【正文】 武漢未來10年高星級酒店供給及需求預測情況詳見表36。 需求方面隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，各類旅游者的消費能力增強，其對高星級酒店的需求逐步增強，因此，選擇入住高星級酒店的比例逐步提高。 2005年高星級酒店數(shù)量相對較少，其客房出租率略高于2006年和2007年，所以保守估算2005年高星級酒店的整體客房出租率為65%；216?；谝陨峡紤]，我們選用指數(shù)曲線模型預測武漢未來10年高星級酒店的增長情況，詳見表32。國內(nèi)一線城市中的北京、上海、深圳等地表現(xiàn)出更快速發(fā)展的特征。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，武漢市以其良好的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ蔀閷Ρ姸鄧鴥?nèi)外會展企業(yè)頗具吸引力的重要城市。而新建五星級酒店，已經(jīng)不再是獨立的一棟樓，它成了開發(fā)新項目中的一個子項目，包括積玉橋萬達項目、武漢國際博覽中心、王家墩商務區(qū)武漢中心項目、瑞安漢口天地、世貿(mào)錦繡長江、綠地中心等，幾乎都不再是一個單獨的酒店物業(yè)。二、武漢市在建和規(guī)劃的五星級酒店統(tǒng)計及分析武漢在建和規(guī)劃的五星級酒店統(tǒng)計根據(jù)有關資料顯示，武漢目前在建和規(guī)劃的五星級酒店共計15家，如下表21所示。 會議客源 會議客源的餐飲宴請消費是五星級酒店餐飲收入重要來源，尤其在年尾時段和會展期，是宴會的高峰期，會議客源約占餐飲客源總量的10%。武漢五星級酒店餐飲客源構成情況如下： 216。 會議客源 隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然帶動城市的商務會議、研討會議和產(chǎn)品推介會等眾多規(guī)模不同的會務活動，一般情況五星級酒店的會議客源約占客源總量的10%。武漢部分五星級酒店會議設施情況詳見下表1表16。 表12 武漢部分五星級酒店客房情況一覽表（一）項目馬克孛羅明珠豪生香格里拉華美達天祿諾富特華美達光谷客房數(shù)量363393484308323288客房結(jié)構單21713825797227103雙1381742078584112套881221261273標間面積(㎡)約45約37約40約32約28約38備注行政套房13間另有23間公寓，18間可出租辦公室小套房44商務套房44，會所套房3819間酒店公寓表13 武漢部分五星級酒店客房情況一覽表（二）項目錦江國際城市名人五月花華天酒店光明萬麗客房數(shù)量400336285247300客房結(jié)構單25012713566188雙11016810013690套4041503522標間面積(㎡)約37約28約30約39約33備注行政房61間(單間24間,雙間37間)行政客房51間；豪華套房16間；總統(tǒng)套房1間；公寓5間表12和表13反映出武漢五星級酒店的客房配置具有如下特點：（1）客房規(guī)模五星級酒店的客房規(guī)模普遍較大，其客房數(shù)量普遍在300間以上，且表現(xiàn)出檔次越高、客房規(guī)模越大的特征，如馬可孛羅、明珠豪生、香格里拉、錦江國際等酒店的客房規(guī)模均在350間以上； （2）客房結(jié)構五星級酒店的客房結(jié)構差異較大，但大部分酒店的單間數(shù)量多于標間數(shù)量，其中馬可孛羅的單、:1，香格里拉酒店的單雙比約為1:1；:1，:1。（3）五星級酒店發(fā)展迅速1997年，武漢市建成第一家五星級酒店，隨后多年，武漢五星級酒店發(fā)展緩慢，新建五星級酒店不多；但2006年后，武漢五星級酒店的建設突飛猛進，發(fā)展迅速，酒店數(shù)量有較大幅度的增長。第五章 五星級酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢一、武漢市五星級酒店市場分析武漢市五星級酒店現(xiàn)狀 據(jù)武漢市旅游局統(tǒng)計，目前，武漢市共有掛牌五星級酒店11家，另有達到五星級標準的酒店7家左右。從宏觀角度來看，武廣高鐵的最大意義，是提供了縮小沿海和內(nèi)地的區(qū)域經(jīng)濟差異的可能，同時將大力推動產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)移的時程。武漢與合肥兩地旅游局還約定，每年互送60萬游客。物流、旅游、制造業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)，將從高鐵開通中得到較大機會。規(guī)劃建設期是20142017年。地鐵4號線：4號線工業(yè)四路站今年元月開工，車站主體結(jié)構已完成90%。輕軌1號線：已建成運營，并延伸到遠城區(qū)東西湖區(qū)；二期工程即將開始勘察招標，新增7座車站。積極承擔國家發(fā)展戰(zhàn)略任務，加快建設全國“兩型”社會綜合配套改革試驗區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)加快以青山區(qū)、陽邏開發(fā)區(qū)和武漢化工區(qū)等為主體的大循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)建設，搞好東西湖國家級循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)的試點工作，推進生產(chǎn)、流通、消費各環(huán)節(jié)循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展，打造全國“兩型”社會建設典型示范區(qū)。三、規(guī)劃建設四新、魯巷、楊春湖三個城市副中心。最新城區(qū)規(guī)劃顯示，占地745公頃，由總部經(jīng)濟區(qū)、辦公居住區(qū)、工業(yè)文化創(chuàng)意區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)和體育運動區(qū)組成。二、項目區(qū)域優(yōu)勢及周邊配套本項目擁有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。該區(qū)是全國聞名的鋼鐵化工生產(chǎn)基地、國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)、船舶制造基地、全國循環(huán)經(jīng)濟試點區(qū)。項目可行性分析**是集五星級酒店、餐飲，中型商業(yè)廣場，商務辦公樓于一體的城市綜合體開發(fā)項目。計劃在2013年3月建成的武漢軌道交通4號線位于武漢市江南，自武昌火車站起，至青山區(qū)武漢火車站，途經(jīng)紫陽東路、傅家坡一路、中南路、洪山廣場、中北路、岳家嘴、中北路延長線、二環(huán)路、武青四干道，將青山區(qū)與武昌區(qū)緊密相連，交通將更加便利?，F(xiàn)在隨著政府大力推行循環(huán)經(jīng)濟、按“東工西居”戰(zhàn)略的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整改造，青山正在化繭為蝶，展現(xiàn)出斑斕魅力。二、城市規(guī)模嚴格控制人口自然增長，加強對人口機械增長的管理和引導。開通聯(lián)系周邊及區(qū)域性中心城市的城際列車。積極推進江漢區(qū)國家現(xiàn)代服務業(yè)綜合改革試點，加快建設現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展示范區(qū)。地鐵3號線：王家墩中心站工程10月已開建，王家墩中心站為3號線的第12座車站，位于規(guī)劃中的王家墩商務區(qū)核心區(qū)域，在商務東路、珠江路、商務西路及泛海路形成的地塊中，規(guī)劃下沉式廣場下方，為地下兩層站臺，其中地下一層是下沉式廣場。地鐵7號線：2010年9月7號線建設啟動，7號線一期是繼2號線、4號線二期、8號線之后又一條過長江軌道線。武漢地鐵的竣工時刻表：從2012年開始，每年將有一條地鐵線貫通，其中2012年地鐵2號線一期建成，2013年地鐵4號線一期建成，2014年地鐵4號線二期建成，2015年地鐵3號線建成，2016年地鐵8號線一期建成，2017年地鐵6號線一期建成。高鐵經(jīng)濟已有成功案例。目前，中部各省之間的合作越來越密切，比如一年一度的中博會。但是武廣高鐵與合武高鐵的開通，武漢變成了長三角與珠三角的聯(lián)結(jié)點，左右逢源。幾大酒店圈扎堆有個共同點，即都聚集在金融商業(yè)或是文化中心，由此可見對酒店而言，地理地置無疑是最為關鍵的。目前進入武漢的國際五星級酒店品牌多為國際酒店集團旗下的二線品牌，而像希爾頓，喜達屋旗下的喜來登、威斯汀，溫德姆旗下的溫德姆，雅高旗下的索菲特等五星品牌在已開業(yè)的酒店中尚未出現(xiàn)。 表14 武漢部分五星級酒店配套設施一覽表酒店配套設施中西餐廳宴會廳多功能廳咖啡廳/酒吧健身中心室內(nèi)游泳池網(wǎng)球場KTV/棋牌按摩/桑拿/SPA馬克孛羅※※※※※※※※明珠豪生※（旋轉(zhuǎn)餐廳）※※※※※※※香格里拉※※※※※※※※※華美達天綠※※※※※※※※新華諾富特※※※※※※※※※華美達光谷※（旋轉(zhuǎn)餐廳）※※※※※※※錦江國際※※※※※※※城市名人※※※※※※※※※五月花※※※※※※※※華天酒店※（旋轉(zhuǎn)餐廳）※※※※※※※光明萬麗※※※※※※※表14反映出五星級酒店為適應人們?nèi)找嬖鲩L的需求,已不再是僅僅提供住宿的場所,而是從衣食住行、視聽娛樂,到運動健身、商務購物、醫(yī)療美容等各方面提供服務,各項設備設施日趨完善。 表17 武漢部分五星級酒店客房經(jīng)營情況一覽表（一）酒店名稱馬可孛羅明珠豪生香格里拉華美達天祿諾富特華美達光谷平均出租率62%65%63%75%64%70%平均房價（元/天）680660780650700720房價及出租率變化情況經(jīng)營比較穩(wěn)定，房價在當?shù)刈罡弑?8 武漢部分高星級酒店客房經(jīng)營情況一覽表（二）酒店名稱錦江國際城市名人五月花光明萬麗華天酒店平均出租率45%65%75%70%65%平均房價（元/天）750400480700580房價及出租率變化情況房價較高，出租率低經(jīng)營歷史長，房價較低；經(jīng)營穩(wěn)定，出租率較高表17和表18表明武漢五星級酒店的客房經(jīng)營具有如下特點：（1）酒店房價這些酒店的平均房價相差較大，其中香格里拉酒店的平均房價最高，達到780元，城市名人酒店的最低，只有400元左右；酒店的管理品牌及地理位置對酒店的房價影響較大，酒店的管理品牌對酒店的房價貢獻較大，國內(nèi)酒店品牌的認同度較低；地理位置優(yōu)越的酒店房價普遍較高，如江岸區(qū)的酒店房價在武漢屬中上水準；（2）客房出租率這些酒店的客房出租率較高，普遍保持在65～70%之間，部分酒店的出租率達到75%；一般情況酒店房價對客房出租率的影響不顯著，部分酒店房價雖高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明萬麗和華美達光谷等酒店，說明武漢市有一定的高端酒店客房需求；同時，位于商業(yè)區(qū)的五星級酒店出租率普遍較高； 武漢五星級酒店客源市場分析（1）五星級酒店客房客源分析 武漢五星級酒店客房客源構成情況如下：216。 網(wǎng)絡訂房客源及自來客約占12%； 216。 市民宴請 武漢的婚宴消費市場和年夜飯市場逐年擴大，越來越紅火，近年比較流行在星級酒店舉辦宴席。國內(nèi)其他地區(qū)目前到武漢參加商務活動和旅游的客流量雖然不大，但隨著以后旅游線路的增多和城市的發(fā)展，其后續(xù)的巨大人口潛力不可忽視，應該作為境內(nèi)客源的機會市場予以重視。（2）五星級酒店由單一建筑發(fā)展成城市綜合體的子項目新建和擬建的高星級酒店，與傳統(tǒng)五星級酒店建設模式有所不同。武漢旅游業(yè)的發(fā)展將極大刺激五星級酒店的快速擴張。 表31 武漢19992008年高星級酒店客房供給變化情況一覽表年份1999200020012002200320042005200620072008客房規(guī)模(間/套)3159398141114782549256536040716885529540根據(jù)以上歷史數(shù)據(jù)繪制高星級酒店供給情況變化詳見圖31。（2）武漢市未來10年高星級酒店供給情況預測20092010年由于全球范圍內(nèi)爆發(fā)的金融危機嚴重影響了投資增長速度，武漢高星級酒店的增長速度也隨之逐漸放緩。216。 【測算系數(shù)=（當年高星級酒店客房數(shù)*當年平均出租率*365）/當年旅游接待人次】分析結(jié)果顯示：該系數(shù)較為穩(wěn)定，且將存在一個較小幅度的增加，主要原因如下：216。圖32 歷年接待旅游人次擬合圖從經(jīng)營角度出發(fā)，對未來旅游人次的增長速度應適當采取保守的原則進行估計，這樣可降低酒店未來的經(jīng)營風險。 四、五星級酒店投資成本預估國際酒店行業(yè)一般經(jīng)驗數(shù)據(jù)國際飯店業(yè)的一般標準，五星級飯店每間客房的投資成本在15~20萬美元之間，四星級飯店每間客房的投資成本在10~14萬美元之間平均盈虧平衡點：65%出租率投資回收期：8~10年投資回報率：10~12%平均房價：按照1‰定價法，即平均一間客房投資的1‰國內(nèi)酒店行業(yè)一般經(jīng)驗數(shù)據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)：五星級飯店每間客房的投資成本在20~30萬美元之間，四星級飯店每間客房的投資成本在18~25萬美元之間平均盈虧平衡點：58%~60%出租率最佳出租率：75%~80%投資回收期：10~12年投資回報率：8%~9%平均房價：相當于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價格的1/10武漢五星級酒店投資成本 該投資成本估算參考武漢國際博覽中心洲際酒店（超五星）投資估算的有關數(shù)據(jù)，并做相應調(diào)整。裙房采用大面積輕質(zhì)玻璃幕墻，通透明快，優(yōu)美大方，塔樓運用運用呼吸式太陽能玻璃幕墻，使得整體布局的格調(diào)相一致，并體現(xiàn)了強烈的藝術感及時代感，構成一道靚麗的風景線。本項目豎向交通依據(jù)辦公，酒店，購物等不同人流來進行分區(qū)布置。（2）最大的效益風險是，通過網(wǎng)絡上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡的基本成員費，網(wǎng)絡費用會成為額外的支出。 （2）酒店未來的發(fā)展受到品牌的限制。委托管理+特許經(jīng)營這種模式在上海、北京等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)被廣泛采用，武漢則以明珠豪生、光明萬麗、新華諾富特等酒店為其中典型代表。第八章 開發(fā)節(jié)奏的控制本項目屬于一個綜合性比較強的單體建筑，集中體現(xiàn)在建筑密度大，業(yè)態(tài)功能多，容積率高，單體量大，建筑高度較大，地下室復雜等幾個方面。在本階段工作中，應合理組織各專業(yè)工種之間的關系，配套設施、設備的及早進場完成是關鍵。項目建筑面積： 萬m2