住房信貸風(fēng)險的形成途徑及防范措施(完整版)
【正文】 制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計劃的順利執(zhí)行；同時，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務(wù)狀況進行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調(diào)查、評估的機構(gòu)，商業(yè)銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準(zhǔn)確判斷。據(jù)專家估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。住房信貸風(fēng)險的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下幾個方面： 借款人引發(fā)的風(fēng)險。開發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟、地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽訂的契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權(quán)證進行管理。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規(guī)定對保證貸款人的利益有益。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險轉(zhuǎn)換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機構(gòu)、住房抵押貸款保險尚處于試點階段，銀行還很難通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。同時，適當(dāng)提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。 三、加強住房貸款的風(fēng)險管理，將防范工作前置 貸款風(fēng)險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準(zhǔn)確科學(xué)的依據(jù)，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風(fēng)險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險，此外，還應(yīng)積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。 六、進一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系 一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系，共同促進市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。檢查重點應(yīng)放在房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、
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