【正文】 6．8圖13：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標柱狀明細圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖②一個中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠沒有達到發(fā)達城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標要求，因此，蘇州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機，也必定會因此而存在巨大需求，而促進房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。清雍正二年(1724)，為江蘇省會，蘇州府轄9縣，長洲縣、元和縣、吳縣同城而治。秦設(shè)吳縣，為會稽郡治。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。表1：蘇園土掛07號地塊概況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報總價（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機場路北()居住70≥50%≤25%≤（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機場路北居住70≥45%≤30%≤金雞湖西畔垂柳路東機場路北居住70≥45%≤30%≤表２：蘇園土掛07號地塊成交價格編號土地面積（㎡）容積率起報樓面均價（元／㎡）成交樓面均價（元／㎡）成交總價漲幅蘇園土掛2005/07≤1031000≤≤07號地塊包括3個地塊，（不含幼兒園），并允許在3個地塊上綜合考慮布置幼兒園。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。由于項目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。㎡，是今年蘇州地區(qū)的“地王”，備受各方矚目。東經(jīng)119176。蘇州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運河縱貫?zāi)媳保F路、滬寧高速公路橫穿東西，是3120318國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機場有直達快車干線。三國時屬吳國。辛亥革命后，省會西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。(2)2005年末蘇州市戶籍人口6073101人，其中市區(qū)常住人口2251522人2005年蘇州全市出生43595人，‰，‰。圖3：2005年12月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖(單位：萬元)從2005年12月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經(jīng)濟的強勁增長，各種人才也會繼續(xù)涌入蘇州，他們對居住環(huán)境的高要求，將帶來強大市場需求，因此，未來幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對高端物業(yè)的渴需將會繼續(xù)被強化。蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?長江三角洲重要的中心城市之一● 重要的風(fēng)景旅游城市● 國家歷史文化名城● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境③五個副中心 常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風(fēng)景旅游城市，是全省新興的中心城市。1994年2月，中新兩國政府簽署了《關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議》，同年5月實施啟動。目前，園區(qū)以不到蘇州市3%的土地、%的人口和5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市14%的地方一般預(yù)算收入、18%的工業(yè)產(chǎn)值、22%的注冊外資、28%的進出口額，、達到了90年代世界先進水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟技術(shù)合作的成功典范。 ①1月嚴控土地1月10日，國土資源部正式對外發(fā)布了《2005年工作要點》，對建設(shè)用地供應(yīng)政策則采用了“從嚴從緊”四個字。 ⑤6月供應(yīng)中低收入房蘇州市政府頒布了《蘇州市切實解決中低收入家庭住房問題若干意見》，提出從2005年7月1日起，市區(qū)低保家庭住房保障標準，由2004年調(diào)整過的人均建筑面積12㎡提高到人均建筑面積14㎡。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房價逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房價還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場一度的嚴重萎靡。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。據(jù)我司市場部資料，在該時段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個大小不一的房地產(chǎn)項目在開發(fā)銷售。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致房價上漲。雖然上海等地經(jīng)歷的“冰川期”沒有在蘇州出現(xiàn)，但在各個區(qū)域的二手房市場受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地段等多方面的影響，在新政實行后的表現(xiàn)大相徑庭。 (2)吳中區(qū)：％　 吳中區(qū)6月份二手房均價為4093元/㎡，％。 　 (3)園區(qū)：湖西均價回落到3月份　 園區(qū)6月份二手房均價為5066元/㎡，％，與4月份均價5064元/㎡基本持平。 (4)高新區(qū)：成交量低于4月份水平高新區(qū)6月份名都二手房均價為4725元/㎡，％。 2005年年末前蘇州市區(qū)二手房市場狀況由于臨近年末，2005年年末市場活躍度降低，各區(qū)域二手房均價僅在原有水平上微弱向上，各區(qū)域間均價的差距不多：上揚幅度最大的區(qū)域是園區(qū)，%。在名都監(jiān)測的23個二手房板塊中，6個板塊下跌，17個板塊上升。2005年市區(qū)供應(yīng)量明顯增大，目前在售樓盤達9個，年供應(yīng)樓盤量體達150萬㎡左右。園區(qū)近年來在蘇州房地產(chǎn)市場上一直一路領(lǐng)先，2005年園區(qū)供地55萬㎡，但到11月為止，園區(qū)已經(jīng)出讓土地接近100萬㎡，雖然，園區(qū)因土地供應(yīng)量過于龐大而遭遇社會及業(yè)界質(zhì)疑，在2005年的兩屆土地拍賣會上，也是競價者寥寥可數(shù)。相城區(qū)作為新興區(qū)域，是蘇州城區(qū)重要的拓展方向，發(fā)展?jié)摿^大。另外，吳中所轄區(qū)內(nèi)的西山、甪直、木瀆、越溪等鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，也進入房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展階段。CBD已經(jīng)初步形成。未來兩年的物業(yè)供應(yīng)預(yù)測。湖南則在12萬㎡左右。金湖灣高層72328%.400.14450%8000精裝 940820（精裝）21星海時代花園高層/小高層70060%.630.13070%420022和喬麗晶二期高層36025%.360.12013025%750023（精裝）24高爾夫花園高層/小高層200050%.134.14550%560025天驕美地小高層34425%.344.10425%690026（兩層）27東振小區(qū)小高層30082%.100.10095%520028湖適小高層/別墅33050%.188.8013060%480029歐洲城高層13215%.116.14065%500030伊頓城邦一期公寓/高層/別墅2800/./.83—239/5500預(yù)熱33東城世紀廣場高層/商鋪400/./.80120//34未來城高層400/./.50—200//35第五元素高層//././//序號區(qū)域案名類型總供應(yīng)量總銷售率開盤時間新推案量新推案時間新推案新推案銷售率推案均價區(qū)域均價主力面積元/平方元/平方1市區(qū)東城明月多層/小高層21495%.214.87—10095%5000毛坯： 52432潤億皇朝多層301100%.301.44100%90003（精裝）4都市恬園多層70096%.120.10098%52005寶石御景苑高層/小高層110061%.470.8911876%66006公園天下二期多層/小高層86495%.864.14095%50007奧體中心多層/高層19253%.192.90、12853%51008金帝城市別墅多層/小高層60028%.186.12492%53009白蓮花園高層15344%.153.14050%7300（精裝）10嘉業(yè)陽光城多層/小高層200093%.711.12290%5300精裝： 830011金都名苑小高層80038%.374.13284%580012胥江華庭小高層29076%.67.101112664%500013云庭高層62714%.66.11928%510014錦書清華多層31032%.152.8465%640015新康新城小高層/高層20819%.208.1213719%520016華泰綠島小高層/多層7836%.78.13036%570017橘子國1期小高層43058%.430.11558%400018大觀名園多層160095%.1600.11595%480019天筑家園小高層180022%.132.13013836%460020寶石御景苑3期小高層//.//9120/6900預(yù)熱序號區(qū)域案名類型總供應(yīng)量總銷售率開盤時間新推案量新推案時間新推案新推案銷售率推案均價區(qū)域均價主力面積(元/㎡)(元/㎡)1新區(qū)金河國際華庭高層92195%.140.16098%5700多層： 45982尚層建筑高層22490%.224.10090%57003吳宮麗都高層43190%.34.17040%68004新港圖24：2004年蘇州市各區(qū)域商品房開發(fā)情況（不含商業(yè)）區(qū)域開發(fā)面積在售面積在售面積未售面積園區(qū)古城區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)43合計 (公寓)市場價格表：公寓市場年度變化比較表（毛坯房）年度區(qū)域房型主力面積（㎡㎡）均價（㎡）2005年園區(qū)二房97—1105685三房135—140市區(qū)二房87—1155243三房128—140新區(qū)二房80—1164838三房130—135吳中區(qū)二房88—1065080三房110—140相城區(qū)二房100—1084555三房115—1352004年園區(qū)二房100—1166113三房130—140市區(qū)二房85—1105577三房130—140新區(qū)二房85—1155800三房130—145吳中區(qū)二房80—1104763三房128—140相城區(qū)二房65—973744三房126—130從