某項目初步市場調研分析報告(完整版)
【正文】 位于華氏儒商花園對面，占地8000平米左右。同時本案也存在一些劣勢，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：本案旁邊火車站及變電站的影響本地區(qū)已經開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；片區(qū)內一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經塑造好，產生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預期銷售進度； 二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表項 目銷售價格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473 三、綜合因素市場比較分析定價因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設計10868776采光朝向5443443合 計100725979727363 如果以綠色家園一期為對照，本案價格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對照，本案價格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽光花園四期對照，本案價格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對照，本案價格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價格權數為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產品唯一性，結合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為2280元/平方米附：樓盤資料。規(guī)劃30層高層建筑。 周邊片區(qū)市場未來競爭情況如下：◎ 金銀湖片區(qū)※ 萬科四季花城二期項目（，售價2500元/平方米左右）※ 常青花園10號小區(qū)（約20萬平方米，檔次提升，價格在2200元/平方米左右）※ 麗景灣（跑馬場旁邊，600畝，2003年5月會推出）※ 華星辰龍城二期（約10萬平方米，價格在1500元/平方米左右）※ 麗水佳園二期（預計10萬平方米）※ 奧林匹克花園※ 泰躍集團項目結論：金銀湖片區(qū)在未來一段是內仍然將成為市場開發(fā)熱點，可供開發(fā)土地較豐富。 ，費用適中。 ◎ 銷售價格分析區(qū)域內物業(yè)市場平均表價1980元/平方米，平均成交實價1933元/平方米。國際大廈1棟20層、24層（）140套160合 計12棟小高層，1棟高層約11萬740148 注： （1）楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤，不構成大的威脅，未考慮；（2）金銀湖片由于常青花園14號小區(qū)銷售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動，也沒有考慮 ；（3）火車站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開豐竹園等尾盤；（4）香港路沿線新盤不多，這里不做比較分析。整體市場環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。區(qū)域房地產市場價格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬科四季花城的房價已經達到平均2500元/平方米。目前常青花園經過十余年的開發(fā)，已經具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產市場的熱點。目
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