【正文】 計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。完整模型：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3指標(biāo)32，如下：① 指標(biāo)31，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” ，在前期已確認(rèn)收入。（二）營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。（四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。（六）土地增值稅指標(biāo) 目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)預(yù)繳的土地增值稅對(duì)比，初步核實(shí)單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時(shí)的情況。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。每一項(xiàng)指標(biāo)包含：“適用范圍”、 “目的”、 “可能涉及稅種” 、 “會(huì)計(jì)科目”以及“指標(biāo)應(yīng)用” 等。附件二：指標(biāo)指標(biāo)31通過利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)與實(shí)際收到現(xiàn)金的差異。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“ 應(yīng)收帳款 ”金額小等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款” 金額。如果=1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。①、通過報(bào)表附注中的固定資產(chǎn)增加項(xiàng)，檢查自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。涉及到企業(yè)所得稅檢查。本年度 上年度利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應(yīng)付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認(rèn)的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 比率=確認(rèn)的收入 / 收到的經(jīng)營(yíng)收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，按實(shí)際取得款項(xiàng)確認(rèn)收入需要配合報(bào)表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款”明細(xì)帳。③、通過報(bào)表附注“ 應(yīng)收帳款 ”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題?？赡苌婕暗綘I(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問題。指標(biāo)4通過當(dāng)期確認(rèn)的收入與計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅之間的對(duì)比。涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問題。如果1 ，少計(jì)提稅金，同時(shí)應(yīng)通過“ 固定資產(chǎn)” 、“在建工程” 、“ 無形資產(chǎn)”等科目明細(xì)，檢查捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為?！?　 　 　 　 本年度 上年度利潤(rùn)表中本期“ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 利潤(rùn)表中本期“ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　比率A=利潤(rùn)表中本期“ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ”/ 利潤(rùn)表中本期“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” DIV/0! DIV/0!　 　 　 　 　 　 　比率B=（比率較小的 A/比率較大的A）*100% DIV/0! 　需要配合報(bào)表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款 ”明細(xì)帳。比率B95%，可能有員工福利或員工獎(jiǎng)勵(lì)的情況發(fā)生，或者關(guān)聯(lián)企業(yè)低價(jià)銷售以及非貨幣性交易發(fā)生、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問題。注：如果企業(yè)銷售的商品為企業(yè)固定資產(chǎn)，上述指標(biāo)以固定資產(chǎn)科目計(jì)算?！?　 　 　 　 本年度 上年度利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　資產(chǎn)負(fù)債表中存貨期末余額 　 　 　 　 　 　減去:存貨期初余額 　 　 　 　 　 　加上:報(bào)表附注中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 　 　 　 　 　 　加上: 報(bào)表附注中當(dāng)期存貨取得金額 　 　 　 　 　 　發(fā)出存貨 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　比率=利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 / 發(fā)出存貨 　 　 　 　 DIV/0! DIV/0!需要配合報(bào)表附注中的存貨或者 “存貨”明細(xì)帳。比率A≦1，或者低于均價(jià)，可能存在捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為發(fā)生的情況。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“ 應(yīng)收帳款 ”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款”金額。｛【現(xiàn)金流量表中“ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” — 報(bào)表附注中本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + （當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款” —當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款” ）】*5%/報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅｝⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“ 應(yīng)收帳款 ”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款”金額。涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理可能與實(shí)際一致?？赡芘c實(shí)際一致。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。②、通過“固定資產(chǎn) ”、“在建工程”等科目明細(xì)，檢查捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。①、企業(yè)有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則該指標(biāo)不能確定?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問題。需要配合報(bào)表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款”明細(xì)帳。（十）評(píng)估指標(biāo)作用可為重點(diǎn)涉稅疑點(diǎn)評(píng)估提供突破口；可為有針對(duì)性重點(diǎn)科目評(píng)估提供依據(jù)；可為檢查重點(diǎn)涉稅事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目提供參考；可為規(guī)范評(píng)估、檢查發(fā)揮一定的作用。③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。對(duì)比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問題。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來源。營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。制作評(píng)估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。約談：⑴ 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。檢查交易事項(xiàng)。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑶ 銷售制度。提供勞務(wù)收入。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)流程目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 ...............................................1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 ...................................2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 .................................3第二節(jié) 　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 3一、經(jīng)營(yíng)概況 .....................................................3二、經(jīng)營(yíng)分類 .....................................................3三、經(jīng)營(yíng)流程 .....................................................4四、會(huì)計(jì)核算 .....................................................7五、應(yīng)稅特征 .....................................................9第二章 評(píng)估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 ....................................................12二、具體應(yīng)用 ....................................................13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 ....................................................18二、具體應(yīng)用 ....................................................19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 ....................................................21二、具體應(yīng)用 ....................................................22第三章 評(píng)估指標(biāo) 25第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................25二、指標(biāo)確定 ....................................................28三、指標(biāo)附件 .........................................................................................................41第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................66二、指標(biāo)確定 ................................................