【正文】 林匹克花園，6萬居民已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)小城市。 　　就是這個(gè)區(qū)域，吸引了奧林匹克花園、棕櫚泉國際花園、保利花園大盤等紛紛落戶。重慶奧林匹克花園洋房卻是典型的退臺式建筑，每戶有露臺，部分戶型為錯(cuò)層式結(jié)構(gòu)；樓高分5層、6層兩種。 　　在溫飽問題解決之后，人們開始追求更好的生活條件。 　　從一位房產(chǎn)專業(yè)人士的等待，可以得出奧林匹克花園打動(dòng)重慶人的第一個(gè)理由。 　　不過在平靜與疲憊中，一個(gè)亮點(diǎn)卻迅速閃現(xiàn)。 2004年6月18日，重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司董事會決議：“一年成勢、兩年成形、三年成城”――重慶奧林匹克花園項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃2004年7月10日，在萬人注目的解放碑，重慶奧林匹克花園舉辦了項(xiàng)目入市以來規(guī)模最宏大的一次亮相活動(dòng)。而眾多考慮周全的林林總總的設(shè)施，帶給人們的將是耳目一新的大生活、大配套。 首先，在談到重慶奧園是如何打造最佳人居環(huán)境時(shí)，重慶奧林匹克花園說：“奧園的人居環(huán)境營造自始至終是圍繞人文與自然來做，讓人文、自然互動(dòng)起來，開發(fā)出真正的人居環(huán)境，讓居住者生活在人文與自然的完美統(tǒng)一中，真正滿足人們居住的多重需要。“僅從這一點(diǎn)上就可以一窺奧園運(yùn)作的高超。 2003年8月29日，重慶奧林匹克花園以9?5億元巨資一舉拿下此前競爭激烈的北部新區(qū)蔡家溝2367畝土地的開發(fā)權(quán)。通過復(fù)合地產(chǎn)這種模式把體育元素、文化元素及教育元素和住宅產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合起來。 ?2004年7月10日，就在第28屆奧林匹克運(yùn)動(dòng)會緊鑼密鼓的籌劃之際，奧林匹克與城市發(fā)展高峰論談在海逸酒店舉行，它標(biāo)志著奧林匹克花園這個(gè)復(fù)合地產(chǎn)品牌正式登陸重慶。 一個(gè)城市有沒有吸引力，不僅在于寬闊的街道、優(yōu)美的綠化、園林式的環(huán)境、現(xiàn)代化的設(shè)施，更在于有無城市魅力和居住環(huán)境質(zhì)量和品位，能不能聚集四海精英，有沒有使他們留連忘返的城市舞臺和生活空間。 人的群體習(xí)性因此被制約。 在大部分重慶人眼中，重慶的富人區(qū)是從以龍湖南苑、西苑代表的新牌坊片區(qū)開始的。[趨勢]北部新區(qū)由富及貴 向北、向北、再向北！眾多大盤正在北部新區(qū)崛起。重慶奧林匹克花園連排與獨(dú)體別墅基本都坐北朝南，各個(gè)房間都擁有充沛的光線；一期地塊前面是“愛琴海”，后面就是奧林匹亞山。這一點(diǎn)不僅在金開大道各大“金剛”如此，在重慶奧林匹克花園也正得到驗(yàn)證。 金開大道上的“八大金剛”，體量動(dòng)輒上千畝。一向主打花園洋房的重慶奧林匹克花園也有別墅，且如此搶手？這引起了更多的購房者的興趣。 九月24日重慶商報(bào)說奧林匹克花園 近來，重慶樓市逐漸進(jìn)入秋季高潮，北部新區(qū)大盤率先吸引了購房者的眼球?！疤摰綐O致自有突破”。充滿自信的奧林匹克花園而是在此前將時(shí)間充分留給購房者，處處為消費(fèi)者著想，讓購房者有充分的時(shí)間選到自己“心水”房。 評價(jià)： 符合重慶城市的規(guī)劃政策，既可以減少很多阻力，又可以得到政策的支持。 策略之二：品牌在天，人在地行 品牌的力量是在于它的迅速復(fù)制和推廣，而奧林匹克花園挾其成功運(yùn)作幾十個(gè)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然能迅速在重慶形成品牌效應(yīng)。人們在驚艷奧園所取得的輝煌戰(zhàn)績時(shí)，也在一遍遍追問，奧園的速度究竟是一種什么樣的速度。面積也是，花園洋房80—140平方米，連排160—240平方米，獨(dú)棟292—405平方米。 奧園還為一些房屋設(shè)計(jì)了凹入的天井，增加了整個(gè)房屋的采光以及同自然交流的樂趣。購買重慶奧園的客戶多為二次、其至三次、四次置業(yè)者?？梢灶A(yù)見的是，在不久的將來，重慶奧園將成城市精英者的一方居家、休養(yǎng)的樂園。據(jù)透露，另一位神秘的大客戶更是對重慶奧園揮出了大手筆，要一口吃下百余套房。這樣的戰(zhàn)績在重慶市場著實(shí)令人驚艷和拍案稱奇。 　　方案做出來后，便進(jìn)入執(zhí)行階段，下面的關(guān)鍵是是否有一個(gè)好的執(zhí)行人。有人把策劃同市場、管理等割裂開來，欲使策劃成為獨(dú)立的體系，離開了市場、管理等要素，策劃還有什么存在的意義？難道和人打架也要策劃？策劃為什么存在？說白了就是要?jiǎng)?chuàng)造效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。據(jù)悉，購買重慶奧園的客戶多為二次甚至三次、四次置業(yè)者。 顛覆，給購買一個(gè)信心 其實(shí)，奧林匹克花園的這種銷售策略，也曾經(jīng)提上過很多品牌開發(fā)商的議事日程。 選房沒有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，定房時(shí)便自然目標(biāo)明確而且沒有悔意。一些購房者好不容易辛苦排隊(duì)搶到購房序號，但為了在開盤時(shí)按開發(fā)商規(guī)定的時(shí)間完成選房，不得不準(zhǔn)備好幾套選房方案，盡管如此，依然會有讓消費(fèi)者措手不及的慌張：自己做的幾套方案都被人選走，遇到此時(shí)，購房者就不得不在幾分鐘內(nèi)輕易做出決定，甚至于一些人在選擇的時(shí)候，連房屋的價(jià)格和朝向都來不及問，就出手了。 奧林匹克花園：顛覆的關(guān)懷 重慶晚報(bào) 2004年10月14日 所謂顛覆，是指一種打破現(xiàn)有潛規(guī)則的叛逆行為。相反，市區(qū)小盤若非具備極其獨(dú)特的“風(fēng)格”，大都無需刻意“定位”，也不需要強(qiáng)硬鎖定某一特定目標(biāo)客戶群?，F(xiàn)實(shí)中我們不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)樓盤，例如同處淘金區(qū)的富力御龍庭與城啟波爾多莊園甚至淘金家園，雖然定位不同產(chǎn)品差異性也很大，但售價(jià)基本上都在每平方米５０００多元至６０００余元間，差別不大。不僅如此，“火爆開盤”后銷售還需要保持一定的“熱度”，保持持續(xù)的關(guān)注度，千萬不能讓其“冷卻”下來，若非如此，則離“爛尾”便不遠(yuǎn)了。后來劉先生接手一個(gè)具相當(dāng)規(guī)模的郊區(qū)樓盤的營銷工作，幾個(gè)月下來卻頗為失意，近旁的其它樓盤銷售都很不錯(cuò)，而劉先生負(fù)責(zé)的項(xiàng)目銷售卻毫無起色，劉先生為此極為煩惱。此后就是“慢火煲靚湯”慢慢推售，君不見，很多市區(qū)小盤都是在“無聲無息”中售罄。　　　　價(jià)格策略不同　　市區(qū)樓盤可以經(jīng)常使用降價(jià)策略促銷，而郊區(qū)大盤則極忌諱降價(jià)策略，即令樓價(jià)事實(shí)上已是“明升暗降”，除非開發(fā)已近尾聲，存貨已不多。君不見，某些以別墅豪宅定位的郊區(qū)大盤，雖明知銷售對象非“有車一族”莫屬，也要安排幾輛豪華空調(diào)大巴，接送一些明知不可能會“掏錢買別墅”的“游客”。據(jù)此我們不難理解，為何一條華南快速干線會令番禺尤其是華南板塊諸多大盤“風(fēng)生水起”，而內(nèi)環(huán)路所到之處，卻令沿路兩邊樓盤售價(jià)“應(yīng)聲而跌”。應(yīng)該說，這樣約定俗成的模式，原本無可厚非，只不過，讓消費(fèi)者把確定自己“家”的選擇，壓縮在一個(gè)極其短的時(shí)間里，甚至幾分鐘內(nèi)，卻顯得有些不夠人性，更有甚者，為了購房而晝夜排隊(duì)的現(xiàn)象，在重慶樓市已屢見不鮮。他表示，奧園不提倡那種缺乏人性化的操作，大張旗鼓地排隊(duì)放號、解籌選房等活動(dòng)，或許能夠聚集人氣，營造火爆場面，甚至達(dá)到盲從的效果，但結(jié)果卻是：聚人氣造氛圍樂了開發(fā)商，起大早排長隊(duì)苦了消費(fèi)者。 受益的消費(fèi)者，也對這種顛覆的關(guān)懷給予了認(rèn)同。 性價(jià)比是奧園給出的又一個(gè)購買信心?，F(xiàn)代社會，策劃多用作經(jīng)濟(jì)方面。 　　完全的策劃應(yīng)該連接一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部和外部，它的對象應(yīng)該包括企業(yè)內(nèi)部的組織形式、企業(yè)文化的確立、員工培訓(xùn)及激勵(lì)機(jī)制、企業(yè)的物流布局和外部的市場運(yùn)作手段（包括廣告、促銷手段）、資本運(yùn)作手段、銷售渠道（商）布局、企業(yè)經(jīng)營理念以及全局性的企業(yè)戰(zhàn)略的制定和品牌的鑄造。對于優(yōu)秀的策劃人來說，最幸運(yùn)的莫過于有一個(gè)賞識自己的“伯樂”。一副不達(dá)目的不罷休的壯觀景象。一亮相的重慶奧園，就吸引了重慶精英階層的熱切的目光。均價(jià)不到3500元/平方米的花園洋房、均價(jià)5000元/平方米的聯(lián)排，與超大規(guī)模的、高檔次的配套（據(jù)透露，僅用于24小時(shí)由奧林匹克花園往返各主城區(qū)的高檔巴士，重慶奧園將配置不下20輛。 人性細(xì)節(jié)打造 奧林匹克花園一期推出的別墅有一個(gè)共同點(diǎn)，就是每一戶均面朝湖泊。于是，奧園在我市首創(chuàng)別墅中“臥室進(jìn)首層”的設(shè)計(jì)。中國建筑設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師韓銹琦先生認(rèn)為，奧園在戶型設(shè)計(jì)上有獨(dú)出心裁、頗具匠心之處，是對傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)的一種突破。 在短短24小時(shí)內(nèi)，奧林匹克花園由一個(gè)不為重慶市民所知的外來地產(chǎn)品牌用近千萬的廣告推廣費(fèi)用，創(chuàng)造了一個(gè)重慶城人人爭說奧園的奇跡。 策略之三：吻合風(fēng)向，引領(lǐng)時(shí)尚 奧園的廣告語：重慶向北，生活向奧林匹克，就很能說明問題。 刷新記錄之一： 開盤就封盤或者根本就不開盤的記錄。從2004年7月10日的“來到重慶”至今，重慶奧園很少說產(chǎn)品，而是圍繞城市——生活——計(jì)劃這條脈落，一路風(fēng)生水起。而另一個(gè)激動(dòng)人心的數(shù)字是，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，900余套的數(shù)量，在重慶樓市似乎也是一個(gè)稀有的數(shù)字和戰(zhàn)績?，F(xiàn)在，北部新區(qū)還有哪些別墅項(xiàng)目？ 購房者們把目光更多地投向金開大道上的“八大金剛”。以前，別墅盤體量一般都不大，這也意味著其不可能有大的配套。位于“愛琴?！边叺闹貞c奧林匹克花園一期別墅，通過車道分流、間隔景觀帶以及獨(dú)立物管，在社區(qū)中自成一統(tǒng)；同時(shí)，別墅又享受著奧林匹克花園的各種完善配套。戶戶濱湖 在擁有兩條江的重慶，親水是居住中相當(dāng)看中的一點(diǎn)。據(jù)說其沒有作任何宣傳的接近“買一送一”的銷售措施，更讓人心動(dòng)（買一套聯(lián)排別墅，其贈送的車位、景觀陽臺、生活陽臺等不低于100平方米面積） 首層出臥室的設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)上，重慶奧林匹克花園部分戶型首層即配有臥室，適于家有老人、小孩及不愿登梯爬高的購房者。 說它起點(diǎn)高，因?yàn)檫@些樓盤目標(biāo)驚人的一致：建造重慶的高檔住宅社區(qū)，客戶群直指中高收入人群，例如白領(lǐng)甚至更高的金領(lǐng)。孩子說，沒有小朋友一起玩。 每個(gè)城市都有屬于自己的舞臺，每個(gè)時(shí)代演繹著不同主題的故事。從此，這個(gè)張揚(yáng)著奧林匹克精神的復(fù)合地產(chǎn)在全國各大城市遍地開花。 奧運(yùn)匹克花園這個(gè)高扛著奧運(yùn)匹克精神大旗的樓盤，剛在重慶落腳，就以它慣用的大手筆，氣勢恢弘地在重慶樓市，打出一系列令人眼花繚亂的“迷蹤拳”，開始了它在重慶的發(fā)展計(jì)劃和生活計(jì)劃：8月14日象征著奧運(yùn)精神會員俱樂部“奧龍會” 在重慶正式吸納會員，8月21日，氣勢輝煌的產(chǎn)品推介會在人民大禮堂舉行?????????????讓重慶人領(lǐng)教了這個(gè)國際品牌的出手不凡。緣起何方？思考再三，仿佛可以從以下思路中找到一點(diǎn)答案…… 回答“奧園動(dòng)了誰的奶酪？”問題途徑可以從下文找到一些 提示：大致有這么幾個(gè)大的方面－－： 大盤、大配套、大營銷； “奧園速度”； 北部新區(qū)競爭格局； 推盤手法與策略； 奧林匹克花園高舉項(xiàng)目性價(jià)比大旗； 高起點(diǎn)的教育資源配套 健康管家服務(wù) 土地的公開拍賣競爭； 大家仔細(xì)看看下文就可找出一些答案…… “奧林匹克來到重慶” “打造奧林匹亞山” “一年成勢、兩年成形、三年成城” “重慶向北、生活向奧林匹克” ……重慶奧林匹克花園在重慶樓市掀起一道強(qiáng)烈的“奧園”風(fēng)暴。 ……8月14日的奧龍會、8月21日的產(chǎn)品推薦會、8月22日的奧龍金銀優(yōu)惠卡的申請發(fā)放，奧園風(fēng)暴的震撼和沖擊，真是一波未平一波又起。而在這一點(diǎn)上，重慶奧林匹克花園又給了重慶人以意外的驚喜。這一價(jià)格，對于此前擔(dān)心奧園價(jià)格太高和擔(dān)心4000元/平方米以下是買不到重慶未來示范城區(qū)（北部新區(qū)）房子的人們來說，一顆懸著的心終于可以放下。在經(jīng)過多輪的角逐后，最后，奧園以9?5億元拿下此地塊的開發(fā)權(quán)。 2004年8月22日起，舉行奧龍會金銀卡的申請發(fā)放。今年重慶春季房交會4天展期內(nèi)，3386位重慶人在重慶奧林匹克花園登記了購買意向。 　　搭著奧運(yùn)會順風(fēng)船，重慶奧林匹克花園還沒開口已惹人關(guān)注。 　　低密度+花園洋房 　　重慶奧林匹克花園打動(dòng)重慶人的還有一個(gè)重要理由：產(chǎn)品。 　　現(xiàn)在，重慶奧林匹克花園尚未推出，但其退臺式樣結(jié)構(gòu)的多層花園洋房已經(jīng)讓不少重慶人陷入了愛河。 　　重慶的樓盤眾多，為何選擇大盤？ 　　住在大盤，享受的是品質(zhì)級生活。 　　重慶奧林匹克花園將“三年成城”，這與其3300畝的體量相比是相當(dāng)?shù)亩?。?007年，該區(qū)將成為一個(gè)集市政、商業(yè)、住宅為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。面對這樣的團(tuán)隊(duì)，你只能有一個(gè)感覺，那就是他們會走得遠(yuǎn)，而且會愈走愈精彩。平均年齡為28歲左右。因此，能起到很好的傳幫帶的作用?！? 從這個(gè)意義上說，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力當(dāng)然強(qiáng)。 每個(gè)人都能在這里找到興奮點(diǎn) 記者： 從今年春季房交會的亮相，到7月10日的“奧林匹克來到重慶”，再到8月14日的奧龍會、8月21日的產(chǎn)品推薦會、8月22日的奧龍金銀卡的申請發(fā)放，重慶樓市感受到重慶奧園令人驚艷的速度，那么請問這個(gè)速度是如何產(chǎn)生的？動(dòng)力在哪里？ 張璐： 這應(yīng)該說是這個(gè)團(tuán)隊(duì)的特有的企業(yè)文化的作用。 “快”是建立在專業(yè)的基礎(chǔ)上的，強(qiáng)調(diào)的是集體智慧，而不是長官意志。也就是說，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)很清晰。 我們深深明白這一點(diǎn)。核心應(yīng)該是提供一種全新的、健康的生活方式。其中最典型的就是重慶奧林匹克花園掀起的熱浪，業(yè)界有人稱之為“奧林匹克花園現(xiàn)象”。比如說重慶奧林匹克花園的地段，位于北部新區(qū)經(jīng)開園，未來重慶向北中心區(qū)域，由三條城市主干道（金開大道、金山大道、210國道）圍合而成。重慶奧林匹克花園所在的地塊屬于錯(cuò)落有致的坡地與臺地，天然的空間變化豐富，開發(fā)商依照地勢打造樓盤，容易形成高低錯(cuò)落、層次有別的坡地建筑形態(tài)?？梢灶A(yù)見，到今年下半年一期開盤之時(shí)，將再次重慶樓市熱浪帶入到新的高度?！　? 從考察中了解到，以往作為長期處于貧困線的韓國，通過奮發(fā)圖強(qiáng)、精誠治國，現(xiàn)已擠身于發(fā)達(dá)國家，但畢竟片葉之地，且屬多丘陵地區(qū)，地盤環(huán)境起伏復(fù)雜，平坦地區(qū)不到國土面積15％，從先天條件看，與世界上許多同類國家絕對不能相比，可想而知，其經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市規(guī)劃建設(shè)的難度?！　? 韓國的體育場館也是的主要內(nèi)容之一。這些都是社會發(fā)展存在的負(fù)面因素。每幢建筑物兩側(cè)山墻高處有獨(dú)立的標(biāo)志和編號（韓國的現(xiàn)代、三星、大宇、樂喜金星、雙龍企業(yè)標(biāo)志），毋用介紹，這些住宅小區(qū)都是國內(nèi)大型財(cái)團(tuán)投資建設(shè)的。韓國的住宅小區(qū)都是敞開式，區(qū)域栽植物籬為界，配以科技含量高的保安防范技術(shù)措施，紅外線報(bào)警、攝象監(jiān)控安保等，因此，見到的小區(qū)住戶家都不設(shè)防范欄柵，這些都充分體現(xiàn)了住宅小區(qū)以人為本的精神。建筑物形體進(jìn)深都較淺，房屋看上去格外薄，用國內(nèi)的習(xí)慣眼光去審視，還有些不適應(yīng)。制定新經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，充分調(diào)動(dòng)國民的積極性，