【正文】 活空間，陽光、水岸、園林、綠地以及地中海式的建筑，滿滿地將我包圍，幸福已漾在臉上，對家的追求不只是尋找一個安樂窩而已，更應(yīng)是一種對生活的熱愛與體驗。二十一、小區(qū)設(shè)四個大型的半地下停車場，國家規(guī)定車位比例不小于30%，而本區(qū)則達(dá)到70%。十三、交通便利：項目位于北滘南部，東接105國道，南連順德水道，北臨三樂公路，30公里內(nèi)輻射廣州、佛山、番禺、南海、大良、陳村、樂從等地。五、與省重點小學(xué)華師大附小聯(lián)合辦學(xué)，令小區(qū)內(nèi)文化層次進(jìn)一步提升。五、公關(guān)推廣 今年是建國50周年大慶，順德、佛山等地的學(xué)校將會大規(guī)模地舉行文藝匯演，可選擇重點活動進(jìn)行贊助，以擴(kuò)大美的學(xué)校的影響力，達(dá)到直接進(jìn)入目標(biāo)群體之中的目的，所需費(fèi)用為10萬元。（五）精品辦學(xué)模式（嚴(yán)格按科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立教學(xué)規(guī)模，完備的教學(xué)設(shè)施，和諧有趣的學(xué)習(xí)氛圍，全面素質(zhì)教育。（二）進(jìn)一步擴(kuò)大美的海岸花園的知名度和美譽(yù)度，迅速而強(qiáng)有力地推進(jìn)美的海岸花園的銷售和價格的提升。（四）電視宣傳、包括順德電視臺、南海臺、佛山臺及陳村、樂從、北滘、倫教臺，約10萬元。（二）宣傳大單頁組稿工作已基本完成，從內(nèi)容上看，銷售稿偏少，目前僅征到一篇稿。美的房產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部附錄三美的海岸花園項目輕性宣傳策劃方案根據(jù)工程進(jìn)度安排，整體經(jīng)營思路及宣傳推廣計劃，確定7—8月項目軟性宣傳策劃方案如下。一、凡參與美的海岸花園項目工程建設(shè)的單位以及與本項目有業(yè)務(wù)關(guān)系的任何單位與個人，在美的海岸花園范圍內(nèi)，均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。三、實地考察的內(nèi)容：（一）實力：公司正規(guī)成熟有一整套操作方式和一定的規(guī)模。房地產(chǎn)營銷推廣合作程序作者：日期：附錄一選擇營銷推廣合作方的管理辦法為了能有效地選擇合適的營銷推廣合作方，確保經(jīng)營推廣資金能高效合理使用，保證產(chǎn)品的高質(zhì)量高水準(zhǔn)，本著誠信、公正、公開、公平的原則，制定以下管理方法。（二）知名度：合作商至少在華南地區(qū)有較大名氣，有過成功的操作典范。二、工地內(nèi)倡導(dǎo)安全、文明施工，人員進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽。一、主體思路（一）7月份以學(xué)校宣傳為主線，輔之以工程進(jìn)度報導(dǎo)，園區(qū)配套報導(dǎo)、圖片報導(dǎo)，充分利用《房地產(chǎn)廣場》這一陣地，推介美的海岸花園、美的學(xué)校進(jìn)展和華師大附小教學(xué)模式。在加強(qiáng)征稿工作的同時，重點加強(qiáng)版面設(shè)計和質(zhì)量，辦出品位。（五）8月份，廣州日報、羊城晚報、粵港報各登出1/2版總量的文章，經(jīng)費(fèi)約36萬元。二、宣傳的主題（一）主題：在美的海岸花園，孩子是王。）四、媒體組合宣傳學(xué)校宣傳應(yīng)當(dāng)單列出來運(yùn)作，在宣傳學(xué)校的同時，恰當(dāng)?shù)匦麄黜椖勘旧恚瑢⑷A師附小美的學(xué)校、托兒所、幼兒園和親子植物園內(nèi)專為孩子健康成長的內(nèi)容圖文并茂地表現(xiàn)。附錄五美的海岸花園賣點分析賣點不應(yīng)只從房子上找，因為有時各方面的因素影響甚至比房屋本身的影響還大。六、小區(qū)內(nèi)有會所、菜市場、銀行、郵電所、小學(xué)、托兒所、幼兒園、便利店等，配套設(shè)施完善。十四、樓盤位于珠江三角洲中樞要道，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，有良好基礎(chǔ)設(shè)施，鄰近多家著名工業(yè)區(qū)，重要的外貿(mào)出口基地和國家星火科技城，在此居家、投資均有良好的發(fā)展前景。二十二、圍墻外規(guī)劃了寬20米，長達(dá)700米的綠化帶作防塵、隔音和觀賞之用。美的海岸花園，演繹美的生活。四、P6—P7（一）標(biāo)題四通八達(dá)的優(yōu)越位置（二）文字部分美的海岸花園位于廣東省順德市北滘鎮(zhèn)，東接廣珠公路（105國道），南連順德水道，西靠三洪奇生活區(qū)，北臨三樂公路，往廣州洛溪橋僅30分鐘車程，到順德市8分鐘車程，由北滘港、容奇港去香港也僅需40分鐘時間，去廣州白云機(jī)場、深圳黃田機(jī)場只需1小時車程。（三）圖片內(nèi)容威武保安（主畫面）；程控監(jiān)視中心（次畫面）；家庭醫(yī)生服務(wù)（小畫面）；清潔工打掃衛(wèi)生或園丁裁剪樹木叢草照片（小畫面）。（內(nèi)含小區(qū)規(guī)劃、平面戶型結(jié)構(gòu)圖和裝修標(biāo)準(zhǔn)說明）。與大面積臨江特征和江濱公園相呼應(yīng)。這一體系的完善將會使我項目在珠江三角洲脫穎而出，具有相當(dāng)大的市場競爭力。二、內(nèi)部認(rèn)購時間綜合工程進(jìn)度以及經(jīng)營推廣的進(jìn)度，我們把內(nèi)部認(rèn)購期定為1998年12月18日至正式發(fā)售前。（四）項目簡介美的海岸花園簡介美的海岸花園占地670畝，約45萬平方米，可建筑面積超過25萬平方米，是順德北部與廣州南部地區(qū)規(guī)模較大的高檔住宅之一。整個小區(qū)力求在布局層次、功能配套、建筑外觀、園林綠化、采光通風(fēng)、視覺效果上都達(dá)到較高水準(zhǔn)，是家居、度假與休閑相結(jié)合的高檔屋村?；捉ㄖ娣e占圍內(nèi)商住用地25%，占小區(qū)用地面積12%，而國家規(guī)定的基層面積只是40%，由此可見本小區(qū)的建筑密度之低。目前，大部分工作已完成，其余正在進(jìn)行中。在以上四種收款方式中必須確定收款后才開收據(jù)給客戶，以免引起不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。時間和媒體安排：在內(nèi)部認(rèn)購前一星期，采用5秒提示片，內(nèi)部認(rèn)購前后5天采用30秒片播放，每晚兩次，同時做推介會專題片，也一起播出，每晚兩次。擬定在《美的報》、《北滘報》各登二版，《順德報》刊登三版，同時，考慮到《順德報》刊期較短，在12月中、下旬連續(xù)刊出“賣點詳細(xì)介紹”各版。這些信息對于制定適當(dāng)?shù)臓I銷策略有正確的指導(dǎo)作用，所以售樓員應(yīng)及時保存、整理這些信息，并及時反饋給售樓部經(jīng)理。（五）為尋求政府支持，配合政府解決市政難題。（三）過程效果總結(jié)從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對內(nèi)部認(rèn)購效果進(jìn)行總結(jié)。八、 其他內(nèi)外告示說明牌：6個歐式鐵花支架，預(yù)算費(fèi)用為5400元。３、 確定增建小學(xué)項目 通過較詳細(xì)的調(diào)查、論證，提出在美的海岸花園創(chuàng)建華師大附小美的分校的建議，并獲得華師大附小的支持和集團(tuán)批準(zhǔn)。（二） 售樓部１、 進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購 首先進(jìn)行洋房、別墅內(nèi)部認(rèn)購，至今已售出洋房24套，別墅近百套。２、 開展經(jīng)營項目調(diào)研 就小區(qū)建立幼兒園、托兒所等項目開展了大量工作，并組織規(guī)劃設(shè)計部門去深圳、大良等地有代表性的幼兒園考察，設(shè)計出了富有本區(qū)特色的幼兒園。但本項目有獨(dú)特的優(yōu)勢，通過追加投資，促其揚(yáng)長避短，仍可使項目達(dá)到較為理想的效果。４、 房產(chǎn)公司內(nèi)部各部門的協(xié)作有待加強(qiáng)，部門與部門間的銜接不順暢，一些問題的反饋不及時，導(dǎo)致工作效率不高。集團(tuán)以較大的氣魄和規(guī)模經(jīng)營的手法，以求一開始就造成一種強(qiáng)大的聲勢，與一般小規(guī)模的項目拉開檔次，這與集團(tuán)慣有的作風(fēng)是相一致的，但北滘畢竟不是廣州，其客戶群體絕對數(shù)量少而且零散，在銷售上如果沒有特殊刺激手段，很難達(dá)到廣州碧桂園那樣的沖擊波，而很可能是一個相對較長、日積月累的銷售過程，因此，我們應(yīng)在得到市場各方面的反應(yīng)之后，在充分消化先期樓盤的存量和不利因素之后，再考慮后期開發(fā)。３、 多扛牌子，提升項目內(nèi)在品質(zhì)除引進(jìn)華師附小、培養(yǎng)學(xué)校和硅谷概念外，要去政府有關(guān)部門多扛牌子，如國家建設(shè)部的優(yōu)秀住宅小區(qū)、優(yōu)良工程小區(qū)、園林局的花園式住宅小區(qū)、旅游局的生態(tài)旅游景點區(qū)、公安局的安全管理示范小區(qū)、環(huán)保局的環(huán)保小區(qū)等，盡量提升項目內(nèi)在品質(zhì)，增加項目附加值。將報紙廣告部分做到廣州，通過報紙的影響再折射順德市場，使其對順德客戶產(chǎn)生一種潛移默化的作用。通過開盤活動所造成的轟動效應(yīng)，連續(xù)推盤，熱點不斷，維持開盤良好的勢頭，創(chuàng)造多種題材效應(yīng)。通過工地包裝、環(huán)境美化、設(shè)置樣板房和建立規(guī)模較大、氣派、精美的售樓部，進(jìn)行現(xiàn)場售樓。除委托香港經(jīng)緯負(fù)責(zé)廣州香港等地代銷外，再在大良、佛山等地找代銷機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢售樓。４） 對于以單位名義聯(lián)合認(rèn)購幾套以上的，可以考慮給予折扣優(yōu)惠。四、 營銷實施計劃（一） 需要完成的工作內(nèi)容１、 經(jīng)營策劃部１） 整體營銷方案的草擬；２） 小學(xué)聯(lián)辦推進(jìn)；３） 東大門裝修方案與驗收；４） 園區(qū)銀行、郵局、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃提要；５） 園區(qū)天然沙浴場規(guī)劃與設(shè)計概念；６） 園區(qū)生態(tài)旅游環(huán)境塑造方案的細(xì)化方案；７） 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)、路牌制作；８） 售樓部、東大門臨街路面園林美化方案概念提示；９） 免過橋費(fèi)及設(shè)置中巴站工作推進(jìn)；１０） 政策促銷方案報批與實施；１１） 優(yōu)惠促銷方案敲定與實施；１２） 車庫營銷方案及實施；１３） 營銷廣告設(shè)計與投放計劃；１４） 項目宣傳報道實施計劃；１５） 與深圳萬科國企合作推進(jìn)；１６） 與順德報社合作工作推進(jìn)；１７） 沙盤模型制作，新售樓資料設(shè)計印刷，電視專題片制作；１８） 樓盤公開發(fā)售與實施；１９） 樓盤有獎銷售方案；２０） 扛牌計劃，優(yōu)良工程、環(huán)保工程、生態(tài)旅游景點；２１） 洋房、別墅入伙暨地中海風(fēng)情夜篝火晚會；２２） 大題材培育實施計劃；２３） 工地包裝方案及實施計劃；２４） 售樓部搬遷宣傳方案及實施。主持人宣布奠基儀式結(jié)束。２） 邀請何總裁、陳副總裁等集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)，副總裁及集團(tuán)正部級以上干部，投資部、企劃部相關(guān)人員，邀請北滘鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)鄧偉根、周志坤、林潤江，邀請各商業(yè)銀行北滘辦負(fù)責(zé)人，邀請國稅局、地稅局北滘分局負(fù)責(zé)人，要求1月26日前將邀請函全部送到嘉賓手上。（九） 廣告語１、 地中海小城——美的海岸花園（主題廣告語）。標(biāo)語（一） 主標(biāo)語地中海小城——廣東美的海岸花園。（四） 氣球拱門橫幅：廣東美的海岸花園奠基暨開工典禮。美的工業(yè)城及華美達(dá)酒店展板（一） 項目形象板：標(biāo)識、項目名、發(fā)展商等。美的集團(tuán)海岸花園項目奠基典禮司儀稿各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位朋友： 上午好！ 冬去秋來，萬物生機(jī)，在順德經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，北滘產(chǎn)值突破雙百億，美的迎來自己創(chuàng)業(yè)30周年的大喜日子里，倍受社會各界關(guān)注的美的海岸花園項目，今天將揭開新的里程。１、 順德市委常委、北滘鎮(zhèn)書記鄧偉根２、 北滘鎮(zhèn)委副書記林潤江先生３、 中國銀行順德市支行北滘辦事處主任葉桂江先生４、 中國農(nóng)業(yè)銀行順德市支行北滘營業(yè)所副主任區(qū)永和先生５、 順德市農(nóng)村信用合作聯(lián)社北滘信用社副主任鐘任明先生６、 中國建設(shè)銀行順德市支行北滘辦事處主任林江輝先生７、 中國工商銀行順德市支行北滘辦事處副主任陳立億先生８、 中國交通銀行廣州分行順德辦事處北滘分理處主任麥勇先生９、 順德市國家稅務(wù)局北滘分局局長馮建剛先生１０、 順德市地方稅務(wù)局北滘分局局長周偉寧先生出席今天奠基典禮的美的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)有：１、 美的集團(tuán)董事局主席、總裁何享健先生２、 美的集團(tuán)常務(wù)董事、副總裁陳大江先生３、 美的集團(tuán)常務(wù)董事、副總裁馮靜梅女士４、 美的集團(tuán)常務(wù)董事陳康寧先生５、 美的集團(tuán)常務(wù)董事梁潔銀女士６、 美的房產(chǎn)公司總經(jīng)理郭桂棠先生參加美的海岸花園奠基典禮的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓還有美的集團(tuán)正部級以上干部、各部門、各經(jīng)營單位負(fù)責(zé)人、集團(tuán)有關(guān)部門的管理干部和美的海岸花園項目協(xié)作單位領(lǐng)導(dǎo)、順德市電視臺、順德市人民廣播電臺、北滘廣播電視站、順德報、順德廣播電視臺、北滘報、美的報等新聞單位記者及美的房產(chǎn)公司全體人員。（三） 項目介紹板。１、 美的海岸花園，演繹美的生活。２、 美的海岸花園，營造未來居住模式。３、 喜美的集團(tuán)再推出益民新招；看秀麗北江又添迷人風(fēng)景。３、 劉克兢負(fù)責(zé)１） 請柬印刷，太陽雨傘印制；２） 外借音響、無線話筒及會場安放；３） 與廣告公司銜接，負(fù)責(zé)會場布置；４） 宣傳廣告標(biāo)語制作，楹聯(lián)制作懸掛；５） 彩旗插掛；６） 氣球廣告的制作、懸掛。（七） 活動現(xiàn)場要求１、 場地平整（1月28日完工）１） 包括40米40米的會場；２） 6米高3米縱深的講臺；３） 能容納50~60輛車的停車坪；４） ；５） 從東門口至停車場和會場的道路。３、 物業(yè)管理部１） 幼兒園方案確定及實施計劃；２） 物業(yè)管理人員架構(gòu)及職責(zé)劃分、人員招聘；３） 業(yè)主公約及住戶手冊制定；４） 員工宿舍設(shè)計及管理方案；５） 保安人員招聘及培訓(xùn)計劃；６） 水電工程介入計劃；７） 提出管理預(yù)算，制定各項管理制度；８） 與香港怡高物業(yè)管理公司銜接，履行甲方職責(zé)；９） 跟消防、物價、建委等部門工作銜接；１０） 會所經(jīng)營、管理方案確定實施；１１） 園區(qū)菜市場經(jīng)營方案確定實施。２） 底層住戶贈送花園，頂層住戶送天臺。集團(tuán)內(nèi)有些人因家在外地，在北滘并未有長期打算，原因雖有多種，但家人和戶口不在本地是其中主要因素，可對這部分人實行購房代辦戶口，鼓勵其家人遷來，推動其購房。通過熟人介紹或單位之間的聯(lián)系，上門舉辦推介會或宣傳介紹，此種方法將更多地在集團(tuán)內(nèi)部各單位或惠而浦、浦項等單位進(jìn)行。擴(kuò)大項目輻射面，重點宣傳項目形象，配套服務(wù)和售后服務(wù)，增加項目知名度和美譽(yù)度。２） 調(diào)整媒體和戶外廣告策略。在正式售樓之前，以較大版面連續(xù)以“天上掉下的餡餅”、“無錢可住洋房“為題，強(qiáng)勢報道美的海岸花園開盤有獎銷售，凡前往登記者，均有機(jī)會獲得一套洋房獎勵，凡當(dāng)場繳納訂金者，均有機(jī)會獲得一套別墅獎勵，利用