiàng)目，體驗(yàn)農(nóng)家勞動(dòng)的樂趣，感受自然生態(tài)的和諧美，認(rèn)領(lǐng)一塊菜地后，只需交少量的管理費(fèi)，不用再交土