【正文】 常壓生活鍋爐房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入常壓生活鍋爐房，如需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入常壓生活鍋爐房。 當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)使用熱水部門或用戶的要求，及時(shí)開關(guān)常壓生活鍋爐，并根據(jù)他們的需要，適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水的溫度或熱水供應(yīng)量的大小。 機(jī)電維修部組長負(fù)責(zé)常壓生活鍋爐運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 啟動(dòng)成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10秒鐘，及時(shí)整改不正常情況：a) 有無異常聲響或振動(dòng)；b) 有無漏油、漏水現(xiàn)象；c) 煙色及水溫變化是否正常；d) 燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無異常氣味。 手盤供水泵軸3圈，應(yīng)靈活無阻滯。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機(jī)故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，先組織解決而后寫出《________事故報(bào)告》并上報(bào)公司。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器； ——如果仍有水污，則用8%的酸溶液再清洗一次； ——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上； ——所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補(bǔ)； ——如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應(yīng)重新生灌滿清水并加入防銹劑。 制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a) 柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度；b) 柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機(jī)房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 當(dāng)值管理員應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行并每隔1小時(shí)進(jìn)行一次記錄。 自動(dòng)啟動(dòng)： a) 把控制屏面扳上的各按鈕復(fù)位； b) 把控制鈕旋到“AUTO”（自動(dòng)）位置； c) 把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（ON）位置； d) 如果“市電”停，柴油發(fā)電機(jī)在8秒內(nèi)便會(huì)自行啟動(dòng)并送電； e) 如果柴油發(fā)電機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，控制屏面板上便會(huì)亮故障燈，此時(shí)應(yīng)把控制鈕旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自動(dòng)）位置，柴油發(fā)電機(jī)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)。 清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下） 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全的操作柴油發(fā)電機(jī)。 確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開關(guān)在OFF（關(guān)）狀態(tài)。 自動(dòng)停機(jī)。巡視部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置：a) 視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的柴油發(fā)電機(jī)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。 當(dāng)值管理員應(yīng)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰的記錄在《______柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記》內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由柴油發(fā)電機(jī)管理員將上一個(gè)月的記錄整理成冊交由機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容：b) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；c) 預(yù)計(jì)費(fèi)用；d) 備品、備件計(jì)劃。 潤滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次；b) 啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘；c) 當(dāng)柴油機(jī)高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號(hào)親手新的與機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油；d) 拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)新鮮的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購得）；e) 更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機(jī)管理員將記錄交機(jī)電維修部存檔，長期保存。 開爐 合上水泵控制箱電源開關(guān)，按下水泵啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)水泵。 停爐 將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，拉下電源開關(guān)，燃燒機(jī)停止燃燒。 當(dāng)值班管理員具體負(fù)責(zé)常壓生活鍋爐的運(yùn)行管理。注意最高溫度不能超過65℃。 常壓生活鍋爐內(nèi)嚴(yán)禁存放易爆、易然、危險(xiǎn)物品。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》表上簽名。 公共事物部負(fù)責(zé)通知有關(guān)用戶關(guān)于停止供應(yīng)熱水的情況。 油泵b) 檢查油泵與電動(dòng)機(jī)的聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應(yīng)緊固處理；c) 檢查油泵進(jìn)、出油管是否漏油，如是則應(yīng)重?cái)U(kuò)喇叭口并擰緊螺母；d) 用壓力表測試油泵出油壓力，最高不允許超過2MPA，過高過低應(yīng)調(diào)整；e) 清潔油泵進(jìn)油油濾；f) 清潔油泵外表。用細(xì)鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈；c) 內(nèi)部除垢。每年度的1月、4月、7月、10月份分別對鍋爐附屬裝置進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 停止供應(yīng)熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應(yīng)熱水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部組長事先填寫《停_________申請表》，經(jīng)機(jī)電維修部主管、主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。 各種閥是否均已打開。 全部關(guān)停后，嚴(yán)禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機(jī)繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動(dòng)。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：c) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值）；d) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；e) 檢查油壓（正常1015kgf/fm2）；f) 檢查高壓（12 kgf/fm2）；g) 檢查低壓（ kgf/fm2）；h) 冷卻水進(jìn)水溫度（正常35℃）；i) 冷卻水出水溫度（正常40℃）；j) 冷凍水進(jìn)水溫度（正常1018℃）；k) 冷凍水出水溫度（正常610℃）；l) 檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音；m) 檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；n) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；o) 檢查控制柜（箱）各元器件動(dòng)作是否正常，有無異常噪音或氣味。 中央空調(diào)機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，如需要進(jìn)入，需經(jīng)機(jī)電維修部主管同意、并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。 機(jī)電維修部制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10%的鹽酸溶液（）；b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng) 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：b) 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；c) 檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；d) 如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；e) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。 壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)、油色。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)部門作出解釋。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，電梯管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。 電梯機(jī)管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，如需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。 對于電梯運(yùn)行情況，應(yīng)完整、規(guī)范的記錄在《電梯運(yùn)行日記》表內(nèi)，于每月的3號(hào)前將上一個(gè)月的記錄整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是：a) 電梯使用的頻度：b) 電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 備品、備件計(jì)劃；c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d) 預(yù)期費(fèi)用。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： ——將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設(shè)備上； ——清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； ——送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改； ——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好列油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，如末在正常位置則應(yīng)扳回。對各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證58MM。 電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長期。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 井道與轎廂：d) 轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障：開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門，開門時(shí)有碰聲、門隙過大等。應(yīng)除去鐵銹，補(bǔ)充液壓油。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等；e) 轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路短路等原因所致。 記錄 《電梯維修記錄》 相關(guān)支持文件 《電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》電梯維修記錄表樓宇名稱： 年 月 日電梯編號(hào)故障位置開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間維修人員故障原因及內(nèi)容：維修過程及安全措施： 維修人：檢定結(jié)論（含技術(shù)參數(shù)功能）： 檢驗(yàn)人/日期：備注：說明：，也可以使用電梯分包公司的表格； ，機(jī)電維修部組織人員驗(yàn)證檢定。 （高于或低于）位置時(shí)的救援 拉下電梯電源開關(guān)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)行危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門（）為止。 程序要點(diǎn) 二次供水管理要求 機(jī)電維修部主管每月5號(hào)之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。 上下水池（箱）時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩溫不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。打開閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 機(jī)電維修部組長負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實(shí)施。 程序要點(diǎn) 維修員進(jìn)住戶家進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)遵守《住戶家庭安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 水樣當(dāng)天由機(jī)電維修部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測。 潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。 每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請救電梯公司幫助救援。 在轎頂用人力開啟轎廂門。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)。應(yīng)排去底坎積水，排除短路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路； ——井道有水，回路有短路點(diǎn)。應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；g) 導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動(dòng)等現(xiàn)象。 一般常見機(jī)械故障及處理措施 機(jī)房：a) 電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承；b) 選層器故障：一般有以下幾種：——滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置； ——選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。 檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時(shí)厚度的1/2時(shí)則應(yīng)更換。 檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動(dòng)部位應(yīng)加潤滑油。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。 每3個(gè)月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng) 檢查拽引機(jī)和減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對拽引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作b) 在電梯基站門口處