【正文】 日起執(zhí)行。[政策五] 川地稅函發(fā)（1996）109號(hào)同國(guó)稅函發(fā)（1993）368號(hào)。納稅人委托施工單位建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所的的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。[政策十一] 川地稅函（2002）226號(hào)納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。應(yīng)對(duì)提供土地使用權(quán)者依據(jù)投資者建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的投資額，按“服務(wù)業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定日，（營(yíng)業(yè)額為投資額）。[政策四] 川地稅發(fā)（1997）057號(hào)《四川省房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收管理暫行辦法》納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，其計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額不得扣除附屬設(shè)備（如電梯、供暖、供電、供水等設(shè)備）的價(jià)值。（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)的，出地方按租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅；出資方在將不動(dòng)產(chǎn)交還給出地方時(shí)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，雙方均需核定營(yíng)業(yè)稅。價(jià)外費(fèi)用包括基金、集資費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。2006年2月15日財(cái)政部制度發(fā)布1個(gè)基本準(zhǔn)則和38個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，涉及存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、所得稅、員工薪酬、收入、合并會(huì)計(jì)報(bào)表、現(xiàn)金流量表等具體的核算業(yè)務(wù)。下面，我們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅收政策的梳理、歸納，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的初步探討，希望能總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的一些規(guī)律和方法。外資企業(yè)要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅、外資企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)（經(jīng)常跨年），涉及政府管理部門較多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，利潤(rùn)也大。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般過(guò)程一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的限制和政策上的風(fēng)險(xiǎn)，在同一時(shí)間一般只能開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（也有同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)以上項(xiàng)目的大型公司），更多的大型公司對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)和把握采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則體系與國(guó)際慣例趨同。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的（以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（二）按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（三）按公式核定，計(jì)稅價(jià)格=工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。（三）雙方成立新公司的：第一、雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，只對(duì)公司征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)” 營(yíng)業(yè)稅。連同動(dòng)產(chǎn)一并銷售的，不得扣除其動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。雙方商定，不動(dòng)產(chǎn)建成之后產(chǎn)權(quán)暫歸投資者所有，使用一定時(shí)間后再還給提供土地使用權(quán)者，則在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)投資者按當(dāng)期該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間為產(chǎn)權(quán)變更之日。[政策七] 財(cái)稅字（2000）7號(hào)對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡(jiǎn)稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分拔給下屬單位，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征營(yíng)業(yè)稅。[政策十二] 國(guó)稅發(fā)（2004）69號(hào)對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的“住房專項(xiàng)維修基金”不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。[政策十四] 財(cái)稅（2004）206號(hào)財(cái)稅（2003）16號(hào)文件自2003年1月1日起執(zhí)行，2003年1月1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，從當(dāng)月征收房產(chǎn)稅。融資租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，原則上為承租使用房屋的單位或個(gè)人。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。另，川府發(fā)（1999）50號(hào)及川辦發(fā)（1996）148號(hào)兩次頒布的《四川省鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策》已于2002年6月25日在《四川日?qǐng)?bào)》公告廢止。第三、城鎮(zhèn)土地使用稅[政策一] 《條例》及實(shí)施細(xì)則在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)人。根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的要求和清理整頓工作重點(diǎn)，認(rèn)真清理、從控制各類開(kāi)發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由帶管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。[政策十] 四川省人民政府令1989年7號(hào)《四川省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》：新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅。[政策二] （88）國(guó)稅地字第025號(hào)不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同也要貼花。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，依照轉(zhuǎn)移實(shí)際金額100%核定；建筑安裝100%；建筑工程勘察設(shè)計(jì)80%。[政策二] 川財(cái)明電（1997）17號(hào)在我省《關(guān)于中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施辦法》未出臺(tái)之前，全省契稅稅率按4%執(zhí)行。[政策八] 國(guó)稅函（1998）829號(hào)居民趙某與房屋開(kāi)發(fā)商簽訂“雙包代建”合同，由開(kāi)發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準(zhǔn)建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價(jià)與房?jī)r(jià)之和向開(kāi)發(fā)商付款的方式取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種以預(yù)付款方式購(gòu)買商品房的行為，應(yīng)照章征收契稅。國(guó)有集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改制成全體職工持股的公司，承受原企業(yè)土地房屋權(quán)屬的，免征契稅。[政策十四] 財(cái)稅（2003）184號(hào)參閱[政策十二] 財(cái)稅（2001）161號(hào)文。因此，不征收房屋契稅。以契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡(jiǎn)稱“先稅后證”）為把手，以信息共享、數(shù)據(jù)比對(duì)為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，不斷提高征管質(zhì)量和效率。納稅人申報(bào)繳納契稅時(shí)，要填報(bào)總局統(tǒng)一制定的契稅納稅申報(bào)表（另文下發(fā)），并附送購(gòu)房發(fā)票、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和有效身份證件復(fù)印件等。有條件的地區(qū)應(yīng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或軟盤等電子介質(zhì)傳遞信息；暫不具備條件的，也可用紙質(zhì)的形式傳遞信息。 （一）要利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理；對(duì)占用耕地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，及時(shí)征收耕地占用稅。 （六）要利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息，掌握城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅稅源變化情況，將承受方名稱、識(shí)別號(hào)碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、類別等信息，與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，對(duì)未申報(bào)或未如實(shí)申報(bào)的單位和個(gè)人，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催報(bào)催繳。實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是整合管理資源、創(chuàng)新管理方式的重要舉措，也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。 七、本通知從2005年7月1日起實(shí)行。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按（一）、（二）之和的4%計(jì)算扣除。實(shí)施細(xì)則中免征土地增值稅的“贈(zèng)與”，是指通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立頂，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減半預(yù)征。納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入及成本、費(fèi)用憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅所得額。凡未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的財(cái)產(chǎn)損失，一律不得自行稅前扣除。（答復(fù)成都市地稅局）：可比非受控價(jià)格法；再銷售價(jià)格法；成本加成法；其他合理方法。（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。企業(yè)應(yīng)及時(shí)申報(bào)扣除財(cái)產(chǎn)損失，需要相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的，應(yīng)及時(shí)報(bào)核，不得在不同納稅年度認(rèn)為調(diào)劑。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。[政策十八] 成地稅函（2005）100號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間”確認(rèn)的問(wèn)題：以竣工時(shí)間、交付使用時(shí)間、通過(guò)驗(yàn)收日期三者孰先為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間。　?。ㄈ┥陥?bào)表主表第2行“投資收益”中股息性質(zhì)的所得，為被投資單位向納稅人的實(shí)際分配額，包括現(xiàn)金股息、股票股息和其他形式的分配額。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ３．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。 （成本對(duì)象）。 ５．開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。　　已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。 （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （成本對(duì)象）； 為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題通知如下：　　一、關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題　?。ㄋ模V告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第1行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”。企業(yè)按照《工會(huì)法》的規(guī)定即按照工資總額所計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，從2002年度起準(zhǔn)予在稅前扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提范圍：期末對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款（不包括應(yīng)收票據(jù)）計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）銷售成本。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)進(jìn)行清算或轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%以上的企業(yè)時(shí)，應(yīng)按國(guó)稅發(fā)（1998）97號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，投資方應(yīng)分享的被投資方累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積應(yīng)確認(rèn)為投資方股息性質(zhì)的所得。[政策九] 國(guó)稅發(fā)（2000）118號(hào)企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資而發(fā)生的股權(quán)投資損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權(quán)投資損失，不得超過(guò)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益和投資轉(zhuǎn)讓所得，超過(guò)部分可無(wú)限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。[政策三] （94）財(cái)會(huì)二字第02號(hào)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)比照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》關(guān)于營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行，即轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。[政策十一] 財(cái)稅字（1999）210號(hào)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的，經(jīng)審核并報(bào)財(cái)政部、國(guó)稅總局批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問(wèn)題：根據(jù)細(xì)則規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。（此項(xiàng)只適用于計(jì)征土地增值稅，不適用于契稅政策，契稅只區(qū)分“普通商品房”與“高檔住宅”）。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算 土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?？偩謱⑦x擇部分省市跟蹤了解本通知的貫徹落實(shí)情況。要緊緊抓住契稅征管這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，充實(shí)契稅征管力量，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，改善征管條件。 各地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)現(xiàn)利用計(jì)算機(jī)將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息，與納稅申報(bào)、稅款入庫(kù)情況進(jìn)行多角度、多層次的比對(duì)，開(kāi)展有關(guān)房地產(chǎn)稅收的納稅評(píng)估，分析篩選存在的疑點(diǎn)，并及時(shí)組織調(diào)查核實(shí)。