【正文】 。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。資金的持續(xù)涌入，對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力將起到很大作用。224危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。本市2000年人均國(guó)民總產(chǎn)值為2169美元，所以2002年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。而且，隨著消費(fèi)者對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站住腳，除降價(jià)之外別無(wú)他法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不穩(wěn)定性增加。而環(huán)境設(shè)計(jì)作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過(guò)渡，對(duì)商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均好性發(fā)展，預(yù)計(jì)今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。銷售也將于2001年持平。 三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個(gè)人購(gòu)房比重的增加，另一個(gè)是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)行的水準(zhǔn)線。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P(guān)鍵問(wèn)題。 　　帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落?！　?．房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開高走國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，％。專家估計(jì)，股市下降10%，將影響房市3%的購(gòu)買力。這將是自1993年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊也沒(méi)有成型的自由市場(chǎng)。在經(jīng)過(guò)了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉(cāng)—辰緯路、 803路，萬(wàn)科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道—金谷園610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里3． 交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。12 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。截至11月份，％。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，2001年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 　　就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。 二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。　　隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購(gòu)買情況變化，％，波動(dòng)幅度在正負(fù)2％內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū)，對(duì)居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。222住房貨幣分配將成為住宅市場(chǎng)的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個(gè)企業(yè)、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。而且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活躍。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的要求。242建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高。12001400140016001600180018002000200022002200240024002600260030003000以上576585285表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三. 土地ＳＷＯＴ分析（一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。開發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。 二、 購(gòu)房首選因素分析 不同收入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。212市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。214形象建立和營(yíng)銷策劃。=2759元/平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。第二階段：177。2． 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（1） 財(cái)務(wù)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用的財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3． 壽命周期風(fēng)險(xiǎn)（1） 投資前期：主要是投資計(jì)劃實(shí)施前期的諸如選址、市場(chǎng)定位、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。總的來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)屬中等。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。如果過(guò)渡舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，則可能會(huì)增加融資成本，減少收益。實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X20%=2039萬(wàn)第三階段：主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計(jì)劃工期180天,計(jì)劃完成銷售任務(wù)的55%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%=3045萬(wàn)元第四階段：環(huán)境營(yíng)造完成入住，計(jì)劃工期90天，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的65%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X15%=第五階段：入住期，180天，計(jì)劃完成剩余銷售任務(wù)的90%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X80%=第六階段：余房清盤期，90天，完成剩余銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X20%= (五)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)11政治：由于政治條件變化而給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大12市場(chǎng)：121入世：對(duì)于開放的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)更脆弱一些。毛收益率為5990萬(wàn)元/14400萬(wàn)元=％.以上是按項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算的收益率。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力