【正文】 自身素質(zhì)從而提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。5. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長(zhǎng)補(bǔ)短的借鑒作用，對(duì)樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。3. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。距火車站、第二客運(yùn)站1200米，距龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十二分鐘車程，交通便捷。2） 小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂(lè)園；c. 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所；d. 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000多M 2大型地下停車場(chǎng)。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。b. 裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。5. 推廣策略中天星園于1999年9月19日正式開(kāi)盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場(chǎng)，價(jià)位遠(yuǎn)超出地段支撐的價(jià)位，而且業(yè)績(jī)非常理想，它成功的原因：1小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)概念在貴陽(yáng)市場(chǎng)比較超前；2導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；3 中秋之夜，“中天星園星光溢彩音樂(lè)晚會(huì)”以及中國(guó)科學(xué)院副院長(zhǎng)、院士陳宜瑜考察等公關(guān)活動(dòng)，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；4 以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢(shì)推廣，塑造高檔物業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。4管理由貴州省通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。舒適、便捷、有美感、實(shí)用率高。在1月14日分別在《商報(bào)》、《晚報(bào)》上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場(chǎng)，甲秀天下”為廣告主題，同時(shí)宣傳其七大優(yōu)勢(shì)：(1) 地段顯赫，地氣充盈；(2) 自在悠游，怡然自我；(3) 輕松生活，自由主宰；(4) 舉步天下，往來(lái)無(wú)阻；(5) 星級(jí)居所，左右逢源；(6) 時(shí)尚選擇，享受生活；(7) 強(qiáng)勢(shì)后盾，厚積薄發(fā)。同進(jìn)，鉆石廣場(chǎng)也是貴陽(yáng)市臨街面最寬之商場(chǎng)，地處市商業(yè)中心南延的交接點(diǎn)，極具升值潛力。其成功之處歸結(jié)為：（1） 項(xiàng)目在定位上具獨(dú)特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來(lái)支 持該定位；（2） 發(fā)掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，并對(duì)其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上被接受程度加強(qiáng)，吸引買家視線，極大地調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)人氣；（3） 價(jià)格策略的相對(duì)合理原因；使項(xiàng)目的價(jià)位與買家的心理價(jià)位相接近，形成巨大的銷售能力。b． 物業(yè)管理模式中天廣場(chǎng)將由西南首家獲得ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時(shí)全方位的物業(yè)管理。廣場(chǎng)四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M 2的休閑花園，塔樓頂2022M 2的私家花園，構(gòu)成中天廣場(chǎng)獨(dú)特的立體綠化空間。由三個(gè)組團(tuán)六幢高層從西向東排列而成，其氣勢(shì)軒昂，規(guī)模宏大。3) 五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報(bào)中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會(huì)所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。4) 離塵不離城的綠色家園。4) 面積106300M2,躍層,錯(cuò)帶躍層。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。因此超前的物業(yè)開(kāi)發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開(kāi)發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。3) 環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺(jué),物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。市民將應(yīng)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2022年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過(guò)程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。貴州省經(jīng)濟(jì)，較上年增長(zhǎng)108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。據(jù)悉，貴陽(yáng)這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開(kāi)企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽(yáng)近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。特別貴陽(yáng)的西部準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限,但要把握好時(shí)機(jī)。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。4)建筑面積78萬(wàn)M 2。5) 因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤)。廣告宣傳過(guò)于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而失望.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析金輝大廈1)抹不去的都市情節(jié)2)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度1) 客廳落地大玻,全景觀式房間。4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和。4) 為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開(kāi)水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(duì)(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。由于項(xiàng)目所處相對(duì)優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽(yáng)市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市場(chǎng)都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。（2） 配套設(shè)施a． 文化配套 生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。2. 中天廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群（1） 對(duì)居住環(huán)境要求較高的工商界人士；（2） 崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；（3） 對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。 綜合地說(shuō)，中天廣場(chǎng)的策劃者成功地利用了項(xiàng)目本身和周邊的優(yōu)勢(shì)條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念。作為大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑，“鉆石廣場(chǎng)”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢(shì)，置業(yè)其中，實(shí)為地位與成就的體現(xiàn)。這些對(duì)它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽(yáng)外灘”作為其項(xiàng)目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽(yáng)外灘”的物業(yè)形象，這可以說(shuō)是它的一大敗筆。3 戶型設(shè)計(jì) 全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：1品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。5戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯(cuò)層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計(jì)，營(yíng)造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺(jué)。 總的來(lái)說(shuō)，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽(yáng)房地產(chǎn)策劃時(shí)代的來(lái)臨及精品樓盤萌芽。c. 交通便捷，距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。3） 物業(yè)管理a. 安全服務(wù) 保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫(kù)泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。六、全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國(guó)際廣場(chǎng)形象定位 全林國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)狀處于營(yíng)銷初期階段，由于之前的推廣手法沒(méi)能將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽(yáng)市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽(yáng)市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）理由：。塑造(二) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位南明河畔3. 投資買家1) 年齡在3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。對(duì)于“全林國(guó)際廣場(chǎng)”來(lái)說(shuō)，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購(gòu)買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。針對(duì)貴項(xiàng)目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。b．項(xiàng)目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來(lái)。這對(duì)高檔次樓盤尤其重要。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(yǔ)(如南明河畔市中心首個(gè)CEO尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過(guò)程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。2) 樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國(guó)際廣場(chǎng),此名稱夠氣勢(shì),但不夠高品味,因此將A、B、C座分別命名為：名門閣(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購(gòu)買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。4. 長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人1) 40歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。，成功人士的背后要有個(gè)賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問(wèn)題，營(yíng)造一個(gè)舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。2)西南第一大、第一家在中庭空中采用高強(qiáng)網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。4. 樓宇配套設(shè)施： 4000M2會(huì)所、大堂、休閑購(gòu)物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂(lè)園 2）兒童托管服務(wù) 3）老年活動(dòng)中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網(wǎng)球場(chǎng) 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務(wù)中心 10）家政鐘點(diǎn)服務(wù)中心 11）醫(yī)療咨詢中心 12）娛樂(lè)餐飲服務(wù) 13）購(gòu)物小超市 14）郵政及車票機(jī)票代辦 15）洗滌服務(wù)中心 16）車庫(kù)附設(shè)洗車場(chǎng)5. 智能化管理系統(tǒng)1)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2)消防警報(bào)系統(tǒng)3)車場(chǎng)停車系統(tǒng)4)三菱高速電梯6. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來(lái)水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服務(wù)。c. 維護(hù)服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。五 時(shí)代名仕案例 時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。b. 全景落地窗與大凸窗。人民廣場(chǎng)近在咫尺。飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽(yáng)光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動(dòng)。 2智能化可視對(duì)講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的INTERNET系統(tǒng)。4 景觀設(shè)計(jì) 大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)?、太?yáng)神雕像、休閑椅等。三 中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。 為了配合這個(gè)市場(chǎng)形象，鉆石廣場(chǎng)做了以下準(zhǔn)備工作：1） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致，顯出高雅氣派。毗鄰甲秀樓，人民廣場(chǎng)，緊鄰花鳥市場(chǎng)，南明河。 （2） 價(jià)格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場(chǎng)受大眾歡迎的一種原因這一。b． 生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場(chǎng)和122路公交車及8條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。1. 中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是：