【正文】 理關(guān)系，房地產(chǎn)規(guī)劃管理關(guān)系(包括土地規(guī)劃管理關(guān)系和城市建設(shè)規(guī)劃關(guān)系)，土地保護(hù)關(guān)系，房地產(chǎn)質(zhì)量、價(jià)格管理關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)管理關(guān)系，房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理關(guān)系等；另一部分也是大部分屬于與經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系相交叉而又以行政性為主的關(guān)系，如土地交易管理法律關(guān)系(包括國有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、集體土地使用關(guān)系、土地征用關(guān)系、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系等)、房地產(chǎn)稅費(fèi)收繳關(guān)系、房地產(chǎn)金融關(guān)系、房地產(chǎn)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系等。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。一些普通法國家也意識到這一點(diǎn)。我國香港地區(qū)房地產(chǎn)市場基本上也呈這種三級劃分格局，我國澳門地區(qū)這種格局在一定程度上存在但并不明顯，而主要是按照房地產(chǎn)市場交易的經(jīng)濟(jì)行為和土地使用權(quán)的權(quán)能與結(jié)構(gòu)來劃分房地產(chǎn)使用權(quán)市場，包括租借土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)和無償土地使用權(quán)這三級土地及房地產(chǎn)市場。我國香港地區(qū)土地使用權(quán)出讓制度局限性的一個(gè)重要原因是基于歷史原因形成的土地所有權(quán)制度事實(shí)上的缺位；我國內(nèi)地土地資源保護(hù)長期以來是以行政法規(guī)范為主，而民法物權(quán)法的保護(hù)不夠完善，與興旺紅火的土地使用權(quán)出讓制度相比，物權(quán)制度顯得比較單薄，二者關(guān)系有嫌失衡。第十四章對自然資源保護(hù)與可持續(xù)利用作出規(guī)定，指出：“以較低的資源代價(jià)和社會(huì)代價(jià)取得高于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平，并保持可持續(xù)增長，是具有中國特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略選擇。（2）房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系地產(chǎn)是土地中的特定部分；房產(chǎn)是房屋中的特定部分；鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn)；城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn)；城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價(jià)?！胺侩S地走”的主張認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以地產(chǎn)為主權(quán)利、房屋為從屬權(quán)利，二者是“皮和毛的關(guān)系”，沒有土地也就沒有房屋，房屋只能依附于土地存在。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度和理論是以狹義上的房地產(chǎn)為主要規(guī)范和研究對象。無論是我國還是實(shí)行土地使用權(quán)制度的其他國家和地區(qū)，土地使用權(quán)已經(jīng)作為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)存在，而不是傳統(tǒng)大陸法僅作為所有權(quán)權(quán)能之一的從權(quán)利?！保?）房地產(chǎn)業(yè)對人民生活的重要作用；（2）房地產(chǎn)業(yè)對完善市場體系的作用；（3）房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、增加國家財(cái)富的作用。我國房地產(chǎn)法律制度的完善過程中，可持續(xù)發(fā)展在以下方面具有特別重要的意義： （1）加強(qiáng)對土地資源的物權(quán)法保護(hù)《中國21世紀(jì)議程》關(guān)于改革自然資源管理體系的主要目標(biāo)規(guī)定，“明確政府、企業(yè)和個(gè)人在自然資源的所有權(quán)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)方面的權(quán)利與義務(wù)”；“根據(jù)強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)的原則，完善有關(guān)自然資源管理和保護(hù)的現(xiàn)行法律和管理制度”?！薄盀檫m應(yīng)中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，對已有的與可持續(xù)發(fā)展有關(guān)的立法進(jìn)行調(diào)整完善，引入符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場機(jī)制要求的法律調(diào)整手段。（3）更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可持續(xù)發(fā)展作為一項(xiàng)國際性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，包含了先進(jìn)國家許多保護(hù)自然資源的經(jīng)驗(yàn)。 （2）不受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》保護(hù)，《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。具體包括：房地產(chǎn)權(quán)屬法律關(guān)系(包括物權(quán)關(guān)系、房地產(chǎn)抵押關(guān)系、房屋繼承關(guān)系、房屋贈(zèng)與關(guān)系等)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房屋租賃關(guān)系、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、房屋拆遷關(guān)系、房地產(chǎn)抵押關(guān)系等。這類房地產(chǎn)關(guān)系雖然具有較強(qiáng)的公法性，但與房地產(chǎn)行政關(guān)系有本質(zhì)上的區(qū)別；雖然具有一定的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，但與民商事關(guān)系亦有本質(zhì)上的區(qū)別；它與經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系更為接近，但經(jīng)營管理的因素很有限。在產(chǎn)權(quán)制度方面，房地產(chǎn)法體現(xiàn)了現(xiàn)代物權(quán)法和財(cái)產(chǎn)法重土地利用權(quán)的原則；在價(jià)值取向方面，房地產(chǎn)法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值和公民的居住權(quán)、基本生存權(quán)利的價(jià)值；在調(diào)整方法上，房地產(chǎn)法提倡法律對各種不同利益的協(xié)調(diào)、兼顧和綜合調(diào)整；在法理學(xué)方面，房地產(chǎn)法貫穿了現(xiàn)代法理學(xué)的許多新理念，突破了大陸法和普通法的界限、公法與私法的界限，我國房地產(chǎn)法在對土地資源的合理利用方面強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展原理、代內(nèi)公平與代際公平原理、發(fā)展與限制的原理，是對傳統(tǒng)法理學(xué)的重大發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)客體也包括無形財(cái)產(chǎn)，例如香港房地產(chǎn)抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公義式按揭為主，這種權(quán)利的客體為普通法上的一種期待權(quán)，相當(dāng)于大陸法中的無形財(cái)產(chǎn)權(quán)，但卻不是現(xiàn)實(shí)存在的事物，而是一種將來的利益。目前我國住房制度改革過程中形成的房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系主要適用政策規(guī)范調(diào)整，只有在條件成熟時(shí)，例如一些城市公房銷售成功而可以進(jìn)入二級市場時(shí)，才使這類房地產(chǎn)關(guān)系具有法律關(guān)系的性質(zhì)。上述兩種主體資格是一切國家或政府所普遍具有的雙重資格。⑥房地產(chǎn)輔助商，指從事除直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營者。第三章 練習(xí)題答案。土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離 長期以來，盡管人們對土地的利用是以地表平面為主，但傳統(tǒng)大陸法規(guī)定土地所有權(quán)的行使在空間上卻及于地表、地上和地下。指國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定，強(qiáng)制地將土地的所有權(quán)收歸國有，或?qū)型恋氐氖褂脵?quán)收回并給予補(bǔ)償?shù)姆芍贫取?(4)外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。(2)共同所有房屋所有權(quán)，即數(shù)人對一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)，包括共同共有和按份共有。即房地產(chǎn)市場中的土地使用權(quán)必須借助房屋所有權(quán)來體現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)。這種相鄰權(quán)利義務(wù)關(guān)系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)。 (2)共有部分持分權(quán)。成員權(quán)的內(nèi)容是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。因?yàn)榧坠痉慨a(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。（5）有權(quán)。甲公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)在后。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》和相關(guān)司法解釋，合同約定的違約金超過造成損失的百分之三十，數(shù)額過分高于損失，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)減少。（4）.公益事業(yè)用地。征收與征用都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償，但征收會(huì)導(dǎo)致土地所有權(quán)的改變，即被征收土地的所有權(quán)主體由農(nóng)民集體變?yōu)閲?；征用只是對土地使用?quán)的改變且具有暫時(shí)性。請問在此情況下，誰是被征收人？張、王二人的租賃關(guān)系如何處理？答：（1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，被征收人是被征收房屋的所有權(quán)人，本案中王某是被征收房屋的所有權(quán)人，所以被征收人應(yīng)是王某。我們可以從不同的角度，用不同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行分類。房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃實(shí)施的具體活動(dòng)。6工程建設(shè)監(jiān)理的意義是什么？實(shí)行工程監(jiān)理制度對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)具有重要意義和作用。 A、B兩公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的行為，雖然是以聯(lián)合開發(fā)的名義進(jìn)行，并簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，但A公司除了以土地使用權(quán)（出讓方式取得）出資外，不參與經(jīng)營管理，不承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，一次性分得固定利潤1000萬元，其行為實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是聯(lián)合開發(fā)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易。，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的特殊要求？設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。在我國它是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的統(tǒng)稱。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，凡是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以采取兩種形式，即包干制和酬金制。共收取租金28萬元。當(dāng)事人雙方均可向當(dāng)?shù)氐姆课荨⑼恋毓芾聿块T申請調(diào)處，這些機(jī)關(guān)對按規(guī)定可以由其先行調(diào)處的案件，應(yīng)予以受理，并立案調(diào)查。但房地產(chǎn)糾紛往往是因當(dāng)事人的違法行為而產(chǎn)生，在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)就不應(yīng)僅對當(dāng)事人的爭議做出處理，還應(yīng)同時(shí)對案件中涉及的違法行為做出行政處罰。分為以下步驟：匯報(bào)案情，即由承辦人員向參加審議的人員匯報(bào)案件中涉及的當(dāng)事人違法事實(shí)；審查，即由審議人員對違法人員的違法行為進(jìn)行審查核實(shí)；評議，審議人員對違法行為的性質(zhì)、程度、情節(jié)、如何適用法律等問題進(jìn)行分析認(rèn)定；確定處罰意見；按照審批權(quán)限呈報(bào)審批。（2）對房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)做出的有關(guān)許可證、資質(zhì)證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的；認(rèn)為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的許可證內(nèi)容不當(dāng)，經(jīng)申請補(bǔ)正，發(fā)證機(jī)關(guān)拒絕補(bǔ)正或者不予答復(fù)的。房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)主要指城市規(guī)劃的行政主管機(jī)關(guān)，房屋、土地的行政主管機(jī)關(guān)和城市建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。 因房地產(chǎn)糾紛提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地的人民法院管轄。（5）認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)做出罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證等行政處罰決定不服的。呈報(bào)的處罰意見獲得批準(zhǔn)的，要制作行政處罰決定書，由承辦人員向被處罰人宣讀。（1）立案。受案行政部門不僅要向當(dāng)事人雙方了解爭議事實(shí)，而且還要實(shí)地考察房屋、土地情況，向知情人調(diào)查，查清核實(shí)有關(guān)的證據(jù)資料。業(yè)主們要求物業(yè)服務(wù)公司拆除地下二層的出租房間，追還28萬元的租金收益。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。都是納稅人，都負(fù)有依法繳納土地使用稅的義務(wù)。根據(jù)我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍較大，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)屬于免稅范圍。但因獎(jiǎng)金不足，取得政府的用地批準(zhǔn)后一直未建宿舍樓。向政府繳納土地收益。其具體方式主要有：（1）買賣；（2）贈(zèng)與；（3）交換；。監(jiān)理單位作為建設(shè)單位和施工單位之間獨(dú)立的第三方，在進(jìn)行監(jiān)理的活動(dòng)中，是按照“公正、獨(dú)立、自主”的原則開展工作。?土地利用計(jì)劃是國家根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對一定時(shí)期的各項(xiàng)用地?cái)?shù)量所作的具體安排。（2）.以開發(fā)的方式來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。如果雙方在租賃合同中對租賃房屋遇國家征收的問題有約定，即按約定辦。（3）、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。（5）.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。