【正文】 或者設(shè)計(jì)上存在缺陷等導(dǎo)致發(fā)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實(shí)施物業(yè)的售后服務(wù)處理。個別有需求的業(yè)主我們提供VIP服務(wù)。在項(xiàng)目員工招聘上，管理層人員考慮由我公司派遣。有相關(guān)的糾紛等問題，我公司能夠處理的盡量由我公司管理處處理，不給開發(fā)商添麻煩。（三）管理目標(biāo)：管理總目標(biāo)按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后努力達(dá)到湖北省省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、荊州市安全文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 回訪率100%；、安保服務(wù)216。 維修回訪率98%以上；216。 綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 ；216。 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；216。這樣即會增加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 電子巡更系統(tǒng)216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。跟進(jìn)施工過程:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 提供備品備件要求216。216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題216。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評。 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度216。 定制首期制服和雨具216。 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度216。 物業(yè)財(cái)務(wù)動作216。 物業(yè)驗(yàn)收方案216。 小區(qū)活動方案等l 物業(yè)管理的其他籌備工作216。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我們在接管項(xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。日常物業(yè)服務(wù)簡介l 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。 在車庫出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守216。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。 制定完善的操作管理制度216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。電梯管理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時能開；遇到故障，及時修理。 員工素質(zhì)216。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，科瑞將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。完成物業(yè)保險工作對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。驗(yàn)收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。實(shí)行定崗和機(jī)動巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口24小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動巡邏，確保小區(qū)一方平安。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。B、定期組織各種活動科瑞根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。C、周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，科瑞建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)科瑞將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序科瑞在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。五、管理人員架構(gòu)（一）、管理組織架構(gòu)觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州市物業(yè)管理主管部門上?？迫鹞飿I(yè)荊州荊瑞物業(yè)總經(jīng)理總 部核心隊(duì)伍行政管理部財(cái)務(wù)審計(jì)部品質(zhì)監(jiān)控部事業(yè)發(fā)展部項(xiàng)目管理處項(xiàng)目管理處觀邸物業(yè)管理處各 分 部管理隊(duì)伍觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理處項(xiàng) 目 經(jīng) 理事務(wù)助理管理處辦公室安 保 部環(huán) 保 部設(shè)施養(yǎng)護(hù)部客戶服務(wù)中心（二）、管理處組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡、高效原則，根據(jù)【觀邸】實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營的需要，在保證【觀邸】高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計(jì)3人管理人員1人、員工2人安保部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護(hù)觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。列表如下：物資購置：單位：人民幣（元）序 號項(xiàng) 目金額服裝28556行政開辦費(fèi)用66982保潔開辦費(fèi)用9750綠化開辦費(fèi)用9060工程開辦費(fèi)用18450保安開辦費(fèi)用18960客戶服務(wù)中心開辦費(fèi)用57900合 計(jì)209658物資購置細(xì)表：單位：人民幣（元）序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)一、服裝開辦費(fèi)詳見《服裝配置明細(xì)表》28556工程技術(shù)人員4人560元2240安全保衛(wèi)人員14人1174元16436保潔綠化人員6人480元2880管理人員及其他7人1000元7000二、行政開辦費(fèi)用66982辦公室裝修物業(yè)辦公室由開發(fā)商進(jìn)行裝修，另開發(fā)商支付1萬元供物業(yè)公司用作辦公室軟裝修(公司口號、徽記、形象墻等) 大班臺1臺1500元1500 大辦公桌5臺350元1750 大（中）班椅8把250元1250 10人會議桌1套（帶椅子）5400 小辦公桌子6臺250元1500 職員椅6把150元900會客沙發(fā)2套1500元3000空調(diào)/分體式1臺3000元3000電話（開戶）2部316元6321電話話機(jī)4部50元2001卡鐘1臺1200元12001留言板4張200元8001員工更衣柜8組580元46401鋼架床12架200元24001電風(fēng)扇4臺100元4001取暖器4臺150元600 1雙門木質(zhì)文件柜5組350元1750 1品牌商務(wù)電腦3臺5000元15000 彩色噴墨打印機(jī)2臺1200元2400 2黑白激光打印機(jī)1臺2000元2000 2洗衣機(jī)等生活配套1套1500 2對講機(jī)1部1560元1560 229寸電視機(jī)1套1600元1600 2倉庫貨架2組1000元2000三、保潔開辦費(fèi)用9750高壓水槍1臺3000元3000 垃圾清運(yùn)車2輛600元1200 吸塵器1臺800元800 塵推30套60元1800 玻璃套裝工具2套300元600 人字梯（2m）1把200元200手鉗10把15元150腳踩垃圾桶10個50元500保潔物品消耗（前期介入期間）1500四、綠化開辦費(fèi)用9060 剪草機(jī)1臺5000元5000 高枝剪2把150元300 手鋸2把200元400條剪2把100元200斗車1輛200元200咬鉗4把15元60枝剪4把100元400澆水水管4套500元2000鐵耙4把50元200潛水泵1臺300元300五工程開辦費(fèi)用18450電鉆1臺700元700 管鉗2把80元160 萬用表2只200元400 疏通機(jī)1臺600元600 電錘1把1600元1600 插話機(jī)2只100元200活動扳手4把60元240電焊機(jī)1臺1500元1500套筒扳手1套300元300梅花扳手1套300元3001臺鉗1臺200元2001PPR熱融機(jī)1臺300元3001切割機(jī)1臺400元4001人字梯（）1把200元2001人字梯()1把150元1501工具柜2套800元16001維修工具及材料8套300元24001對講機(jī)4部1560元62401橡皮線(200m)2圈480元960 。此外包括前期的裝修管理工作。主要負(fù)責(zé)：人事、勞資、檔案、行政管理?？蛻羧粘?bào)修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時間電話、門對講系統(tǒng)和來人報(bào)修及時通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請客戶確認(rèn)；完成維修工作，請客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。每年制定社區(qū)活動計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。物業(yè)管理籌備工作分類圖,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.,制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷,選擇保險公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險,向社會公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作.,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備,完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn),通過招標(biāo)確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.,派出管理處經(jīng)理和