【正文】 性、江蘇省數(shù)字化視聽設(shè)備、江蘇省有害生物防制等5家省級工程技術(shù)中心以及1個博士后工作站和2家企業(yè)博士后技術(shù)創(chuàng)新中心；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了軟件研發(fā)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、“三藥”研發(fā)中心和大學(xué)科技園等專業(yè)孵化器，先后被科技部、省政府評為“國家高新區(qū)先進(jìn)孵化服務(wù)機(jī)構(gòu)”、省先進(jìn)科技企業(yè)孵化器。早在南北朝時，就出了齊梁兩位開國皇帝及十三位皇帝。孟河鎮(zhèn)是全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、江蘇省中心鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省教育現(xiàn)代化鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省小城鎮(zhèn)建設(shè)新型示范鎮(zhèn)、江蘇省對外開放工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)改革試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、群眾文化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、基層黨校先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村改水先進(jìn)單位，是常州市重點(diǎn)中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新型小城鎮(zhèn)、體育先進(jìn)鎮(zhèn)、基礎(chǔ)教育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、綠化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、土地執(zhí)法模范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。春江鎮(zhèn)在整合了原四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，合理布局，周密規(guī)劃，江邊化工區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)、紡織印染區(qū)、機(jī)械制造區(qū)等工業(yè)區(qū)域已現(xiàn)雛形；熱電廠、污水處理廠、垃圾處理中轉(zhuǎn)站、水廠等一批源頭企業(yè)已經(jīng)啟用；新型居民住宅、商貿(mào)服務(wù)、文教衛(wèi)生、物業(yè)管理等進(jìn)一步規(guī)范化、檔次化；而融旅游、娛樂、休閑于一體的綠安洲，聞名遐邇、名揚(yáng)四海的萬佛閣，富有現(xiàn)代氣息、品位高雅的一批市民廣場，更為人們提供旅游、鑒賞、憩歇的好去處。逐步形成了以新型材料、機(jī)械制造、精密模具、電子科技、生物制藥等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。新橋鎮(zhèn)文化發(fā)達(dá)，科教先進(jìn)。薛家鎮(zhèn)是常州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的延伸和繼續(xù)。鎮(zhèn)級公路七縱七橫，自成一體；水電、燃?xì)?、給排水管網(wǎng)配套齊全；風(fēng)景河道、休閑廣場、大型市場正在規(guī)劃建設(shè)。境內(nèi)有民航常州機(jī)場和滬寧高速公路羅墅灣互通式道口，常州大外環(huán)路西環(huán)線和常州新機(jī)場路穿境而過，毗鄰省內(nèi)最大的內(nèi)河港口——奔牛港。其中羅溪中學(xué)被評為“江蘇省示范初中”，羅溪中心小學(xué)已創(chuàng)建成江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。新北區(qū)2005年房地產(chǎn)市場總結(jié)□ 供應(yīng)與需求情況2005年，㎡，％；㎡，％；％。2006年預(yù)計供應(yīng)情況消費(fèi)力市場調(diào)研情況市場的消費(fèi)群體是如何構(gòu)成的？結(jié)婚夫妻今年民政局統(tǒng)計資料，今后幾年常州城區(qū)每年將有8000－10000戶新人需要登記結(jié)婚。不光越來越多的本地個人資金投資房地產(chǎn)，還有大量的外來資金涌入常州房地產(chǎn)市場。新北區(qū)受政府政策的大力傾向，一些規(guī)劃中的公園、綠地、體育場、道路、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的布局建設(shè)為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供了明顯的利好。孟河鎮(zhèn)消費(fèi)力情況分析調(diào)研目的：1）、了解孟河在常州人心目中的地位；2）、對于孟河經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解度；3）、對于購房客戶購房信心度調(diào)研；4）、對于項目今后開發(fā)要點(diǎn)調(diào)研。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以東部分為突破口。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在常州市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。D、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括在項目開發(fā)過程因規(guī)劃，或有關(guān)部門收取的綜合雜費(fèi)所產(chǎn)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,092,492元。項目銷售投資收益分析A、項目總體建筑規(guī)劃占地面積66600㎡公共建筑面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積（含商業(yè)部分）71130㎡綠化率43%建筑類別建筑面積（㎡）所占比率（建面）總棟數(shù)（棟）平均面積（㎡）總套數(shù)（預(yù)估）多層4339061%32110394套小高層1707124％6120142套聯(lián)體別墅711310%10雙拼、四聯(lián)22032套商業(yè)配套35565%2排沿街12029套合計71130100%//597套B、銷售價格制定各物業(yè)類型銷售均價匯總表物業(yè)類型總套數(shù)建筑面積預(yù)計銷售均價（元/平米）總銷金額多層一期214套23567㎡200047,134,000二期180套19823㎡230045,592,900小高層一期42套5050㎡230011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556㎡450016,002,000合計597套71130㎡/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結(jié)果表明本項目各物業(yè)類型的銷售均價預(yù)計為： 項目可分兩期開發(fā)，以上是一期銷售均價，由于該區(qū)域尚無商品住宅開發(fā)和對比，因此根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)查，結(jié)合新北區(qū)各區(qū)塊銷售均價，初步預(yù)估各物業(yè)一期銷售價格（其中一期建筑約占項目總建面積的40%）。79920=㎡項目基礎(chǔ)樓板價格為：項目土地成本為＋項目建安成本為＋其他相關(guān)費(fèi)用（項目各類產(chǎn)品總體平均售價經(jīng)測算預(yù)計為：㎡）＋＋=㎡項目總投資成本：由項目總投資預(yù)算表得出項目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業(yè)類型所占項目收益比例物業(yè)類型總建面積所占收益比例總銷金額多層43390㎡61%92,726,900小高層17071㎡24%42,869,600聯(lián)體別墅7113㎡10%27,029,400商業(yè)部分3556㎡5%16,002,000合計71130㎡100%178,627,900投資回報比例（總銷售收益總投資資金）247。房地產(chǎn)市場亦是如此。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。五、結(jié)束語以上是我司對于常州房地產(chǎn)市場以及孟河鎮(zhèn)項目的可行性分析，望能給予開發(fā)商一定的幫助。項目公司的資金優(yōu)勢。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另一方面，從常州市居民的住房消費(fèi)意向看，孟河鎮(zhèn)幾乎不會比市區(qū)居民所考慮，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。141,209,696=%結(jié)論：%（稅前），如果項目運(yùn)做如測算，則本項目符合正常房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率。D、土地、建安成本及總投資額核算項目土地成本為：土地實(shí)際拍賣價格247。按常州市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，經(jīng)估算為人民幣1,948,693元。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)無品牌項目的前提決定的，可迅速提升開發(fā)公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項目看待。三、項目開發(fā)經(jīng)營可行性分析（以下分析均為預(yù)測值，僅供參考）項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。由于區(qū)域消費(fèi)中以31——45歲為主力，因此在調(diào)查過程中該年齡段的客戶占了總比例的67%。城中區(qū)域由于屬于老城區(qū)，目前開發(fā)量較少，購房者的需求未能充分挖掘，隨著該片區(qū)大量項目的上市，該片區(qū)消費(fèi)者的購房積極性將會大幅度提高?，F(xiàn)在大學(xué)生普及，常州每年都吸收5000名大學(xué)生投入到常州的各項