【正文】 、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門(mén)市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等；（3） 住宅區(qū)的配套設(shè)施。5房屋使用人能否參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)按幢邀請(qǐng)或者按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人列席會(huì)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)的先后順序履行合同?！?經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；成本結(jié)構(gòu)不同；租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制；價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。九、與銀行貸款有關(guān)概念※ 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。七、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹(shù)、路等)房地產(chǎn)按類型分為：住宅用(70年)；公共用地(50年)；商業(yè)用地（40年）。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件六、“兩書(shū)”《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》名詞解釋一、基本參數(shù)※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；※ 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；※ 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)；※ 開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~)；※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度()。※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為?！?過(guò)戶：即更換房屋承租人姓名。※ 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。※ 按揭所用材料： 身份證復(fù)印件； 戶口本復(fù)印件； 結(jié)婚證復(fù)印件； 收入證明； 購(gòu)房合同復(fù)印件； 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 三個(gè)月的連續(xù)稅單；十、經(jīng)濟(jì)適用房我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。列席會(huì)議的成員沒(méi)有表決權(quán)。人口規(guī)模在4至5萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門(mén)診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；（4） 市政公用設(shè)施。6什么叫防水層？答：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。如某些費(fèi)用未能及時(shí)付給物業(yè)管理企業(yè)，短時(shí)間內(nèi)未給管理帶來(lái)明顯的損失，但肯定會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。6什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處罰違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。6什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積。它一般由設(shè)計(jì)部門(mén)的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。1989年12月26日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》于1990年4月1日起施行，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》同時(shí)廢止。根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國(guó)家又把開(kāi)發(fā)企業(yè)劃為不同的等級(jí)資質(zhì)而進(jìn)行管理。8什么叫他項(xiàng)權(quán)利登記？答：他項(xiàng)權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當(dāng)與抵押權(quán)的登記。8房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（1） 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)； （4） 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（5） 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； （6） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； （7） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；（8） 房地產(chǎn)交付日期； （9） 違約責(zé)任；（10）爭(zhēng)議的解決方式； （11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。9境外人士預(yù)出售合同公證需要哪些材料？答：境外人士預(yù)出售合同公證需要下列材料： 預(yù)出售合同（正本）：一式柒份；（1）自然人：個(gè)人身份證件（護(hù)照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應(yīng)有出生證明、法定監(jiān)護(hù)人證明材料；若委托他人簽訂，委托書(shū)需經(jīng)公證/認(rèn)證并提交代理人身份證明；（2）法人/其他組織：① 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊(cè)證明）；② 公司章程；③ 公司代表人身份證明；④ 委托他人簽訂合同、代辦公證還應(yīng)提供法定代表人/負(fù)責(zé)人有效的委托書(shū)；法人印章及代表人/負(fù)責(zé)人簽名樣式；代理人的身份證件等；⑤ 公司董事會(huì)決議。并帶齊以下資料：（1） 預(yù)約通知單；（2） 登記卡；（3） 身份證（護(hù)照）原件；（4） 退稅專用存折；（5） 納稅憑證原件；（6） 產(chǎn)權(quán)證原件（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購(gòu)房者，應(yīng)提供本年度開(kāi)具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是經(jīng)濟(jì)合理的。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買(mǎi)賣(mài)的制度下，專門(mén)有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆贰⒔o水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。對(duì)于住宅來(lái)講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。中國(guó)當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)估。B招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。B標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。原容積率〕原容積率下的地價(jià)其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房?jī)r(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無(wú)影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。相反，如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。一般來(lái)說(shuō)，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無(wú)遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。社會(huì)治安程度社會(huì)治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。七、行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。特殊政策 在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開(kāi)放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。八、心理因素心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開(kāi)始失去可塑性的時(shí)間。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。l 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。分直接使用原木和加工用原木。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。吸水后約為3 Kg。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。埋置深度不超過(guò)5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。（6）門(mén)和窗：門(mén)：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。l 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。（2）建筑木材的性能與用途l 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門(mén)窗、屋架、檁條、模板等。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。l 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。l 體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。九、國(guó)際因素國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。 具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。例如，在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡(jiǎn)言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過(guò)在不同時(shí)期買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤(rùn)的行為。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。土地形狀有正方形、長(zhǎng)方形、三角形、菱形、梯形等。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。地質(zhì)不同類型的建筑物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不