全面解析萬科-萬科經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)(完整版)
【正文】 線城市。從萬科目前的企業(yè)能力來看，萬科在進(jìn)入一些思維意識相對比較封閉的城市，辦法并不多，比如發(fā)達(dá)城市的北京、天津；而在另外一些城市也顯示了萬科的薄弱，比如武漢、南昌等城市也顯示出了萬科在面對一些有一定的實(shí)力的城市的局限性；而西南地區(qū)僅僅進(jìn)入成都則可以視為萬科在成本方面缺乏相對直接的優(yōu)勢，從而導(dǎo)致萬科的推遲進(jìn)入。這似與萬科的那個(gè)城市地圖相關(guān)。不過隨著中部市場的繁榮，以及萬科A類市場潛力縮小，武漢將有可能成為萬科重點(diǎn)培養(yǎng)的一個(gè)城市。相對而言，這是萬科的B類市場比較重要的市場。北京：北京市場對于萬科而言，是一個(gè)滑鐵盧的市場，雖然北京市場持續(xù)火爆，但是萬科的市場份額卻在不斷的縮小，依照北京市場的供求狀況，萬科在北京的失敗，并不是普通的市場化行為的失敗，而是非市場行為的失敗。 廣州：作為中國房地產(chǎn)業(yè)的第一大省份，廣州有太多的房產(chǎn)巨頭，如合生創(chuàng)展、珠江、恒大、保利、中海等大企業(yè)云集，萬科在這個(gè)主戰(zhàn)場上所表現(xiàn)的競爭力并不夠明顯。但同時(shí)深圳上海的份額過大，也是萬科整個(gè)市場的一個(gè)結(jié)構(gòu)性隱患。B類市場的份額特征與A類呈現(xiàn)出反向關(guān)系，即在年中結(jié)算周期內(nèi)的份額小于年末結(jié)算周期。總述： 萬科A類市場份額的呈現(xiàn)出以下特征：總體份額分別為：；；；。按照企業(yè)的穩(wěn)健性原則，萬科的市場結(jié)構(gòu)存在一定的隱患，就是對大城市的過度依賴性，如果一旦上海深圳市場滑坡，將對整個(gè)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。整個(gè)下半年僅僅上半年收入的30%左右。主營業(yè)務(wù)為兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)，二是物業(yè)管理。房地產(chǎn)收入增長與物業(yè)公司收入增長呈正向關(guān)系。在次類分析過程中，我們會采用波士頓矩陣分析方法透析萬科的城市拓展路線。(20060630) 地 區(qū)主營業(yè)務(wù)收入 (萬元)比例 （%）上海地區(qū)深圳地區(qū)北京地區(qū)天津地區(qū)廣州、佛山地區(qū)成都地區(qū)東北地區(qū)南昌地區(qū)南京地區(qū)武漢地區(qū)分析： 在本次結(jié)算周期內(nèi)，三類地區(qū)的比例分別為：；；，這三類地區(qū)的數(shù)量分別為：2；5：3。 A類市場的年度份額均衡在40%左右，在房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)內(nèi)，萬科A類市場份額略微顯得有些大。城市數(shù)量分別為：13；10；10；3的結(jié)構(gòu)（因2006年上半年，萬科是按照區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，）。從結(jié)構(gòu)上來看，深圳市場份額占據(jù)萬科25%左右的市場份額，這點(diǎn)對萬科整個(gè)公司有著相當(dāng)?shù)挠绊懥?，如果深圳市場一旦發(fā)生垮塌，則萬科帝國也就危機(jī)重重，因此萬科首要目的是要確保深圳市場的安全。是滿眼黃金還是一片荒漠，隨著歲末萬科在成都大規(guī)模的價(jià)格行為，我們可以理解為，成都在萬科戰(zhàn)略中的重要作用。從這兩個(gè)角度來說，萬科在北京市場前景并不光明。雖然同處東北，但是大連經(jīng)濟(jì)繁榮，二是濱海城市，思維比較開放，這點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南方城市更為接近，因此大連也成為萬科在東北市場的一面旗幟。南京：這個(gè)市場中，萬科與天津比較類同，只不過這個(gè)區(qū)域萬科遇到一個(gè)強(qiáng)勁的對手，棲霞建設(shè)。從這個(gè)角度來說，萬科要走的路還很長。這在萬科的二線城市中，還沒有比成都更大的動(dòng)作的。 大城市的高風(fēng)險(xiǎn)下，二線城市巨大的收益與相對較小的風(fēng)險(xiǎn)，加上比較弱的市場競爭下，萬科品牌的主導(dǎo)作用，會起到對風(fēng)險(xiǎn)的擋墻作用。在城市數(shù)量上，也僅僅只有武漢和長沙兩個(gè)城市。有望在均衡的情況下，保持少量增長。從去年國家批準(zhǔn)的試驗(yàn)區(qū)來看，以及從國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)策略來說，未來的東部地區(qū)將是地產(chǎn)企業(yè)非常重要的戰(zhàn)略地區(qū)，誰能夠占領(lǐng)中部地區(qū)，誰就可能對未來擁有強(qiáng)大的話語權(quán)。全面覆蓋珠三角三線城市。廣州、杭州、成都、武漢因?yàn)槌鞘腥萘颗c房地產(chǎn)市場的前景，以及萬科目前的市場份額，有望成為A類城市的替代者。如果萬科要與區(qū)域性公司進(jìn)行價(jià)格比拼，成本的高低將成為這類市場中最為直接而致命的決定性因素。 其他城市：從萬科進(jìn)入的城市來看，萬科似忽在主動(dòng)選擇著城市，不管城市大小，只要經(jīng)濟(jì)具備了一定的指標(biāo)，萬科就選擇進(jìn)入。而在這種相對封閉的城市，要沖出突圍，順馳那招高舉高打的效果，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于萬科這種穩(wěn)妥的推進(jìn)。而蘇州市場也缺乏相當(dāng)有分量的實(shí)力開發(fā)商，因此萬科在這個(gè)區(qū)域的發(fā)展顯得相對比較容易，不過萬科在本區(qū)域的最大難度是這個(gè)地方因?yàn)楦辉?，所以房產(chǎn)商融資能力強(qiáng)，萬科的
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