【正文】 界限； 、土地使用權(quán)取得的方式及年限；； 及支付方式； ； 。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務(wù)的范圍一致。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 出讓土地使用權(quán)必須簽訂書(shū)面合同?！兑?guī)定》自 2020 年7 月 1 日起執(zhí)行。 現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下： 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交 付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給使用者使用的行為。 第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式 對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)首先是獲取 土地使用權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《 國(guó)有土地使用證 》；屬于集體土地的，核發(fā)《 集體土地所有證 》；使用集體土地的，核發(fā)《 集體土地使用證 》。沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交 納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第 2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。 《 中華人民共和國(guó)土地管理法》 。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān) 部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 依照 《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》 及其它相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下： 國(guó)有土地的范圍是： 1 . 城市市區(qū)的土地； 2 . 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； 3 . 國(guó)家依法征用的土地； 4 . 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地； 5 . 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6 . 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷 移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地用途變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。 根據(jù) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期的通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓。 （ 1）協(xié)議出讓 是指出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見(jiàn)的一種出讓方式。 （ 3）拍賣(mài)，又稱(chēng)競(jìng)投 指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 《城市房地產(chǎn)管理法》在立法過(guò)程中，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱(chēng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。通俗的說(shuō)法是房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛從政府買(mǎi)的土地，也叫一級(jí)市場(chǎng)獲取土地。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑成本，即借記“開(kāi)發(fā)成本—— 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”等科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。假定土地使用權(quán)年限 50 年，五 凈殘值；寫(xiě)字樓使用年限 25 年，預(yù)計(jì)凈殘值 100萬(wàn)元；都采用直線折舊法進(jìn)行攤銷(xiāo)和計(jì)提折舊。 借：開(kāi)發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 耕地占用稅 3000000 貸：銀行存款 3000000 三、 契稅 契稅一般不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì) 計(jì)科目 .房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的 契稅 ,在實(shí)際繳納時(shí)依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目。批準(zhǔn)征用之日是指依據(jù)不同的耕地類(lèi)型來(lái)確定不同的審批機(jī)關(guān)，該審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。我們欣賞守法的地產(chǎn)商，為了公司的前景，發(fā)展我們的事業(yè)，理好財(cái)，合法納稅。我們不難想象，假使有一天，開(kāi)發(fā)商建筑材料漲價(jià)了，這個(gè)道貌岸然的君子一定會(huì)拋出同類(lèi)觀點(diǎn)： “由于建筑材料價(jià)格暴漲，為了抑制房?jī)r(jià)，建議國(guó)家容許開(kāi)發(fā)商免費(fèi)拆除長(zhǎng)城古磚用來(lái)建設(shè)商品房 ”。由此可以理解，何以中華地大物博，卻不似歐洲的羅馬希臘，到處都有古人留下來(lái)的建筑遺跡，讓人一踏上那樣的土地，就感覺(jué)到文化和歷史如何在土地上成長(zhǎng)。 土地啊，土地，您是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的命根啊?。?！ 我們要做愛(ài)國(guó)愛(ài)民的開(kāi)發(fā)商?。?！ 。但愿這僅僅是地產(chǎn)大亨和協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)在愚人節(jié)前為炒作而出的一個(gè)笑話。北京房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)在聽(tīng)到 “主子 ”的言論后，立馬放出屁話表示強(qiáng)烈支持。購(gòu)置土地，有些房地產(chǎn)商可是費(fèi)盡心思，這不一位房地產(chǎn)商看上了故宮，還說(shuō)： “賬其實(shí)很好算，與其每年花十多億元維修，不如干脆炸掉故宮，徹底改造成建筑用地，這將大大緩解北京因土地資源匱乏引起的房?jī)r(jià)暴漲局面 ”。 ②納 稅義務(wù)的截止時(shí)間 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷(xiāo)售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。 【例 311】 20 9 年 5 月 25 日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，支付土地出讓金 9 000 萬(wàn)元，繳納契稅 3 600 000 元。 支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地使用權(quán)出讓金專(zhuān)用票據(jù)，進(jìn)行的會(huì)計(jì)處理： 借：無(wú)形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 5000000 貸：銀行存款 5000000 應(yīng)繳納的契稅 500*3%=15 萬(wàn)元