【正文】 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。 強(qiáng)電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從強(qiáng)電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 制定土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術(shù)員做各項檢查與維修記錄。 制定崗位安全操作規(guī)范及應(yīng)急維修預(yù)案。（領(lǐng)班）工作職責(zé) 負(fù)責(zé)所有設(shè)備電氣控制系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。 發(fā)現(xiàn)給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織給排水技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 負(fù)責(zé)空調(diào)技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 空調(diào)主管/領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)空調(diào)維修技術(shù)員完成各項工作。 發(fā)現(xiàn)弱電系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織弱電技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 負(fù)責(zé)強(qiáng)電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)強(qiáng)電系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)強(qiáng)電維修技術(shù)員完成各項工作。 負(fù)責(zé)組織開展安全管理的宣傳和培訓(xùn)教育，確保本部門所有員工學(xué)習(xí)安全知識教育，特殊工種人員經(jīng)安全技術(shù)培訓(xùn)考核后才能持證上崗。 安全管理員是本部門安全工作直接負(fù)責(zé)人，對安全管理負(fù)有直接的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 能源管理員崗位職責(zé) 學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關(guān)政策、條例、鉆研節(jié)能知識，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。 做好半年報價工作以及年度供應(yīng)商之資格審定工作。 統(tǒng)計員工就餐數(shù)量，及時報告給有關(guān)部門。 宣傳公司文化，樹立企業(yè)形象，傳達(dá)公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。 審閱租戶對本部門的投訴并及時回復(fù)租戶。 負(fù)責(zé)洽談與確定各類維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質(zhì)效，并定期進(jìn)行評估。4748層供水是由50層增壓泵供水；4046層由50層水池供水；3839層由50層水池減壓供水；2837層由RB層水池供水；2227層由RB層水池減壓供水；1221層由RA層水池供水；711層由RA層水池減壓供水。所有圖像通過44臺硬盤錄像機(jī)保存錄像30天以上。由美國霍尼威爾公司提供BMS監(jiān)控。分布在地下一層和地下二層。商場層高為6層，建筑面積135000平方米，獨創(chuàng)中庭天幕，直徑達(dá)45米。商場地下三層為停車場，建筑面積為80000平方米，可提供1227個機(jī)動車車位和5000多個自行車位，在華山路、恭城路各有一個機(jī)動車出入口。 地下一層設(shè)置了2臺康明斯的應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)，2臺容量均為1650KVA。該些設(shè)備分別分布于商場各樓層，通過空調(diào)送風(fēng)管為商場每一區(qū)域供應(yīng)空調(diào)。 消防報警系統(tǒng)采用了英國精靈GENT 34000及德國西門子SIEMENS CT11系統(tǒng)，共5臺CRT終端監(jiān)察設(shè)備，22臺分站控制屏，對大廈商場及辦公區(qū)域進(jìn)行全方位監(jiān)控，確保大樓消防安全。 排水系統(tǒng)商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、地下三層的污水處理站。 審閱下屬有關(guān)設(shè)施設(shè)備之運行報告，并提出改善建議。 協(xié)調(diào)公司各部門間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。 24小時待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報到并安排處理。 發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。 做好物料采購之前的詢價、報價、比價工作。 在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各用能部門/班組的節(jié)能工作。 安全管理員需協(xié)助部門經(jīng)理，貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī)章、規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。 經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應(yīng)以書面形式及時上報。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機(jī)等系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。對無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、VAV、各類空調(diào)水泵、送排水等設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。對無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 制定設(shè)備的保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)工藝并確保計劃的實施。 督導(dǎo)當(dāng)值人員的工作質(zhì)效與紀(jì)律。 負(fù)責(zé)租戶二次裝修的驗收工作。 負(fù)責(zé)大樓高低壓變配電設(shè)備/系統(tǒng)的運行值班，電氣控制裝置及照明系統(tǒng)的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。 合理使用工具、儀器和器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班室的安全和清潔工作。 定期抄記總水表與租戶單元內(nèi)水表，并匯總報告領(lǐng)班。 當(dāng)值期間做好交接班記錄及值班記錄。 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)土建裝飾裝修的日常維修工作，定時巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報上級主管。 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。因故不能值班者，必須提前征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。. 下列情況必須由當(dāng)值人員及領(lǐng)班撰寫特別事件報告：216。. 各崗位人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場。 巡視檢查方式：216。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、安全檢查。 巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能、操作方法； 216。 進(jìn)入單元的工作，必須征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 機(jī)房內(nèi)工作制度 維修人員在機(jī)房內(nèi)的日常工作中，必須嚴(yán)格按照和操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。 所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開/關(guān)可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān)/開或開/關(guān)狀態(tài)指示牌。各領(lǐng)班是組員，并負(fù)責(zé)日常具體工作；216。發(fā)現(xiàn)隱患責(zé)成有關(guān)人員及時處理限期整改。e) 在作業(yè)現(xiàn)場檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進(jìn)行。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。n) 在保養(yǎng)維護(hù)中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。u) 嚴(yán)防水滲入機(jī)房或電梯，如電梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應(yīng)立即采取相應(yīng)措施。c) 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)：216。e) 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。k) 應(yīng)盡量避免上、下層同時作業(yè)。 事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場，不得變動以及檢查。216。 節(jié)能管理體系216。 部分光源采用調(diào)光控制；216。 對空調(diào)用水進(jìn)行定時抄表，以控制其用水量。 定期對各種能耗進(jìn)行統(tǒng)計與分析。 外包項目管理制度 外包項目范圍216。 外包項目發(fā)包規(guī)定216。 承包商的投標(biāo)書必須用A4文件袋封裝，交至指定人員處；216。 計量兼管員每年12月底開出下年度檢測計量器具檢定、校 準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器具的送檢日期；216。 B類a) 低值易耗檢測計量器具；b) 與設(shè)備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴(yán)格精度要求的指示用的檢測計量器具；c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無 國家檢定規(guī)程或僅做工具使用的檢測計量器具；d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。h) 場強(qiáng)儀：壞修。 對于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于3天內(nèi)給予回復(fù)。e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。216。h) 照明線路敷設(shè)后應(yīng)提供回路測試報告。 裝修驗收216。 裝修流程與須知參見港匯廣場物業(yè)管理部171。 有償維修范圍：屬租戶裝修與安裝的設(shè)施設(shè)備和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機(jī)電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，停送電須有專人監(jiān)護(hù)，并在斷電開關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現(xiàn)場，應(yīng)確認(rèn)配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險；承包商選擇評分標(biāo)準(zhǔn)序號考核項目分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn)1專業(yè)資質(zhì)一級（甲級）二級（乙級）三級（丙級）151052企業(yè)規(guī)模大中小10853施工質(zhì)量優(yōu)良較好一般2015104配合度好較好一般151055客戶層次好較好一般10856價格水平低中等高2015107附加分 （其它優(yōu)勢）明顯優(yōu)勢一般優(yōu)勢無優(yōu)勢1050說明：級別總分建議A級80分以上列入招投標(biāo)B級60~80分擇優(yōu)列入招投標(biāo)C級60分以下無特殊情況予以放棄 租戶退租管理制度 退租驗收216。 維修部安排復(fù)原工程。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。 重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時消除跑、冒、滴、漏。 大修是工作量最大的一種計劃修理，但設(shè)備兩次大修間隔應(yīng)在1年以上。 設(shè)備大修方案內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、質(zhì)量要求、工程進(jìn)度、勞動力、備品配件、材料、特殊工具需要量、試車、驗收規(guī)程、安全措施及費用預(yù)算等。 設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度 設(shè)備一、二級保養(yǎng)均有維修部根據(jù)設(shè)備的保養(yǎng)項目及周期提出年度計劃，由各工種領(lǐng)班負(fù)責(zé)按年度一、二給保養(yǎng)的設(shè)備計劃組織安排如期實施。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。 復(fù)原工程完成后，由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部共同驗收；216。 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。 程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場查看→由 800客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→租戶驗收 →征求租戶意見→財務(wù)部收費a) 由租戶向800客服中心申請；b) 值班人員填寫“報修單”；c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“報修單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門維修，首先向租戶出示“報修單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)通知800客服中心，由800客服中心向租戶報價，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修；e) 維修過程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全；f) 維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗收后，請租戶在“報修單”簽認(rèn)，并將此單匯總到800客服中心處；g) 領(lǐng)班對重要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低于20%。 租戶有償維修管理制度 保修216。216。j) 保溫柔性風(fēng)管不應(yīng)放置于吊頂板上，應(yīng)提供足夠的承托。b) 吊頂內(nèi)消防管道施工后應(yīng)進(jìn)行壓力試驗。g) 注意保護(hù)外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。 二次裝修管理人員須每天不定時巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時指定（口頭及書面），必要時報告上級主管暫停施工。(以A類對比)；j) 溫度計（指水銀、酒精溫度計）：A類對比測量誤差作換新處理。 A類：點溫儀、MF指針萬用表、安全閥及溫度控制器；最高計量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng)列出清單，指定專人管理。216。 根據(jù)公平競爭、質(zhì)優(yōu)價低的原則選擇中標(biāo)單位； 《物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程》 檢測、計量器具管理制度 程序216。 單一項目的標(biāo)的在RMB 3,000以上，必須進(jìn)行招投標(biāo)確定承包商。 政府規(guī)定的必須由政府認(rèn)可或指定的單位進(jìn)行的檢測項目，如消防設(shè)施檢測、電氣設(shè)備檢測等；216。 根據(jù)能耗分析，對現(xiàn)有設(shè)備及運行狀況進(jìn)行調(diào)整，以最大限度地達(dá)到節(jié)能。 委派專人定時抄表，以掌握用氣狀況。 根據(jù)不同負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機(jī)運行數(shù)量與方式（包括電加熱的運行），盡可能利用室外新風(fēng)；216。 節(jié)電管理：216。216。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。上層不準(zhǔn)堆放工具和物件。f) 登高作業(yè)前，應(yīng)仔細(xì)檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應(yīng)立即改進(jìn)或拒絕登高作業(yè)。 六級以上臺風(fēng)；216。216。o) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。j) 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。f) 各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明顯的標(biāo)志牌。 具體制訂防止傷亡、火災(zāi)事故和職業(yè)危害的措施以及重要設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)督促實施。 審查、頒發(fā)本部門各項安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標(biāo)，并組織實施；216。 維修人員進(jìn)入機(jī)房對設(shè)備進(jìn)行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進(jìn)行詳細(xì)的記錄和存檔，對外來人員進(jìn)入機(jī)房應(yīng)進(jìn)行登記，發(fā)現(xiàn)異常或故障情況及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。 進(jìn)入機(jī)房的人員，必須嚴(yán)格遵守機(jī)房的各項管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。 維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。 進(jìn)出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動物進(jìn)入；除事故搶修外，不得擅動變配電設(shè)備及其開關(guān)。 綜合巡查：為達(dá)到某種標(biāo)準(zhǔn)或年度綜合性的大檢查，包括所有設(shè)施設(shè)備。