【正文】 條件是某種土地的特殊稀缺性和稀少性。 ：.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。2004年，全國商品房銷售面積45362萬平方米，商品房銷售額12601．3億元。我國房地產(chǎn)所有權(quán)也可以分割為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等權(quán)能。 (2)房地產(chǎn)市場價(jià)格的非規(guī)范性； (4)生產(chǎn)與生活消費(fèi)的雙重性； ；答：區(qū)別： (1)建筑產(chǎn)品是由建筑企業(yè)通過建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造出來的產(chǎn)品，只有當(dāng)建筑產(chǎn)品進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為出租、出售的對象才成為房地產(chǎn)品。 (5)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法不適應(yīng)住房制度改革、城市國有土地有償使用和房屋商品化的需要。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。?答：城市土地有償使用，對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財(cái)政收入，加快城市化進(jìn)程，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無疑都產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。?按福利標(biāo)準(zhǔn)劃分:福利先進(jìn)國 瑞典德國荷蘭比利時(shí)法國福利后進(jìn)國 加拿大瑞士按政策作用的范圍劃分 剩余性住房制度 作用限制在市場不能充分滿足需要的方面 美國加拿大綜合性住房制度 政府在住房建設(shè)、分配、管理等等各方面的權(quán)限 德國法國瑞典按調(diào)節(jié)的手段劃分 市場放任型 葡萄牙市場操作型 德國財(cái)政主導(dǎo)型 北歐 法國英國福利型 瑞典 公積金 新加坡2. 為什么房地產(chǎn)投資仍有風(fēng)險(xiǎn)？它有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何控制這些風(fēng)險(xiǎn)？無論是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方法，還是現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析方法，分析的預(yù)期結(jié)果與實(shí)際投資結(jié)果完全吻合的情況幾乎沒有過，即使有那也是很偶然的。這些因素波及到所有投資者，因而不可能通過投資多樣化來分散，因此，又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。開發(fā)商就是專生產(chǎn)房產(chǎn)的企業(yè),主要生產(chǎn)流程就是從買地、項(xiàng)目報(bào)建、施工管理、銷售、辦證全過程,也可以說,房屋除了設(shè)計(jì)、勘探和施工以外的全部工作都由房產(chǎn)開發(fā)商完成。⒉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?？刂埔?guī)模，合理發(fā)展?？傮w規(guī)劃是城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，一般為20年，由城市人民政府組織編制，經(jīng)過立法機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，具有法律效力。擬定城市舊區(qū)的利用和改造的原則、方法和步驟，包括工業(yè)建筑、公共建筑和居住建筑區(qū)的調(diào)整規(guī)劃。影響城市地價(jià)的因素 ⒈ 土地純收益⒉ 土地資產(chǎn)⒊ 利息率⒋ 土地出讓期限⒌ 土地供求狀況⒍ 土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)⒎ 合理的預(yù)期 (4)房地產(chǎn)業(yè)是完善國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的重要條件，是合理配置社會(huì)資源的重要前提。 (4)進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙審查，施工招投標(biāo)，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同的商洽與簽訂。這一階段的主要工作是開發(fā)商采取有效的營銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。在土地供給和金融支持手段方面，都發(fā)揮了一定的作用。并且，房屋的出租率和出租價(jià)格較高，置辦下房產(chǎn)后，可以通過出租穩(wěn)定地獲得租金回報(bào)。這應(yīng)當(dāng)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育的結(jié)果。 其次，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)。 第五，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。 答: (1)必要性： ，資金占用期長；（二）融資功能（房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托和租賃）搞活房地產(chǎn)市場，加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，融通各種貨幣資金，滿足開發(fā)商和居民購房對資金的需求。主要包括動(dòng)力機(jī)制、供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制和競爭機(jī)制6 試述房地產(chǎn)營銷策略（5分）1. 產(chǎn)品策略2. 銷售渠道策略3. 價(jià)格策略4. 促銷策略 房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化組合策略．新產(chǎn)品開發(fā)策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場壽命周期與營銷策略? 　　一般由下列十項(xiàng)因素組成：? (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；? (2)地質(zhì)勘察與設(shè)計(jì)費(fèi)用；? (3)三通一平費(fèi)用和地下工程開發(fā)費(fèi)用；? (4)房屋建筑安裝工程費(fèi)；? (5)公共配套設(shè)施費(fèi)；? (6)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；? (7)管理費(fèi)；? (8)利息支出；? (9)稅金；? (l0)利潤。? 　　正確運(yùn)用定價(jià)策略還應(yīng)了解房地產(chǎn)價(jià)格的形成特點(diǎn)：? (1)房地產(chǎn)價(jià)格受自然條件的影響很大；? (2)制約房地產(chǎn)價(jià)格的不確定因素多，且價(jià)格變異性大，價(jià)格形式靈活；? (3)價(jià)格地區(qū)性強(qiáng)；? (4)價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)間長、形式多。 試述城市地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系，并舉例說明。增加開發(fā)商和居民投資的渠道，提高資金的使用效益。 房地產(chǎn)投資包含哪些內(nèi)容？它具有哪些優(yōu)勢？房地產(chǎn)投資的內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資 ⒈ 土地開發(fā)投資 ⒉ 房屋開發(fā)投資 ⒊ 房地產(chǎn)經(jīng)營投資 房地產(chǎn)的出售、出租、轉(zhuǎn)租、互換等經(jīng)營的投資 ⒋ 房地產(chǎn)中介服務(wù)的投資 房地產(chǎn)的工程咨詢、價(jià)格評估、財(cái)務(wù)、? 律師、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資⒌ 房地產(chǎn)物業(yè)管理的投資（二）房地產(chǎn)證券投資⒈ 房地產(chǎn)企業(yè)股票⒉ 房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)⒈ 收益性的多樣性 ⑴ 銷售收益 ⑵ 租金收益 ⑶ 負(fù)債經(jīng)營的收益 ⑷ 能夠得到稅收方面的好處⒉ 較強(qiáng)的增值性⒊ 良好的保值性⒋ 易于獲得金融的支持。所有開發(fā)公司都要承擔(dān)20%以上微利居民住宅建設(shè)的任務(wù)。之所以用“控制開發(fā)”而沒有使用“限制開發(fā)”的提法，主要是考慮到這是屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的范疇，而結(jié)構(gòu)調(diào)整就不能輕易采用行政命令手段對市場進(jìn)行一刀切，而應(yīng)立足于政策引導(dǎo)，立足于發(fā)揮市場機(jī)制的作用，同時(shí)也必須考慮到實(shí)際的需要。從住房這一商品可以看出，任何產(chǎn)品都存在著被拿來投機(jī)牟利的機(jī)會(huì)。這批資金涌入房地產(chǎn)市場，主要靠房屋買賣通過倒手賺取差價(jià)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代造成的城市居民的住房短缺，整整花費(fèi)了改革開放后20多年的時(shí)間以進(jìn)行彌補(bǔ)欠帳。，分析城市近郊熱銷樓盤發(fā)展較快的原因。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分) ，論述房地產(chǎn)市場供求失衡的主要原因和解決途徑。這一階段主要的工作內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。請分析原因。房地產(chǎn)金融有哪些業(yè)務(wù)？房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類(一）住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)（二）住房基金的經(jīng)營管理（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款（四）房地產(chǎn)抵押貸款（五）房地產(chǎn)證券（六）房地產(chǎn)信托（七）房地產(chǎn)保險(xiǎn)（八）房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算五、論述題(每小題13分，共26分)。（1）居住區(qū)。一般包括以下幾項(xiàng)：調(diào)查研究和收集整理城市規(guī)劃所需要的各種基礎(chǔ)性資料，作為編制規(guī)劃的依據(jù)。保護(hù)文物古跡。 5城市土地規(guī)劃的、原則、基本內(nèi)容是什么？依據(jù): 《憲法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》國土規(guī)劃是城市規(guī)劃的依據(jù)。3. 我國的地產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)權(quán)各有哪些權(quán)能？? 土地產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能? 主要包括：? 1. 土地所有權(quán)；? 2. 土地占有權(quán)；? 3. 土地使用權(quán)；? 4. 土地收益權(quán)；? 5. 土地處分權(quán)；? 6. 土地開發(fā)權(quán)；? 7. 地役權(quán)；? ? 8. 地上權(quán)；? 9. 通行權(quán)；? 10. 土地重分權(quán)；? 11. 土地贈(zèng)與權(quán)；? 12. 土地繼承權(quán)；? 13. 土地售賣權(quán)；? 14. 土地租賃權(quán)；? 15. 土地抵押權(quán)；? 16. 土地典權(quán)；? 17. 土地留置權(quán) ?? 房屋產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能 ? 主要包括：? 1. 房產(chǎn)所有權(quán)；? 2. 房產(chǎn)占有權(quán)；? 3. 房產(chǎn)使用權(quán)；? 4. 房產(chǎn)收益權(quán)；? 5. 房產(chǎn)處分權(quán)；? 6. 房產(chǎn)售賣權(quán)；? 7. 房產(chǎn)租賃權(quán)；? 8. 房產(chǎn)抵押權(quán)；? 9. 房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)；? 10. 房產(chǎn)留置權(quán)；? 11. 房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)；? 12. 房產(chǎn)繼承權(quán) 4 為什么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要市場中介服務(wù)？要建立哪些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？房地產(chǎn)經(jīng)營需要中介服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要中介服務(wù)，是由房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定的，是開發(fā)經(jīng)營主要環(huán)節(jié)進(jìn)行分工和專業(yè)化的必然性。有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。例如，由于經(jīng)營策劃失誤、欠債過多等原因，造成實(shí)際投資收益低于預(yù)期收益或投資失敗，這類風(fēng)險(xiǎn)可以通過多樣化投資組合來分散或消除，因此，又稱可分散風(fēng)險(xiǎn)。這種差異的大小及其發(fā)生的可能性，確切地說是發(fā)生的概率，就是風(fēng)險(xiǎn)。? 答：? 房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購置、建造、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)的行為，是一種融資與融物相結(jié)合的方式。答: 運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣