【正文】 生活習(xí)慣——擇鄰而處　　（1）社交活動(dòng)——選擇性與人交往　　通過了解，我們發(fā)現(xiàn)三地的豪宅客戶的社交活動(dòng)對象主要是商務(wù)客戶、朋友與“高端玩伴”。他們或擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)資源，或占據(jù)獨(dú)特的知識(shí)資源，再或是占有廣泛的社會(huì)資源，并將這些資源為己所用，不斷創(chuàng)造更多的物質(zhì)財(cái)富。追求新技術(shù)、新材料的個(gè)性運(yùn)用：很多公寓類豪宅客戶認(rèn)為，采用新的技術(shù)和設(shè)計(jì)，不僅能夠在整體上提升小區(qū)的品質(zhì)，而且顯的比較有氣勢，滿足他們追求個(gè)性的心理。圖7 豪宅可視對講及門禁系統(tǒng)示意圖公寓類豪宅客戶十分看重社區(qū)內(nèi)部主題會(huì)所的配備及所提供的便捷化的服務(wù)。因?yàn)榇筇檬钦麄€(gè)公寓的窗口，出入的必經(jīng)之所，豪華材料的運(yùn)用常常能夠提高公寓類豪宅的品質(zhì)，彰顯身份地位，另外一些人性化會(huì)客等候的空間也能給人留下深刻的印象。 面積——追求大面積的舒適感、空間感公寓類豪宅一般單套建筑面積需在400 平方米以上，尤其是復(fù)式產(chǎn)品。第三，公寓類豪宅客戶注重社區(qū)景觀的營造。而公寓類豪宅，指的是集合式高檔住宅，即公寓式住宅。一線城市豪宅客戶特征解析解碼中國豪宅客戶 “不求最好，但求最貴！”用《大腕》的這一經(jīng)典臺(tái)詞，這是對中國豪宅特征的“調(diào)侃式”總結(jié)。下文通過對公寓類豪宅客戶的研究，對其產(chǎn)品偏好分析，一探此類豪宅客戶的需求特征。因此，有特色的水景、湖泊的營造是整個(gè)規(guī)劃中必不可少的部分。由于公寓類豪宅一般是高層建筑，所以在建筑面積上相對別墅類豪宅會(huì)少很多的周邊綠化面積，較小的綠化面積會(huì)影響豪宅客戶的心理感受，所以該類客戶喜歡大面積所帶來的舒適感和空間感。圖5 深圳香蜜湖一號(hào)大堂實(shí)景圖　　主臥套房需豪華配置：公寓類豪宅客戶比較喜歡在主臥引入多功能空間，比如書房空間，小型起居空間，以及小型的休閑空間；另外在衛(wèi)生間的設(shè)置上功能空間也豐富多樣，步入式衣帽間，以及雙臺(tái)盆，按摩浴缸，獨(dú)立淋浴等成為豪宅衛(wèi)生間設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)配置。豪華的會(huì)所是豪宅必備的要件之一，裝修豪華、氣派的會(huì)所能極大提升項(xiàng)目的檔次。由于公寓類豪宅的集合特性，在環(huán)保、節(jié)能、新技術(shù)、新材料的運(yùn)用方面就更具有可操作性。作為社會(huì)的中堅(jiān)力量，他們還擁有特質(zhì)化的價(jià)值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位，對居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標(biāo)準(zhǔn)的要求。他們認(rèn)為，人品以及志趣相投是衡量交友的主要標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)被訪者表示對于收入水平和社會(huì)階層并不是十分看重。而豪宅注重樓盤自身的品質(zhì)，力求營造一種輕松、舒適、自然、健康的生存環(huán)境，使豪宅客戶在得到最大化的私密性之外，更加能夠回歸這種最真實(shí)的生活態(tài)度?！　∑浯危几邫n豪宅也是他們消費(fèi)的重點(diǎn)。除黃金、外匯等有風(fēng)險(xiǎn)性的投資所占比重較少之外，珠寶、古玩、古董等收藏類投資品的比重，都有逐漸上升的趨勢。最后，在報(bào)刊雜志的選擇方面，閱讀最多的雜志是《時(shí)尚》和《財(cái)富》?！　。?）尊貴型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀　　尊貴型的豪宅客戶大多為企業(yè)家、名人或者事業(yè)有成的生意人士，他們中大部分處于中年或以上，也有小部分是來自全國各地年輕有為的創(chuàng)業(yè)型社會(huì)精英，也包含一些進(jìn)駐內(nèi)地發(fā)展的港澳臺(tái)同胞，歸國華僑和派駐國內(nèi)的外籍人士等?！　《鄶?shù)尊貴型豪宅客戶認(rèn)為，遠(yuǎn)離市中心的別墅能夠?yàn)樗麄兲峁└娱_闊的私密空間，遠(yuǎn)離城市的喧鬧，獲得心靈上的寧靜和精神上的放松是他們最終的居住追求。同時(shí)，由于這類客戶大都是擁有相當(dāng)財(cái)富且社會(huì)地位較高的人物，他們的豪宅居住經(jīng)歷是相當(dāng)豐富的，因而，這類客戶會(huì)對豪宅的居住感受更加細(xì)化、敏感化。09年上半年超過三分之一的高端客戶單價(jià)支付意愿在4萬元/平米以上。享受型豪宅客戶在22個(gè)價(jià)值觀要素中的得分比較平均，得分較高的是服務(wù)、注重細(xì)節(jié)，而在時(shí)尚方面的得分較低。同時(shí)，產(chǎn)品的品牌和品質(zhì)也是這類客戶消費(fèi)的重要標(biāo)準(zhǔn)。享受型豪宅客戶寫真　　 （1）設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)　　“我自己的感覺是它主要的東西，尤其一樓和二樓，主要的設(shè)施肯定是老外的手筆，你一看就很地道，考慮非常的到位，很到位。這是個(gè)很生活化，消費(fèi)活躍的城市。 標(biāo)簽型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀標(biāo)簽型的豪宅客戶大多為私營業(yè)主，多數(shù)人是憑著自身的能力白手起家的；同時(shí)這類客戶還包含那些本身就是從富豪家庭出生的年輕一代。這類客戶認(rèn)為豪宅是高端群體的標(biāo)志，因此對自己所居住的環(huán)境一般來說都比較滿意。標(biāo)簽型豪宅客戶對豪宅滿意的地方主要是體現(xiàn)在樓盤所處地段、周邊配套。這類豪宅客戶在購房時(shí)看重樓盤的所處的地段，希望樓盤靠近城市的商務(wù)中心，同時(shí)對樓盤本身的品質(zhì)比較看重，升值潛力是這類客戶關(guān)注的重點(diǎn)。　　其對豪宅不滿意的地方主要是體現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)上：首先是對產(chǎn)品的一些設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)不滿意，主要是認(rèn)為一些小部件的設(shè)計(jì)不夠合理、人性化；其次是物業(yè)管理，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理要求使這類客戶對物管的較不滿意。理財(cái)型客戶聚集的典型城市——改革開發(fā)橋頭堡深圳對居住品質(zhì)、生活環(huán)境高要求高端住宅項(xiàng)目購買者是一個(gè)特殊的消費(fèi)群體，對居住品質(zhì)、生活環(huán)境也有較高的要求。　　富裕家庭：注重安全、輕松、方便的生活　　深圳是一個(gè)移民城市，深圳的富裕家庭也多來自其他省市。這其中一方面是因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)多元社會(huì)，其人口流動(dòng)性大，治安不便于管理?！　∧壳熬幼‖F(xiàn)狀中，富貴家庭最不滿意周邊環(huán)境嘈雜及周邊配套不完善?！　】蛻粽Z錄：“……我想周末帶全家去附近的生態(tài)主題公園玩，放松下心情……”“……現(xiàn)在市場上精裝修的房子有不少甲醛含量超標(biāo)，我希望開發(fā)商多采用環(huán)保材料，這樣全家搬進(jìn)去住我才放心……”“……為商務(wù)工作方便，在市中心新購置了套豪華公寓，但剛搬進(jìn)去那個(gè)味道??！實(shí)在受不了……”　　總而言之，對深圳高端人士來說，購房的需求就是生活的需求，住得舒服與否，更多體現(xiàn)在周邊大環(huán)境、服務(wù)和區(qū)內(nèi)小環(huán)境的營造等。下面將從自住和投資兩個(gè)需求角度對兩類不同豪宅客戶進(jìn)行分析。 　　3) 成熟的周邊配套 圖5 公寓類豪宅周邊生活教育配套示意圖　　對有自住需求的公寓類豪宅的客戶來講，他們會(huì)有不少時(shí)間居住在豪宅，所以為生活便利，他們會(huì)偏好處于市中心CBD區(qū)域的高檔小區(qū)，除了要求周邊配套完善以外，更關(guān)注的是所處板塊的環(huán)境和配套質(zhì)量是否到達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)，希望所購買的公寓在同區(qū)域內(nèi)比普通住宅具有更高的品質(zhì)、更完善的配套功能設(shè)臵及各方面高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)。 　　2) 彰顯身份的小區(qū)環(huán)境　　別墅類豪宅在景觀上相對公寓類豪宅更有優(yōu)勢，這類豪宅的客戶在購買時(shí)更多的是出于自住的需求，所以在購買是會(huì)更注重同一小區(qū)內(nèi)的住戶的素質(zhì)，希望住在同一個(gè)小區(qū)里面的人和自己是處于同一層次的，并且希望小區(qū)周邊環(huán)境較單純，別墅類豪宅的客戶很講究住宅的私密性。下面來具體分析一下:　　生活上：別墅類豪宅所處的地理位臵決定其周邊生活配套不像市中心地區(qū)那樣完善，但別墅區(qū)內(nèi)或附近要有基本的生活設(shè)施如大型超市、小規(guī)模的商業(yè)風(fēng)情街，可以滿足日常生活需要； 　　教育上：別墅類豪宅客戶希望周邊12所有國際型私立學(xué)校等以便孩子年少教育； 　　醫(yī)療上：不追求像公寓類豪宅那樣有大型醫(yī)院，但希望小區(qū)內(nèi)有配基本設(shè)施的社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心。 追求升值潛力客戶的關(guān)注因素 　　1) 黃金地段的升值潛力　　公寓類豪宅的開發(fā)商往往會(huì)將豪宅臵于市中心黃金地段，以提升其樓盤的品質(zhì)和檔次，而這些都是投資理財(cái)客戶所關(guān)注的，交通發(fā)達(dá)，出行便利的優(yōu)勢會(huì)帶來不少升值潛力，同時(shí)會(huì)給選擇公寓類豪宅的客戶增加不少利潤，一般此類客戶追求的短線投資。因此，選擇公寓類豪宅的客戶的購房目的，一方面是為方便工作和商務(wù)活動(dòng)的自住需求，體現(xiàn)在追求便捷、高效、方便的生活方式， 他們對土地屬性關(guān)注較多的因素是豪宅的地段好、交通便利、周邊配套成熟以及具有特殊的歷史文化氛圍；另一方面，是為投資理財(cái)，他們不考慮居住問題，比較看重的是樓盤本身的升值潛力，則在土地屬性方面最關(guān)注的是地段，其次是一些歷史背景所帶來的增值潛力。如果可以“從都市回歸自然”，也會(huì)是種“心跳”的享受。多數(shù)富貴家庭子女的年齡在06歲之間，而在他們看來學(xué)齡前的教育至關(guān)重要?！　】蛻粽Z錄：“……價(jià)格決定一切啊，只要你給他付的錢多自然質(zhì)量就好、服務(wù)就好啊，品牌嘛，沒什么太大區(qū)別的……”“……那是企業(yè)樹立的一個(gè)形象而已，只是用來宣傳的，是為開發(fā)商自己服務(wù)的（贏利），品牌對我們來說都一樣的……”　　富貴家庭：關(guān)注孩子的成長環(huán)境　　深圳富貴家庭主要來源地也是國內(nèi)中部地區(qū)。其學(xué)歷主要集中在?？萍氨究疲?。Tips：對深圳高端人士來說，購房的需求就是生活的需求，住得舒服與否，更多體現(xiàn)在周邊大環(huán)境、服務(wù)和區(qū)內(nèi)小環(huán)境的營造等?！保ū辉L者：陳先生，54歲，北京人）　　（2）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)低　　 “它（房產(chǎn)）的利潤沒有風(fēng)險(xiǎn)投資高，要低一點(diǎn)，沒有那么高，但是它的好處就是比較穩(wěn)。這類客戶多數(shù)是中年人士，家庭結(jié)構(gòu)多是兩代人，但是家庭結(jié)構(gòu)的變化往往并不影響他們的購房決策。標(biāo)簽型客戶聚集的典