【正文】 如果柴油發(fā)電機三次都不能啟動著車，控制屏面板上的故障指示燈會亮，此時應查明原因并排除故障后才能再啟動； d) 啟 動著車后，應檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現象，控制屏有無異常顯示，在開機 1015 秒內，油壓應達到正常范圍（ 35—） ,如果有不正常情況則應做出相應整改，待一切正常后柴油發(fā)電機總空氣開關開始供電。 檢查冷卻液是否在水箱蓋以 下 8cm 左右，不夠加清水至上述位置。 職責 機電維修部主管 /組長負責檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。間隔 30 秒鐘后再行第二次啟動，如果連續(xù) 3次仍不能啟動柴油發(fā)電機，則應查找原因并排除故障后才允許再啟動； c) 柴油發(fā)電機啟動后，應馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現象，控制屏有無異常顯示。 記錄 相關支持文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 3 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。 對于巡視中發(fā)現的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。 當值管理員應按時開關柴油發(fā)電機。 每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 7 號），不可拆零件的結構特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行 600 小時進行一次： a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的 1/2 則應及時更換； c) 檢查 傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。點火電極產生點火花，約過 7秒鐘的預吹風時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。此時物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 10 應拉下水泵控制箱電源開關。 巡視監(jiān)控的主要內容如下： a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現象； b) 是否有異常的 聲響或振動，是否有異常氣味； c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定； d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常； e) 查看鍋爐水位，油箱油位； f) 檢查水泵機組： —— 電機溫度是否太高（燙手），風葉是否碰殼； —— 水泵是否漏水成線； —— 有無松弛的螺栓、螺母。 當常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時的處置： a) 視進水情況關掉運行中鍋爐 ,拉下總電源開關 。常壓生活鍋爐房內嚴禁吸煙。 對于常壓生活鍋爐的運行情況，當值管理員應及時完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運行日記》表內，并于每月的 3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 常壓生活鍋爐使用的頻度： b) 常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 噴嘴： a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通； b) 如噴嘴磨損 嚴重或已堵住，則應更換同規(guī)格噴嘴。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用 45℃的 %酸溶液加洗一次。 電氣控制系統(tǒng)： a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應作相應修理； b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應處理。 記錄 相關支持文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 16 目的 規(guī)范中央空調操作程序，確保正確、安全地操作中央空調。 啟動冷卻塔水泵。 記錄 相關文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 17 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調運行管理工作，確保中央空調良好運行。整改時，應嚴格遵守 《中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 中央空調機房內應備齊消防器材 、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處。 對于中央空調的運行情況，當值管理員應及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調運行日記》表內，并于每月的 3號之前由機電維修部組長把物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 19 上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 程序要點 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12月 15 日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 電動機維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復； b) 檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后 仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承； c) 檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng) 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a) 對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用； c) 檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內電梯的運行管理。整改時，應嚴格遵 守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b) 關好廳門，不能關廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關，關好廳門。 每 3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔 、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。安全鉗鉗口應清潔無物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 29 油污。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯鎖、廳門和轎門機電聯鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調整或更換，對傳動部位應加潤滑油。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的 1/2 時則應更換。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 30 加緩沖器油 ，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后 12 小時內向有關用戶作出解釋。 一般常見機械故障及處理措施 機房： a) 電機軸承故障：電機運轉時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下 幾種： —— 滑鏈：應調整整鏈條長度，調整帶動輪位置； —— 選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內的電梯故障維修工作。 檢查動力部分絕緣電阻應在 ひ以上，其余電氣線路應在 ひ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在 4M ひ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為 500+50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經許可不準開動電梯； d) 禁止在井道內和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈 。 機電維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓延； c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期 — ）。 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 21 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c) 預計費用； d) 備品、備件計劃。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 20 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。 每班打掃一次中央空調機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調機房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。 職責 機電維修部主管負責中央空調運行管理工作管理的實施情況。 確認冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過 510 分鐘后啟動壓縮機。 職責 機電維修部主管 /組長負責檢查《中央空調操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養(yǎng)的時效不允許超過 8 小時。所有工作完成后。 電磁閥： a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）； b) 如控制器損壞則應更換同規(guī)格的控制器。 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行維修保養(yǎng)時應按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。 c) 如果漏水較大 ,應立即通知機電維修部主管 ,同