【正文】 如果柴油發(fā)電機(jī)三次都不能啟動(dòng)著車，控制屏面板上的故障指示燈會(huì)亮，此時(shí)應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動(dòng)； d) 啟 動(dòng)著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動(dòng)，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示，在開機(jī) 1015 秒內(nèi)，油壓應(yīng)達(dá)到正常范圍（ 35—） ,如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)開始供電。 檢查冷卻液是否在水箱蓋以 下 8cm 左右，不夠加清水至上述位置。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管 /組長負(fù)責(zé)檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。間隔 30 秒鐘后再行第二次啟動(dòng)，如果連續(xù) 3次仍不能啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，則應(yīng)查找原因并排除故障后才允許再啟動(dòng)； c) 柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動(dòng)，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。 記錄 相關(guān)支持文件 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 3 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作，確保柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當(dāng)值管理員及時(shí)采取措施予以解決。 當(dāng)值管理員應(yīng)按時(shí)開關(guān)柴油發(fā)電機(jī)。 每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng) 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 7 號(hào)），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力扳手）。 充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 600 小時(shí)進(jìn)行一次： a) 清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時(shí)的 1/2 則應(yīng)及時(shí)更換； c) 檢查 傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。點(diǎn)火電極產(chǎn)生點(diǎn)火花，約過 7秒鐘的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后，電磁閥自動(dòng)打開，噴嘴噴出油霧。此時(shí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 10 應(yīng)拉下水泵控制箱電源開關(guān)。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象； b) 是否有異常的 聲響或振動(dòng)，是否有異常氣味； c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定； d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常； e) 查看鍋爐水位，油箱油位； f) 檢查水泵機(jī)組： —— 電機(jī)溫度是否太高（燙手），風(fēng)葉是否碰殼； —— 水泵是否漏水成線； —— 有無松弛的螺栓、螺母。 當(dāng)常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時(shí)的處置： a) 視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐 ,拉下總電源開關(guān) 。常壓生活鍋爐房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 對(duì)于常壓生活鍋爐的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》表內(nèi)，并于每月的 3號(hào)之前由機(jī)電維修部組長把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則： a) 常壓生活鍋爐使用的頻度： b) 常壓生活鍋爐的運(yùn)行狀況（故障隱患）； c) 合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 噴嘴： a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通； b) 如噴嘴磨損 嚴(yán)重或已堵住，則應(yīng)更換同規(guī)格噴嘴。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用 45℃的 %酸溶液加洗一次。 電氣控制系統(tǒng)： a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗(yàn)，檢查是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)作相應(yīng)修理； b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰或脫落，否則作相應(yīng)處理。 記錄 相關(guān)支持文件 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 16 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 啟動(dòng)冷卻塔水泵。 記錄 相關(guān)文件 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 17 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材 、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表內(nèi)，并于每月的 3號(hào)之前由機(jī)電維修部組長把物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 19 上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 程序要點(diǎn) 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定 每年的 12月 15 日之前，由機(jī)電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在 MΩ以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)； b) 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤滑油后 仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承； c) 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng) 檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a) 對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換； b) 送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用； c) 檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換； d) 檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵 守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適 的護(hù)柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 每 3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔 、潤滑（著重對(duì)各安全裝置效能檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng) 檢查拽引機(jī)和減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)拽引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤滑油，對(duì)減速箱加入蝸輪桿潤滑油。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 29 油污。 檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的要調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤滑油。 檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時(shí)厚度的 1/2 時(shí)則應(yīng)更換。 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 30 加緩沖器油 ，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后 12 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 一般常見機(jī)械故障及處理措施 機(jī)房： a) 電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下 幾種： —— 滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置； —— 選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 檢查動(dòng)力部分絕緣電阻應(yīng)在 ひ以上，其余電氣線路應(yīng)在 ひ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對(duì)地應(yīng)在 4M ひ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為 500+50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動(dòng)作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準(zhǔn)開動(dòng)電梯； d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時(shí)尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行； f) 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈 。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延； c) 對(duì)于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 機(jī)電維修部班組長負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期 — ）。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 21 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； c) 預(yù)計(jì)費(fèi)用； d) 備品、備件計(jì)劃。 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊(cè)） 20 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 e) 排除泄漏后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無泄漏后，機(jī)組方可投入正式運(yùn)行。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)中央空調(diào)運(yùn)行管理工作管理的實(shí)施情況。 確認(rèn)冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過 510 分鐘后啟動(dòng)壓縮機(jī)。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管 /組長負(fù)責(zé)檢查《中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 每次常壓生活鍋爐計(jì)劃維修保養(yǎng)的時(shí)效不允許超過 8 小時(shí)。所有工作完成后。 電磁閥： a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）； b) 如控制器損壞則應(yīng)更換同規(guī)格的控制器。 鍋爐管理員對(duì)常壓生活鍋爐進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。 c) 如果漏水較大 ,應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管 ,同