【正文】 主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。（2）建筑用鋼筋的應(yīng)用l Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。（6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預計購買量的比值。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。l 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。常用水泥編號例如：324252625等。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關(guān)。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預應(yīng)力鋼材。l 落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。石子為粗骨料，砂為細骨料。（1）黏土磚的種類：l 標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風雪荷載等。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基?；A(chǔ)（1）基礎(chǔ)的類型按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。一般用鋼筋混凝土制作。樁基礎(chǔ)：當建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。（2）基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離稱為基礎(chǔ)的埋置深度。l 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對舊有建筑的影響。按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。l 磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。地面的種類：l 整體地面：其面層是一個整體。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預制兩種。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。作為圍護結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。常見的門扇有下列幾種：鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。l 板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。屋頂（1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。l 坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。建筑物外墻為預制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。1兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。結(jié)構(gòu)以“間”為單位，構(gòu)成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。庭院式建筑：是指運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。公平市價形成的條件歸納起來有下列七個(a)公開市場；(b)交易對象具備市場性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟行為(f)適當?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價格房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價格。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價247。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。D課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。底價、期望價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。兩者的關(guān)系是：期貨價=現(xiàn)貨價相應(yīng)的投資利息177。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大的差異。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。1建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。實行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。六、社會因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。基準地價、標定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格