【正文】 ，所以他們在各地開設(shè)的電子產(chǎn)品賣場，一般也都能成功地?fù)屨疾糠质袌龇蓊~。隨著電子產(chǎn)品賣場數(shù)量和規(guī)模的不斷增加，部分僅有單一交易功能的電子產(chǎn)品賣場將退出市場。如贛州市目前就有“新大地電腦城”、“太平洋數(shù)碼城”、及文清路、環(huán)城路、厚德路主要以電腦及周邊配件、手機(jī)、家電等消費類數(shù)碼產(chǎn)品為主的專業(yè)市場。綜上所述，贛州電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展己具相當(dāng)規(guī)模和水平，加快贛州電子廣場的建設(shè)，引進(jìn)高端技術(shù)服務(wù)，必將對這一行業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用。憑借強(qiáng)大的零售終端優(yōu)勢，吸引全球最新產(chǎn)品。二是在經(jīng)營方向上，向?qū)I(yè)化、品牌化、集聚化發(fā)展。如企業(yè)管理上等級，申請國家有關(guān)質(zhì)量體系認(rèn)證，都能在本地辦理就會更加快捷、方便。預(yù)計未來三年，世界電子產(chǎn)品制造業(yè)的產(chǎn)值和市場規(guī)模的年均增長速度將分別達(dá)到7%和6%?！笆濉币?guī)劃提出：突出“五個基地”和“五個贛州”的建設(shè)，以推動轉(zhuǎn)型發(fā)展為中心，全面推進(jìn)贛州經(jīng)濟(jì)社會的新一輪飛躍。我國已成為全球最大的電子信息產(chǎn)品制造基地，在通信、高性能計算機(jī)、數(shù)字電視等領(lǐng)域也取得一系列重大技術(shù)突破。，落實本項目的用地及配套條件。本項目采取多種措施提高市場集聚能力，保證產(chǎn)品的完整性及生態(tài)鏈的完整度，具備規(guī)模優(yōu)勢以降低交易成本，為項目成功奠定了堅實的基礎(chǔ)。商務(wù)辦公及配套用房㎡470001036層，IT總部樓及配套設(shè)施3建筑物占地面積㎡5000含主樓、裙樓4道路及地面停車場㎡10000設(shè)地面停車位100個5容積率6建筑密度%%7綠化率%%綠地面積4000㎡ 研究過程與范圍根據(jù)建設(shè)單位的要求，贛州市工程咨詢中心于2012年6月初開始對項目建議書編制所需資料進(jìn)行收集，并通過現(xiàn)場踏勘和外業(yè)調(diào)查，從2012年6月開始組織工程技術(shù)人員對項目進(jìn)行初步可行性研究，并根據(jù)研究成果于2012年7月形成本項目建議書。供客商健身休閑的場所；（4）35~36層為休閑中心。（1） 第1－2層合計建筑面積8000㎡，為電子產(chǎn)品銷售中心。本項目承辦實體公司：贛州市賽強(qiáng)實業(yè)有限公司，是贛州市電子行業(yè)商會各會員出資舉辦的有限責(zé)任公司，公司地址為贛州市章貢區(qū)健康路13號A9號店面，法人代表：宋威。贛州市電子廣場力圖通過完整的電子產(chǎn)品生態(tài)鏈及完善的硬件配套，引進(jìn)中國賽寶電子產(chǎn)品檢驗檢測有限公司（部級單位）為贛州電子生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品檢測檢驗。吸納國內(nèi)外電子產(chǎn)品企業(yè)在本項目設(shè)立商務(wù)服務(wù)中心，吸引電子產(chǎn)品批發(fā)商、零售商入駐，實現(xiàn)商貿(mào)、物流與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，以降低交易成本為最終宗旨，以提高商品流通效率為具體目標(biāo)，打造區(qū)域性的電子產(chǎn)品貿(mào)易服務(wù)平臺和電子信息產(chǎn)業(yè)總部基地。公司注冊資本：壹仟萬元整，實收資本：壹仟萬元整。（2） 第3層建筑面積4000㎡，主營電腦及相關(guān)產(chǎn)品。用作咖啡、西餐廳和高檔酒吧、舞廳等，供客商洽談生意的休閑場所；（5）屋頂觀光塔。本項目建議書編制范圍包括《贛州市電子廣場建設(shè)項目建議書》項目建設(shè)背景和必要性、外部建設(shè)條件評述、項目定位、建設(shè)規(guī)模和方案及進(jìn)度計劃安排、總投資估算，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，編制了本項目環(huán)保、節(jié)能篇章。據(jù)初步測算，本項目建成后出售110層商業(yè)建筑即可收回83%以上的投資，而運營期可獲得管理與出租純收益4180萬元/年。本項目引進(jìn)合作方澳門信基實業(yè)有限公司有著市場建設(shè)、管理、運作經(jīng)驗，項目初期將從放水養(yǎng)魚的角度出發(fā)，通過降低經(jīng)營戶費用、投入招商費用、組建經(jīng)營團(tuán)隊等方式更好的運營市場。 79 2 項目背景和必要性分析 項目背景信息技術(shù)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要驅(qū)動力，電子信息產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，對于促進(jìn)社會就業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)增長、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和維護(hù)國家安全具有十分重要的作用。但是，受國際金融危機(jī)影響，2008年下半年以來，電子信息產(chǎn)品出口增速不斷下滑，銷售收入增速大幅下降，重點領(lǐng)域和骨干企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，利用外資額明顯減少，電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時，《贛州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《贛州市重點產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》都明確提出將電子信息產(chǎn)業(yè)千億元重點產(chǎn)業(yè)來打造，并提出了一系列扶持措施。抓住市場機(jī)遇，夯實發(fā)展基礎(chǔ)，打造發(fā)揮贛州區(qū)位、資源和科研等優(yōu)勢，進(jìn)一步促進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，不僅迫在眉睫，而且意義深遠(yuǎn)。破解贛州市電子行業(yè)的發(fā)展瓶頸問題，關(guān)鍵是解決配套專業(yè)市場的建設(shè)問題和盡快打造贛州電子行業(yè)學(xué)科研究、產(chǎn)品開發(fā)、質(zhì)量檢測為一體的研發(fā)中心與信息平臺建設(shè)問題。三是在經(jīng)營手段上，向信息化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化發(fā)展。本項目的建設(shè)是提升贛州電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切需要本項目建成并運營后，對贛州市新落成的香港工業(yè)園區(qū)有著不可估量的牽動作用，并將為贛州市電子產(chǎn)業(yè)搭起一個廣闊的發(fā)展平臺，促進(jìn)電子產(chǎn)品的流通，繁榮電子市場。從而更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)增長“倍增器”、發(fā)展方式“轉(zhuǎn)換器”、產(chǎn)業(yè)升級“助推器”的作用。電子產(chǎn)品賣場數(shù)量的增長速度充分體現(xiàn)了市場需求的增長速度，但同時電子產(chǎn)品賣場之間的競爭也不可避免地出現(xiàn)了，如何引來商戶、引來客流，成為電子產(chǎn)品賣場經(jīng)營者思考的重點。有人預(yù)言，單一交易功能電子產(chǎn)品賣場會重蹈百貨零售店倒閉的覆轍。但我們也應(yīng)該看到，與一些成功的傳統(tǒng)商品銷售企業(yè)相比，電子產(chǎn)品賣場經(jīng)營商還有很多地方需要改進(jìn)。遠(yuǎn)觀世界各國城市化進(jìn)程，近看國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的發(fā)展軌跡，城市的每一次擴(kuò)張和延伸，必將帶動商圈的轉(zhuǎn)移。上世紀(jì)80年代后，隨著贛州城區(qū)人口的膨脹，城市中心的南移，文清路和南門口的大規(guī)模改造與整飾以及文清路各種業(yè)態(tài)的匯集，贛州的商業(yè)中心從此從標(biāo)準(zhǔn)鐘轉(zhuǎn)移至文清路、南門口。但是，因東門商圈幾大專業(yè)市場建設(shè)年代久遠(yuǎn)，因此在規(guī)劃設(shè)計、交通、商鋪形象等方向存在諸多缺陷，既影響了東門商圈的商業(yè)形象，也制約了其發(fā)展。在贛州城區(qū)有多少間商鋪，恐怕無人能統(tǒng)計，因為這一數(shù)字每天都在發(fā)生變化。病態(tài)三：重商輕文。而位于章江新區(qū)商圈的九方購物中心、萬盛MALL、天際華庭、雅典園購物中心等新型大購物中心的投入運營，正在改變贛州中心城區(qū)商圈的病態(tài)。電子信息產(chǎn)業(yè)做為贛州市六大重點產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備。越來越多的IT企業(yè)總部進(jìn)駐贛州，急切期待有一個IT總部基地?，F(xiàn)有連鎖賣場在發(fā)展中不斷壯大中國現(xiàn)有IT 數(shù)碼連鎖賣場中，主要有頤高、百腦匯、賽博、賽格和太平洋五大主力賣場。3CMALL將突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，以大型主力店、品牌精品店為主的入駐來代替原有IT 賣場中經(jīng)銷商入駐為主的方式，使得市場內(nèi)的經(jīng)銷商或運營商整體經(jīng)營水平和能力得到了巨大提升。%，%。%，%。目前贛州數(shù)碼市場格局可謂兩強(qiáng)帶多散。不論是服務(wù)水平、經(jīng)營品種、賣場規(guī)模還是配套設(shè)施都達(dá)到了贛州市乃至省內(nèi)頂級IT賣場的水平。優(yōu)勢2：項目優(yōu)越的交通區(qū)位 贛州是贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性中心城市，是珠三角和廈漳泉地區(qū)的直接腹地和內(nèi)地通向東南沿海的重要通道；是江南嶺北區(qū)域交通樞紐城市和物流重要節(jié)點城市。優(yōu)勢3：項目合理的規(guī)劃方案。據(jù)了解，頤高數(shù)碼連鎖將在贛州市紅旗大道與東橋路交匯處開設(shè)“頤高數(shù)碼連鎖——贛州旺達(dá)國際數(shù)碼港”。項目所屬行業(yè)為贛州市“十二五”規(guī)劃重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，項目屬《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》中鼓勵類項目，項目的建設(shè)符合打造贛州綜合性電子信息產(chǎn)品交易和信息平臺和電子信息產(chǎn)業(yè)總部基地的規(guī)劃要求，因此受到國家和當(dāng)?shù)卣叩闹С?。（T－threat）挑戰(zhàn)1：項目對外輻射能力尚不確定。項目要有明顯優(yōu)于傳統(tǒng)市場的軟硬件配置，完善相關(guān)配套設(shè)施，結(jié)合安防專業(yè)市場的要求，把握傳統(tǒng)市場中主力經(jīng)營戶的普遍需求，在項目提供功能上充分滿足他們。供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)流通中，所涉及產(chǎn)品或服務(wù)提供給最終用戶活動的上游與下游企業(yè)所形成的網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)。同樣地，若沒有批發(fā)商的存在，零售商必須有一定的安全庫存，否則無法正常經(jīng)營，這樣無疑又增大了零售商的資金成本和經(jīng)營風(fēng)險。贛州市電子廣場的建設(shè)是在贛州市提升改造商品市場的大背景下提出來的，項目選址位于章江新區(qū)，符合電子消費類產(chǎn)品商貿(mào)發(fā)展規(guī)律，符合贛州相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃。根據(jù)本章前節(jié)對項目的競爭態(tài)勢“SWOT”分析，以及項目功能定位的原則，贛州市電子廣場的功能定位為：以消費類電子、電器以及電子元器件、電子產(chǎn)品原材料批發(fā)零售交易及電子商務(wù)為基礎(chǔ)功能，以電子組裝、電子產(chǎn)品展示展覽為配套功能，以電子技術(shù)培訓(xùn)、電子產(chǎn)品檢測、技術(shù)認(rèn)證為拓展功能的綜合性電子產(chǎn)品交易信息平臺。5439。其主要特點是：氣候溫和，四季分明，光照充足，雨量豐沛，無霜期長，冷暖變化顯著，降水概率大。有國家級文化保護(hù)單位5處19個點，省級文物保護(hù)單位54處；國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處；國家自然保護(hù)區(qū)1處，省級自然保護(hù)區(qū)18處；國家4A和3A級旅游區(qū)各1處。場址選擇符合國家節(jié)約和集約用地的原則。地貌以丘陵、山地為主，處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。建成后生活用水用電均由市政供給。本項目的建設(shè)是贛州電子信息產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然要求；是企業(yè)對市場完善的和發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)迫切需求；是滿足居民工作、生活娛樂等多方面需求的必然產(chǎn)物。項目規(guī)劃總占地面積21850平方米（），擬建一座主樓地上36層（其中裙樓10層）、地下2層的多功能電子大廈，㎡，建筑物占地面積約5000㎡，項目建筑功能和面積初定為：。（4）第5層建筑面積4000㎡，專設(shè)為電子新產(chǎn)品、新技術(shù)展示中心。具體規(guī)劃布局特點如下:該地塊坐落在贛州市章江新區(qū)C3地塊，東臨長征大道，南靠客家大道，西為規(guī)劃道路，北為章江南大道，鑒于地塊周邊良好的自然景觀資源較少，東、北側(cè)城市道路城市噪音較大，該商業(yè)社區(qū)設(shè)計主要考慮內(nèi)部庭院景觀的共享與營造。室內(nèi)無障礙的要求：建筑入口設(shè)置輪椅坡道及扶手；走道；、門；設(shè)置殘疾人專用電梯一部；每層廁所均設(shè)置男女殘疾人專用廁位各一個；大樓各出入口、各商業(yè)單元均在顯要位置設(shè)置各類方便聽覺不便者使用的指示標(biāo)志；各單元與室外走廊間均通過連續(xù)坡道連接，會議廳、報告廳的盲道、輪椅席等應(yīng)依據(jù)建筑性能配有相關(guān)無障礙設(shè)施。所有污水集中進(jìn)入化糞池處理后，排入市政污水系統(tǒng)。 供配電及弱電系統(tǒng)設(shè)計本建筑工程設(shè)計包括：整個項目的配電系統(tǒng)；電力及照明系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；電話及數(shù)字通訊系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。本工程照明設(shè)計包括：商用建筑照明、辦公用建筑物照明、設(shè)備房照明、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志。建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)結(jié)。6 節(jié)能節(jié)水措施 編制依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》等現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能減排的法律法規(guī)；《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十二五”期間節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2011]26號文件）；《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國家發(fā)改委[2011]6號令）；建設(shè)部《建筑節(jié)能技術(shù)政策》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189； 節(jié)能措施節(jié)能是國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。改善建筑物單體熱環(huán)境（1）項目用地內(nèi)主體建筑應(yīng)盡量爭取南北朝向，采用較大的體型系數(shù)的建筑應(yīng)增加外墻熱阻。在配電及照明系統(tǒng)設(shè)計中，注意改善各種燈具和用電設(shè)施的功率因數(shù)，盡量采用高效率的燈具，安裝自動光源控制和紅外線感應(yīng)器等，避免不必要地長期亮燈。、開關(guān)、水管等，以免造成水資源流失。 運營期環(huán)境影響分析以建設(shè)“生態(tài)型”新市場為目標(biāo)，堅持“節(jié)能、減排”的環(huán)保宗旨。項目建設(shè)要嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，防止進(jìn)度拖延造成負(fù)面影響。（1）根據(jù)有關(guān)專業(yè)提供的圖紙、文字說明及相關(guān)資料。（3）參照近期贛州市造價信息。建設(shè)計劃安排如下：2013年1月～6月完成項目可行性研究、項目評估；2013年8月底前完成項目初步設(shè)計；2013年11月完成施工圖設(shè)計和招投標(biāo)；2014年1月施工進(jìn)場，2015年11月完成土建及安裝工程；2015年12月完成竣工驗收并交付使用。項目運營期間污染物主要為市場經(jīng)營戶及消費者產(chǎn)生的生活廢水及固體廢棄物，不會產(chǎn)生有毒有害的廢水、廢氣和廢渣。，采用阻耗小的管材配件。太陽能等潔凈能源的利用推廣應(yīng)用被動式太陽能集熱系統(tǒng)，用以給建筑物提供熱源。（3）采用特種玻璃和遮陽板設(shè)施，直接遮擋夏季陽光的熱輻射。根據(jù)項目建設(shè)的不同階段，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行節(jié)能。在建筑物各層設(shè)火災(zāi)探測器、聲光報警器及手動報警按鈕等設(shè)備。公用建筑物照明以節(jié)能燈為主，公共照明采用節(jié)能燈為主要光源，酒店及餐廳照明燈具由裝修時確定。本建筑的消防電梯、客梯、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明及疏散指示照明、生活水泵為二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。雨水系統(tǒng)本項目雨水系統(tǒng)設(shè)計為封閉雨水系統(tǒng)。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500452005建筑及其它專業(yè)條件圖水源為市政自來水。為此，贛州市電子廣場適當(dāng)引入內(nèi)街上空設(shè)計，使建筑內(nèi)部光線充足，不但省去了內(nèi)部照明的費用，同時也塑造了贛州市電子廣場陽光休閑的購物環(huán)境，從而增加消費者的購物體驗舒適度。 建設(shè)方案項目總平面布置的原則本項目總平面布置原則除遵循一般總平面原則( 人流、物流組織，道路，給排水，供電，安保消防等)以外，本項目總平面布置原則有其下述原則需予以體現(xiàn)：1）公共設(shè)施的靈活性，可分隔原則。（6）第8－9層合計建筑面積8000㎡，專設(shè)為電子及產(chǎn)品研發(fā)中心和電子檢測中心。㎡，可泊放800輛小型汽車，兼作人防工程。項目作為商業(yè)服務(wù)設(shè)施的重要組成部分，有著服務(wù)對象涉及面廣、服務(wù)層次多、服務(wù)經(jīng)常化等特點，各類項目相關(guān)者均為現(xiàn)實的或潛在的項目受益人，對項目建設(shè)持支持態(tài)度。數(shù)量、質(zhì)量滿足工程建設(shè)要求，土方可在項目區(qū)內(nèi)解決。有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)原則。主要河流斷面水質(zhì)優(yōu)良率為100%，共創(chuàng)建國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，省級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)18個。 贛州市境內(nèi)高速公路、國道、省道和鐵路運輸，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，成為贛南地區(qū)重要的物資集散地和交通樞紐，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。38′之間。 4 項目選址與建設(shè)條件 項目