樓市總結(jié)與展望(完整版)
【正文】 022005年逐年下滑之后，2006年開始進(jìn)入恢復(fù)階段。“雙限雙競”的新型出讓方式在降低樓價(jià)方面起到了一定的作用。從交易方式來看，“掛牌”仍占主導(dǎo)，有27宗地塊采用此方式；但從9月份開始，“招標(biāo)”開始大行其道，當(dāng)月公開出讓的5宗地塊中就有4宗是通過招標(biāo)來完成交易的。而促成這一總體特征形成的最大因素，就是“國六條”及其相關(guān)政策。1.此外，廣州市在今年11月首次在全國范圍內(nèi)使用“雙限雙競”的出讓方式。實(shí)行“雙限雙競”前，金沙洲的樓面地價(jià)已經(jīng)躍升至4033元/平方米；實(shí)行“雙限雙競”后，金沙洲的樓面地價(jià)調(diào)低到2386元/平方米，下降幅度為40％左右。在供應(yīng)量增加的情況下，今年的成交量也出現(xiàn)了上漲的趨勢，同比上漲了4％左右，說明今年的整體需求依然旺盛，市場整體上仍處于供不應(yīng)求的局面，住房空置面積得到進(jìn)一步消化。表3：近兩年商品住宅成交面積、均價(jià)對比今年上半年及711月份的成交與去年同期相比，可以清晰地發(fā)現(xiàn)：，％；但下半年成交量全面下滑，％，％。今年的政策出臺(tái)后，價(jià)格不降反升，且大幅上漲到6800元/平方米以上，直到10月份才回到原先的運(yùn)行軌跡。1.從元旦起，央行將每天向社會(huì)發(fā)布基準(zhǔn)利率，將意味著央行推動(dòng)利率市場化的進(jìn)程明顯加快，按美國的經(jīng)驗(yàn)，屆時(shí)利率走向?qū)Ψ康厥袌霎a(chǎn)生直接實(shí)質(zhì)影響。其中，利用《建設(shè)批準(zhǔn)書登記表》和發(fā)展商的供應(yīng)計(jì)劃，可預(yù)估明年上半年的商品住房供應(yīng)量將相對較少，約為300350萬平方米，被業(yè)內(nèi)稱為“空檔期”，這一時(shí)期的價(jià)格走勢及成交情況非常值得關(guān)注；再結(jié)合潛在項(xiàng)目和地塊資料，則可預(yù)見明年下半年的供應(yīng)量將逐漸回升，有望達(dá)到450萬平方米以上。影響明年商品住宅成交面積的3大因素主要包括：第一，明年商品住宅的成交均價(jià)仍將保持快速上漲勢頭，其與市民住房購買力的差距越來越大，與二手住宅的“價(jià)格差”已經(jīng)接近3000元/平方米（這一差距幾乎趕上二手住宅均價(jià)），價(jià)格高企對一手購房需求的抑制作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)；第二，目前購房者的觀望氣氛未減，特別是在明年新的政策接連出臺(tái)等情況下，仍有可能僵持下去；第三，宏觀調(diào)控的陰影尚未消除，抑壓了一部分消費(fèi)者的購房行為。廣州市商品住宅的價(jià)格已處在一個(gè)較高的水平，市場正在消化、承接。隨著房地產(chǎn)投資額及投入成本的加大，發(fā)展商對明年的價(jià)格仍持有一個(gè)較高的預(yù)期值。從今年下半年的成交走勢來看，％，％，主因是價(jià)格高企與市民購買力承接之間存在差距，觀望氣氛未減。因?yàn)閺拿髂晗掳肽觊_始，廣州商品住宅市
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