【正文】 ，尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，仍具有明顯的指導(dǎo)作用。這又取決于商品的市場價格和需求頻率。它研究一定經(jīng)濟(jì)活動為什么會在一定的地域范圍內(nèi)進(jìn)行，以及一定的經(jīng)濟(jì)設(shè)施為什么會建立在一定的地域范圍之內(nèi)，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)交匯的領(lǐng)域。市區(qū)邊緣帶是城市與郊區(qū)的結(jié)合部，交通比較便利，同衛(wèi)星城鎮(zhèn)和外地聯(lián)系方便，停車旅館、貿(mào)易貨棧、大型超級市場也在此帶應(yīng)運(yùn)而生。商業(yè)設(shè)施是城市地域結(jié)構(gòu)的組成部分，城市地域結(jié)構(gòu)的變化在很大程度上影響著城市的商業(yè)布局。加納模式是在土地價值論思想的基礎(chǔ)上建立起來的，體現(xiàn)出了地價對商店布局的影響，對合理布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)具有一定的指導(dǎo)意義。到1966年，加納（）進(jìn)一步對商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級商業(yè)中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。廖什通過與克氏類似且更為嚴(yán)密的推導(dǎo)，也證明六邊形結(jié)構(gòu)是市場區(qū)最理想的形式。按照德國地理學(xué)家克里斯塔勒所提出的“中心地學(xué)說”思想，假設(shè)所研究的區(qū)域內(nèi)人口作均勻分布；區(qū)內(nèi)居民購買力大體亦為均勻；向區(qū)域內(nèi)任一方向的交通可達(dá)性相等，消費(fèi)者購物活動遵循最短距離的原則，則區(qū)內(nèi)任何一個商店或服務(wù)企業(yè)，任何一個商業(yè)中心，所擁有的理想的銷售和服務(wù)范圍——市場區(qū)當(dāng)是圓形。④相同的商品和服務(wù)在任何一個中心地價格和質(zhì)量相同。從動態(tài)來講，第一，商業(yè)設(shè)施布局的變化要與城市人口遷徙的方向和節(jié)奏相協(xié)調(diào)，即方向上一致或相近而不是相反，節(jié)奏上呈現(xiàn)相同或相近而沒有太大的落差；第二，商業(yè)設(shè)施布局與城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及布局的調(diào)整相適應(yīng)；第三，某個新建或新規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)布局可以在一定程度上具有超前性。它特別適用于商業(yè)、金融和貿(mào)易十分發(fā)達(dá)的地區(qū)。狹義的零售業(yè)指的是以有店鋪形態(tài)的零售業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)的零售業(yè)，不包含電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭和電話購物這五種業(yè)態(tài)形式，是可見的、有形存在的業(yè)態(tài)方式。、經(jīng)營定位等方面的科學(xué)性比較欠缺，社會資源浪費(fèi)巨大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，東部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)占據(jù)全國總量的一半以上，%，%，而中、西部地區(qū)零%%，%%。2003年國家機(jī)構(gòu)改革后，新成立的國家商務(wù)部主管這項(xiàng)工作。城市化的重要特征是城市數(shù)量的增加和城市地域面積迅速擴(kuò)大。反映在這一時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的增長速度比改革前26年要快得多。商業(yè)的發(fā)展在推動?？谑袊窠?jīng)濟(jì)水平提高的同時，也加快了社會進(jìn)步的步伐。1980年以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化，新的勞動地域分工在世界范圍延伸，后工業(yè)社會的經(jīng)濟(jì)組織關(guān)系使城鎮(zhèn)發(fā)生了巨大的變化，城市規(guī)模擴(kuò)大、城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化，城鎮(zhèn)區(qū)域化、區(qū)域一體化日益成為全球城鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢，并呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的新格局。商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)空間的規(guī)模不斷擴(kuò)大，新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生。按照加入世界貿(mào)易組織的承諾，我國已于2004年12月14日，取消了對外商投資地域、股權(quán)和數(shù)量的限制，外商在我國商業(yè)領(lǐng)域的投資將急劇擴(kuò)大，如不加以引導(dǎo)和規(guī)范，勢必將進(jìn)一步加劇這些矛盾。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏規(guī)劃，網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理。1996年前后，我國曾經(jīng)盲目發(fā)展大型百貨商店，導(dǎo)致大型百貨商場曾嚴(yán)重過剩。它與批發(fā)業(yè)相對，是直接面對終端消費(fèi)者，對居民生活和國民經(jīng)濟(jì)具有重要作用的包容眾多業(yè)種和業(yè)態(tài)的一大類行業(yè)。：其特點(diǎn)是零售業(yè)商業(yè)設(shè)施分散布局，居民可就近購物，但難以形成規(guī)模效益。它主要需要解決好兩個方面的問題：一是與零星分散的購買特點(diǎn)相適應(yīng)，接近顧客，方便消費(fèi)；二是適度集中，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。其理論前提是：①中心地分布的區(qū)域?yàn)橐粋€均質(zhì)的平原，人口分布均勻。中心地的分布形態(tài)受市場因素、交通因素和行政因素的制約，呈現(xiàn)出k=3，k=4和k=7的等級體系模式。中心地理論的另一位開拓者是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什，廖什和克里斯塔勒幾乎是同時，但是又完全獨(dú)立地發(fā)現(xiàn)了內(nèi)容相似的中心地系統(tǒng)。每種商品具有不同大小的銷售區(qū)，有多少種商品就有多少個六邊形的市場區(qū)，并組成一個復(fù)雜的彼此疊在一起的市場區(qū)網(wǎng)絡(luò)，這就形成市場網(wǎng)。加納的商業(yè)中心模式把高門檻職能與支付租金的能力等同起來，通過區(qū)分地區(qū)、社區(qū)和街區(qū)商業(yè)類型，建立了不同等級商業(yè)中心的空間模型。四邊形的中心地區(qū)位模型與六邊形的中心地區(qū)位模型的差別在于，市場地域是正方形，商業(yè)中心地配置呈正方形格子狀。中央商業(yè)區(qū)乃是全市商業(yè)、服務(wù)業(yè)和金融中心，這里銀行、大型商場、專業(yè)商店、高級賓館、風(fēng)味餐廳及各類文化娛樂場所高度集中，呈凝聚型分布態(tài)勢。這些變化具體表現(xiàn)在：①隨著城市交通條件的顯著變革與改善，許多發(fā)達(dá)國家在城市外圍陸續(xù)修筑了不少高速公路和快速道，為顧客到市區(qū)邊緣帶的新商業(yè)中心購物提供了方便。在假想商品運(yùn)輸費(fèi)用與距離成正比之下，創(chuàng)立了一種簡化的商品銷售模式一六邊形單一商品供應(yīng)區(qū)。這些理論今天我們稱之為磚統(tǒng)區(qū)位理論。從分析三角形、四邊形、六邊形、八邊形和圓形的有效面積中發(fā)現(xiàn)，從服務(wù)半徑相等的前提下，圓形范圍是最大的。根據(jù)兩個或兩個以上商店銷售范圍的組合，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)特爾提出了貿(mào)易區(qū)邊界區(qū)位理論。如果說在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面的集聚效益理論、商業(yè)區(qū)位理論等，主要從經(jīng)濟(jì)方面來分析問題，那么現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)包括社會功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格、城市景點(diǎn)、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧。這種功能體系的規(guī)劃和細(xì)化，可以通過系統(tǒng)化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃體系加以構(gòu)筑，并通過市場機(jī)制不斷充實(shí)和完善。他選取了商業(yè)中心內(nèi)商店數(shù)、商業(yè)中心的職能數(shù)等5個指標(biāo)，對上海市61個商業(yè)中心進(jìn)行了聚類分析，劃分為3個級別5種類型，分析了影響上海市商業(yè)中心區(qū)位的因素，并提出了相應(yīng)建議。陳忠暖等（1999）以商業(yè)行業(yè)為切入點(diǎn)，在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用因子生態(tài)分析技術(shù)，定性與定量相結(jié)合，研究昆明市商業(yè)地域結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、存在問題，提出今后調(diào)整方向。其中，人口規(guī)模主要影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總量，人口分布主要影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，人口結(jié)構(gòu)則對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有較大影響。舉一個很簡單的例子，關(guān)掉5個建筑面積都是100平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，新建一個建筑面積為1000平方米的網(wǎng)點(diǎn)，那么個數(shù)上來看顯然是總個數(shù)減少了4個，但是商業(yè)總建筑面積卻增加了500平方米，也就是增加了一倍。分析國內(nèi)外資料整理可得出不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積的對應(yīng)關(guān)系。位于兩個供給地之間的需求地，其消費(fèi)者選擇購物供給地時，在其它條件相同的情況下，著重考慮交通費(fèi)用及其便捷性。邊緣商圈位于次級商圈之外圍，屬于零售商店的輻射商圈。大部分城市的人口分布呈現(xiàn)以下規(guī)律市中心人口密度最高，隨著離開市中心距離的增大，人口密度也隨之減少。例如廣州市根據(jù)第五次人口普查資料。，它是從消費(fèi)者購物機(jī)會的空間結(jié)構(gòu)出發(fā)，設(shè)想在購買力水平和消費(fèi)空間為勻質(zhì)分布的前提下而創(chuàng)立的。同時，商業(yè)設(shè)施吸引的購物人流，也會對交通設(shè)施提出更高的要求。一般情況下，密度大、連結(jié)度高、通達(dá)性好的交通網(wǎng)絡(luò)是完善的交通網(wǎng)絡(luò)。我們在做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作時，可以采用以上的方法對交通網(wǎng)絡(luò)體系進(jìn)行分析。，即北京市大商場停，而美國停車位比率是每100平方米為4—5個，—。企業(yè)對土地的投標(biāo)價格，取決于對使用該土地期望利潤的評估。模式要點(diǎn)如下，它占據(jù)了地價最高的土地，在它的周圍，將按照門檻遞減的順序，依次環(huán)繞其它職能活動，總是被那些能夠顯示商業(yè)中心的最高級別的職能部門所占據(jù)。在完全競爭的社會，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租均為土地?fù)碛姓咭宰饨鸬男问绞杖?，各土地利用者按其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定其自身的付租能力，向土地?fù)碛姓咦庥猛恋?，而土地?fù)碛姓邉t把土地租給出價最高的使用者，這樣，城市中心為零售業(yè)租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，住宅之外才是農(nóng)業(yè)。因而我們在進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時可以通過考察城市地價的走勢為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局提供依據(jù)。以住宅郊區(qū)化為先導(dǎo)，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應(yīng)。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。集購物與娛樂休閑為一體的新興業(yè)態(tài)——shopping mall，適應(yīng)了時代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費(fèi)者的各種需求，體現(xiàn)了對人的關(guān)懷，因而shopping mall自產(chǎn)生起便獲得廣大消費(fèi)者的青睞，并取得巨大成功。，以海榆東線公路為依托。起點(diǎn)?？阼F路客運(yùn)站，經(jīng)海盛路、海秀路、國興大道、靈山鎮(zhèn)，終點(diǎn)美蘭機(jī)場。解放路商圈屬于?？谫Y格最老的老城區(qū)商圈，其分布在解放西、新華路、中山路、博愛路、得勝沙路的商鋪，大多數(shù)是20世紀(jì)30年代的南洋式老騎樓。1994年后，隨著海南第一百貨、樂普生、DC商業(yè)城、?？诿舛惿虉龅纫慌笮蜕虉鲈谶@里相繼開業(yè)，許多專營店也紛紛接踵而至。海甸島大部分區(qū)域面積都是由填海而成的。除了特色餐飲一條街以外，這里還是?？谑姓?guī)劃的汽車銷售一條街，云集了部分品牌汽車的4S店，是高檔的汽車交易場所，也是市政府規(guī)劃的物流街區(qū)。還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪以社區(qū)商業(yè)模式出現(xiàn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，再加海口本身市場狹小，結(jié)果當(dāng)然不會理想。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料顯示，比上年增長%，其中，%；城市居民人均消費(fèi)，%。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局過程中，商業(yè)地產(chǎn)的“浮腫”勢必因品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而漸漸消除，滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求的目的將逐漸實(shí)現(xiàn)。（源自《海口日報》）零售連鎖的基本特征是低成本、低利率、大流量。在這個競爭的時代中，掌握趨勢就可以掌握未來，掌握未來就能適應(yīng)變化。尤其是近幾年來，大中型連鎖超市企業(yè)銷售規(guī)模逐年遞增，銷售增長明顯高于社會商品零售總額的增長和傳統(tǒng)百貨商店的增長。有數(shù)據(jù)表明，在每個網(wǎng)點(diǎn)%，40元以上的僅有8%，基本上沒有超過100元的便利店適應(yīng)了我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需要，是我國零售業(yè)態(tài)中較有發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，預(yù)計(jì)今后的發(fā)展速度將會更快。復(fù)興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于海口港的第一摩爾中央商城也不理想，已經(jīng)開業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。城市化是人口向城鎮(zhèn)集聚和城市范圍不斷擴(kuò)大、鄉(xiāng)村變?yōu)槌擎?zhèn)的過程。除去這些純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不說，還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪即社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，加上?？诒旧硎袌霆M小，結(jié)果當(dāng)然不會理想。就海甸島地區(qū)來說，以海甸三西路為中心的區(qū)域性生活住宅商圈已經(jīng)明顯。要想擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，建造內(nèi)資連鎖超市的“航空母艦”，只有進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，通過聯(lián)合、兼并、收購和加盟等多種方式，突破行業(yè)界限、地區(qū)界限，才能真正形成經(jīng)營規(guī)模大、競爭實(shí)力強(qiáng)的大型連鎖超市公司。在沒有條件的情況下，可建立松散的關(guān)系網(wǎng)點(diǎn)，或者利用別人的網(wǎng)點(diǎn)。在這種情況下，超市想要取得贏利，就只能用低成本的方式經(jīng)營，如雇傭的人員要比百貨少，服務(wù)也不如百貨多；如不設(shè)導(dǎo)購員，沒有送貨上門等等。但有消息說，前不久全市商貿(mào)工作會議上商務(wù)局局長張學(xué)堂指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“有點(diǎn)失控”。今年一季度全市社會消費(fèi)品零售總額高達(dá)47億之多，%，再次證明城市消費(fèi)的旺勢。一位從事城市商業(yè)地產(chǎn)研究多年的業(yè)界專家分析說道，單純從數(shù)字上看，這是按照總的商業(yè)建筑面積除以城市總?cè)丝诘贸鰜淼?，但是從有效商業(yè)面積和無效商業(yè)面積的角度劃分，真正能夠正常營業(yè)盈利的商業(yè)面積人均占有比例并不高，光閑置部分就100多萬平方米，去掉了接近一半；正在營業(yè)的商業(yè)面積部分，還有大量的商場商鋪、飯店賓館、娛樂休閑等經(jīng)營場所出現(xiàn)經(jīng)營虧損，特別是一些經(jīng)營條件較差的老街老店、社區(qū)小店以及散落在位置偏僻的商業(yè)鋪面，或慘淡經(jīng)營，或微利經(jīng)營瀕臨倒閉，這一部分占據(jù)了人均商業(yè)面積的很大部分。談及南海大道——?？谑姓尚偷纳倘?，亞洲豪苑副總經(jīng)理江先生顯得信心十足。據(jù)了解，現(xiàn)常居人口約達(dá)6萬多，屬于?？谑袇^(qū)人口密集的地帶之一。隨后萬福隆超市、南國超市還有金世紀(jì)商場等購物場所的出現(xiàn)，使得海秀商圈成了海口市頗具潛力的購物天堂。1988年海南建省之后，解放路工人影劇院、和平影院等電影娛樂群的建成，外加上新華書店、百貨大樓以及高檔大型商業(yè)廣場——東方廣場的投入使用，使該商圈繁華景象至今不變。線路位置可選擇在道路中間隔離帶內(nèi)，紅線控制12米—15米。，以東線高速公路和南渡江西岸沿江公路為依托。購物中心、巨型市場與shopping mall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的“金字塔”式城市商業(yè)空間格局。因?yàn)槭袇^(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅(qū)車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購物反而省時方便，“時間原則替代了空間原則”。市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導(dǎo)致市區(qū)購買力的下降，市中心區(qū)（包括CBD）的一些百貨商店紛紛倒閉。埃里克森將城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展劃分為三個階段：外溢——專業(yè)化階段（spillover specialization）分散——多樣化階段（dispersal diversification）填充——多核化階段（infilling multinucleate）20世紀(jì)40年代，奎因認(rèn)為，城市是城市中心，但除此之外，城市地域范圍內(nèi)還存在其他中心，各自影響著一定的范圍。地租杠桿對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有著明顯的調(diào)節(jié)作用，運(yùn)用級差地租理論可以進(jìn)一步分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的規(guī)律。，每一項(xiàng)職能的位置也按照門檻大小的系列排列。由于城市中心區(qū)域是城市交通網(wǎng)的