【正文】 寧咨 （ 20xx ）編 號 XX 工程咨詢公司 資格證書號：工咨甲目 錄 第一章 總論 ............................................................................................................................ 1 第二章 市場分析 ..................................................................................................................... 6 第三章 建設規(guī)模和建設內容 ................................................................................................... 9 第四章 項目選址及配套建設條件 ..........................................................................................10 第五章 建設方案 .................................................................................................................... 11 第六章 實施進度 ....................................................................................................................16 第七章 工程投資與財務分析 ..................................................................................................16 第八章 結論與建議 ................................................................................................................20 附表、附圖和附件 1 第一章 總論 一、 項目建設背景 銀 川 市 位 于 黃 河 上 游 寧 夏 平 原 中 部 。 49′～ 106176。 三 次 產(chǎn) 業(yè) 比 例 為 ∶ ∶ 。 1944 年 4 月寧夏 省 城 定 名 為 銀 川 。 銀 川 交 通 便 捷 ， 現(xiàn) 已 形 成 了 公 路 、 鐵 路 、 航 空 為 主 的 立 體 交 通 網(wǎng) 。 深 入實 施 興 工 強 市 ， 加 快 建 設 寧 東 國 家 級 大 型 能 源 化 工 基 地 、 發(fā) 酵 及 生 物 制 藥 基 地 、 清 真 食 品穆 斯 林 用 品 產(chǎn) 業(yè) 基 地 、 機 械 電 器 制 造 基 地 、 新 材 料 生 產(chǎn) 基 地 、 羊 絨 及 其 制 品 生 產(chǎn) 基 地 、 優(yōu)質 農 產(chǎn) 品 生 產(chǎn) 基 地 等 七 大 產(chǎn) 業(yè) 基 地 建 設 ， 積 極 打 造 區(qū) 域 性 現(xiàn) 代 物 流 配 送 中 心 、 區(qū) 域 性 交 通運 輸 中 心 、區(qū) 域 性 現(xiàn) 代 服 務 業(yè) 中 心 和 西 部 旅 游 目 的 地 城 市 ， 力 爭 到 20xx 把 銀 川 市 基 本 建 成西 北 地 區(qū) 最 適 宜 居 住 最 適 宜 創(chuàng) 業(yè) 的 現(xiàn) 代 化 區(qū) 域 中 心 城 市 。 其中，“ 觀湖純 水岸”的規(guī) 劃方案已清 晰。 20xx 年與“酒泉鋼鐵”聯(lián) 合組建公司進行煤焦化、 鋼鐵等項目合作，并入股 “寧夏銀行 ”； 20xx 年 10 月通過掛牌方式取得 了寧夏銀川德勝園區(qū)土地 378 畝 ，預計將這里打造成一個 獨具特色的藝術社區(qū)，為 我們 的 “ 塞上湖 城”奉上一個高品位的住 宅精品。托斯卡納風 格的別墅經(jīng)歷歐洲的起源 、美國 的發(fā)展，飄 洋過海成為 人們可以 在國內購置 的豪華居所 。游覽其間 ，不僅能欣 賞到 優(yōu) 美 的園林 環(huán)境，更能感受到高層次 的雕塑藝術帶來的文化沖 擊。一景 》雜志編輯 部。 （ 二 ）進 一步完善 銀川市 投資環(huán)境 的需求 隨著 西部 改革開放的不斷深入， 銀川 市的經(jīng)濟建設 日新月異， 河東 機場的通航又帶來了無限商機，來 銀川 工作的 各地 企業(yè)員工不斷增加。從目前情 況看， 銀川 房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交 通便利、套型設計優(yōu)越、 環(huán)境優(yōu)美、 售價合理的商 品住宅呈局部熱銷、供不 應求局面 。 XX” 有獨 特的人文環(huán)境優(yōu)勢?！?泰和 XX” 成為 銀川 市市區(qū) 向北 擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。 XX” 房價 +汽車 +70年汽車使用費＝ 銀川二 類地區(qū)相同面積房價。此類人群的收入較高，年薪一 般在 8萬元以上，能方便地解 決交通問題 ，其居住消費觀念 較為超前，對 居住環(huán)境、生活 品味質量要求較高 ，因此新型園區(qū)“ 泰和對于 這一部 分人群， 一個居 所已不能 滿足他們 的需求 。 規(guī) 劃 居 住戶數(shù) 2526 戶，居住人口 9000 人，設計容積率 ，綠化 率 55%。 京藏 高速公 路、 虹橋路 、 賀蘭山 路 、 109 國道和 跨 唐徠渠 大橋 的 相繼建成 通車 極大 地改善 了該地區(qū)的交 通條件。 本項目建設 用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面 有 銀川市新九中 、 新二中 新校區(qū)、南面是寧夏交通 學校 。 （四） 排水：該地區(qū)采用雨 污分流制。 根據(jù)場地狀 況，區(qū)內道路依據(jù)山體自 由布置，兩個主入口分別 設在東面 虹橋 路與 路交 匯處。 小區(qū)道路自 由布置，伸向每一個住宅 群。 小 區(qū)公共 建筑布 置在小 區(qū)東面 ，沿 花 園北 路 布置中 心會所 、農貿 市場、超 市、小 學和幼 兒園。面積配比： 客 廳 ： 躍層 35～ 45 平方米；單層 25～ 35 平方米，面寬 ～ 平方米； 廚 房 加 餐廳： 15～ 20 平 方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 次臥： 12～ 14 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 層高： 平方米 南陽臺： 3～ 5 平方米 房 型 設 計除滿 足 銀川 市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求： ? 客 廳 全 部朝南 ，餐廳大部分為明廳； ? 四 間 臥 室中保 證有二間是朝南； ? 頂 層 為 屋頂花 園； ? 樓 梯 入 口要有 特色，并與周圍環(huán)境相協(xié) 調。 ? 小區(qū)供用地 埋式雙回路供電。 （三） 煤氣 小區(qū)設置煤 氣調壓站，供應 區(qū)內使用。小 區(qū)道路設 置安全步 行道，地 面鋪設導 向步行 防滑磚， 滿足視殘 人 安 全步行 需要。 (三 ) 垃 圾 袋 裝化收 集 本項目實行 垃圾分類袋裝化，由保潔 員上門收集送至小區(qū)垃圾 中轉站，再集中送往城市垃 圾處 理 場 處理。 其 中： （ 一）開 發(fā)建設投 資 178000 萬元，由 土地費 用、工 程費用 、其它費 用、開 發(fā)期稅 費、管理費 用 、財務 費用、銷售費用和預備費 組成。 (4)管理費用 按工程費用的 %估算。 20xx— 20xx 年投資分 別為 萬元、 萬元。 利潤 總額 利潤 總額為銷售 收入減經(jīng)營 成本、運 營費 用、銷 售稅金及附 加；其中營 業(yè)稅率為 %，城建稅 和 教 育費附 加合計為營業(yè)稅的 %。按本 項目稅后利 潤為經(jīng)濟指 標進 行 單 因素臨 界值計算結果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數(shù) 量 單 位 項 目 數(shù) 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平 方米 普通公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最 高 土 地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最 高 工 程費用 萬元 工程費用 萬元 綜 上 評 價可知 ，本項目在財務上可行， 且有一定的抗風險能力。 在 項目營銷中要加強廣告宣 傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的 角度策劃 銀川泰和 XX 的宣傳，讓 本項目先進的 建筑技術、豐富的人文內涵和以人 為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠 融合利源公司的良好品牌 ，為 社 會 廣泛認 知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 本項目建設 符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及 城市規(guī)劃， 項目總體籌 劃合理，市 場前景良好 ，能夠滿足 人們對 高品質中高 檔住宅的需 求，將對 營造 德勝工 業(yè)園 區(qū)的良 好投資環(huán)境 、提高 人們 生活質量、 拉動 地 區(qū) 經(jīng)濟將 起到積極作用。 利潤 率 投 資 利 潤率＝ （利潤總額247。 三、 銷售收入 （ 一 ） 房價 普 通 公 寓：按 元 /平方米價格銷售 ； 躍 層 式 公寓： 按 元 /平方米價格銷 售； 公 共 建 筑：按 每平方米 元 /平方米 價格銷售。 (6)銷售費用 按銷售收入的 %估算。 (2)工程費用 萬 元 。雨水排入 路 DN600 雨水管，小區(qū) 產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生 物處理裝置進 行二級處理后，排入 虹橋 路 DN500 城市污 水管 進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集 中處理。 四、 消防 本 項目 消防 主要是住 宅小區(qū)的 室外消防 及小區(qū)公 建、變配 電所等處 的室內 消防。設煤氣調壓站，設備用國產(chǎn)。 ? 小 區(qū)在 室外 采用高 壓鈉 燈及 相應 節(jié)能燈 具作 泛光 照明； 室外 草坪 設置專 用低 壓節(jié) 能燈