【正文】 定位的原則，贛州市電子廣場的功能定位為：以消費類電子、電器以及電子元器件、電子產(chǎn)品原材料批發(fā)零售交易及電子商務為基礎功能，以電子組裝、電子產(chǎn)品展示展覽為配套功能，以電子技術培訓、電子產(chǎn)品檢測、技術認證為拓展功能的綜合性電子產(chǎn)品交易信息平臺。地處北緯24176。5439。贛州市是珠江三角洲、廈漳泉地區(qū)的直接腹地，是內地通向東南沿海的重要通道，也是連接長江經(jīng)濟區(qū)與華南經(jīng)濟區(qū)的紐帶。其主要特點是：氣候溫和，四季分明，光照充足，雨量豐沛，無霜期長，冷暖變化顯著，降水概率大。有3449個行政村通公路，%。有國家級文化保護單位5處19個點，省級文物保護單位54處；國家級風景名勝區(qū)1個，省級風景名勝區(qū)8處；國家自然保護區(qū)1處，省級自然保護區(qū)18處；國家4A和3A級旅游區(qū)各1處。遠離易燃、易爆場所，場址所在地段無污染源，且不位于有污染腐蝕性氣體排放的下風向。場址選擇符合國家節(jié)約和集約用地的原則。規(guī)劃地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便捷，商貿環(huán)境優(yōu)越，是贛州市中心城區(qū)新商業(yè)中心的黃金地段。地貌以丘陵、山地為主，處于我國東南沿海地區(qū)向中部內地延伸的過渡地帶，也是內地通向東南沿海的重要通道之一。項目所在區(qū)域完善的配套設施，為項目建設提供良好條件。建成后生活用水用電均由市政供給。規(guī)劃由周邊市政燃氣管網(wǎng)引入，引入管管徑DN100，地塊內采用DN100的環(huán)狀中壓管網(wǎng)配氣。本項目的建設是贛州電子信息產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展、轉型發(fā)展的必然要求；是企業(yè)對市場完善的和發(fā)展總部經(jīng)濟迫切需求；是滿足居民工作、生活娛樂等多方面需求的必然產(chǎn)物。項目投資各方也統(tǒng)一了認識，參與建設項目的積極性很高。項目規(guī)劃總占地面積21850平方米（），擬建一座主樓地上36層（其中裙樓10層）、地下2層的多功能電子大廈，㎡，建筑物占地面積約5000㎡，項目建筑功能和面積初定為：。主要用于電子產(chǎn)品交易、電子展示、電子研發(fā)、培訓等。（4）第5層建筑面積4000㎡，專設為電子新產(chǎn)品、新技術展示中心。（㎡）（1）11~26 層設商務中心和金融中心，為商務辦公用房（即電子及金融等行業(yè)企業(yè)總部樓）；（2）27~32 層為酒店公寓，其中配套設置大、中、小各類會場、餐廳等設施，可供商戶們接待客戶以及召開各種會議；（3）33~34 層為康體保健中心。2）符合城市規(guī)劃要求。具體規(guī)劃布局特點如下:該地塊坐落在贛州市章江新區(qū)C3地塊，東臨長征大道，南靠客家大道，西為規(guī)劃道路，北為章江南大道，鑒于地塊周邊良好的自然景觀資源較少，東、北側城市道路城市噪音較大，該商業(yè)社區(qū)設計主要考慮內部庭院景觀的共享與營造。裙樓設電梯12部（其中物梯4部，殘疾人專用的無障礙電梯4部），主樓設電梯6部，其中物梯2部，以滿足本項目豎向交通的要求。室內無障礙的要求：建筑入口設置輪椅坡道及扶手；走道；、門；設置殘疾人專用電梯一部；每層廁所均設置男女殘疾人專用廁位各一個；大樓各出入口、各商業(yè)單元均在顯要位置設置各類方便聽覺不便者使用的指示標志；各單元與室外走廊間均通過連續(xù)坡道連接，會議廳、報告廳的盲道、輪椅席等應依據(jù)建筑性能配有相關無障礙設施。給水系統(tǒng)本著衛(wèi)生、經(jīng)濟、安全、節(jié)能的原則，豎向共分二區(qū)，其中五層及以下的低區(qū)由市政水壓供水，五層及以上的高區(qū)設一套變頻設備恒壓供水。所有污水集中進入化糞池處理后，排入市政污水系統(tǒng)。主要設備和管材地下二層設有消防、生活合用水池。 供配電及弱電系統(tǒng)設計本建筑工程設計包括：整個項目的配電系統(tǒng)；電力及照明系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；電話及數(shù)字通訊系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。設柴油發(fā)電機組作應急電源。本工程照明設計包括：商用建筑照明、辦公用建筑物照明、設備房照明、應急照明、疏散指示標志。用φ10 鍍鑄圓鋼做避雷帶器，用柱子的二根大于φ16 的鋼筋做引下線，并和基礎接地基連接。建筑物內做總等電位聯(lián)結。在樓內建立語音和數(shù)字通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，該系統(tǒng)由電話網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等組成。6 節(jié)能節(jié)水措施 編制依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》等現(xiàn)行有關節(jié)能減排的法律法規(guī)；《國務院關于印發(fā)“十二五”期間節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2011]26號文件）；《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國家發(fā)改委[2011]6號令）；建設部《建筑節(jié)能技術政策》；《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189； 節(jié)能措施節(jié)能是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針。夏季主導風向是西南季風，應當使建筑物朝向夏季主導風向。改善建筑物單體熱環(huán)境（1）項目用地內主體建筑應盡量爭取南北朝向，采用較大的體型系數(shù)的建筑應增加外墻熱阻。屋頂采用植被屋頂、蓄水屋頂、通風屋頂，墻體采用中空結構等。在配電及照明系統(tǒng)設計中，注意改善各種燈具和用電設施的功率因數(shù)，盡量采用高效率的燈具，安裝自動光源控制和紅外線感應器等，避免不必要地長期亮燈。建筑物能源管理系統(tǒng)利用微機和能源節(jié)約程式的能源管理系統(tǒng)，有效實現(xiàn)建筑物中各種耗能設備，包括照明、空調、采暖、電梯、通風、水泵等的低能耗運作，達到最大限度節(jié)能的目的。、開關、水管等，以免造成水資源流失。因此在施工期運輸應保持良好的車況，途經(jīng)住宅小區(qū)時盡可能勻速慢行；選用優(yōu)質低噪施工機械設備；加強施工機械的維修、管理，保證施工機械處于低噪聲、高效率的良好工作狀態(tài)；將攪拌機、真空泵、電鋸等高聲設備安置于密閉的工棚內，實行封閉、半封閉施工，以減輕噪聲對環(huán)境的影響施工過程中對空氣環(huán)境的污染主要來自揚塵，包括工地運輸?shù)牡缆窊P塵、露天堆場和裸露場地揚塵及裝修廢氣。 運營期環(huán)境影響分析以建設“生態(tài)型”新市場為目標，堅持“節(jié)能、減排”的環(huán)保宗旨。生活垃圾由專人負責清掃至垃圾處理站，由環(huán)衛(wèi)部門集中統(tǒng)一清運處理。項目建設要嚴格控制施工進度，防止進度拖延造成負面影響。9 投資估算與資金籌措 投資估算范圍本估算包括所列項目的土建工程、設備購置及安裝工程、其他費用的全部投資。（1）根據(jù)有關專業(yè)提供的圖紙、文字說明及相關資料。（1） 建設單位管理費、基本預備費根據(jù)財政部財建［2002］394號文標準計算。（3）參照近期贛州市造價信息。（1）通用設備和定型設備價格參照廠家報價或有關部門核定的價格估算。建設計劃安排如下：2013年1月～6月完成項目可行性研究、項目評估；2013年8月底前完成項目初步設計；2013年11月完成施工圖設計和招投標；2014年1月施工進場，2015年11月完成土建及安裝工程；2015年12月完成竣工驗收并交付使用。增加綠化， 利用綠色植物凈化空氣、吸收粉塵和調節(jié)小氣候的能力， 強化環(huán)境的自凈能力。項目運營期間污染物主要為市場經(jīng)營戶及消費者產(chǎn)生的生活廢水及固體廢棄物，不會產(chǎn)生有毒有害的廢水、廢氣和廢渣。工程在施工開挖過程中產(chǎn)生的地下涌水或滲水以及施工人員的生活污水嚴禁隨地排放，使用流動廁所；地下涌水、滲水和施工泥漿經(jīng)臨時沉淀池沉淀處理后上清液回用工程。，采用阻耗小的管材配件。，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。太陽能等潔凈能源的利用推廣應用被動式太陽能集熱系統(tǒng)，用以給建筑物提供熱源?？照{及綠色照明空調通風系統(tǒng)采用效率高、能耗低的新技術、新設備和切實可靠的自控系統(tǒng)，防止過冷過熱、冷熱抵消，使空調系統(tǒng)能隨建筑物的負荷變化選擇最經(jīng)濟的運行方式；采用行之有效的風管、水管保溫措施，減少能量損失；不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。（3）采用特種玻璃和遮陽板設施，直接遮擋夏季陽光的熱輻射。建筑物的樓梯間敞開、底層架空，有利于后排建筑物的通風。根據(jù)項目建設的不同階段，采取相應的措施進行節(jié)能。樓內弱電系統(tǒng)，根據(jù)其功能的不同，配線結構采用綜合布線與單獨布線相結合的布線方式。在建筑物各層設火災探測器、聲光報警器及手動報警按鈕等設備。本工程安全保護采用TNS 系統(tǒng)，接地電阻不大于1Ω，防雷與接地系統(tǒng)共用接地體。公用建筑物照明以節(jié)能燈為主，公共照明采用節(jié)能燈為主要光源，酒店及餐廳照明燈具由裝修時確定。消防設備為雙電源供電，末端自動切換。本建筑的消防電梯、客梯、排煙風機、正壓送風機、應急照明及疏散指示照明、生活水泵為二級負荷，其余為三級負荷。排水管采用PVC 排水塑料管，給水管采用給水塑料管。雨水系統(tǒng)本項目雨水系統(tǒng)設計為封閉雨水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)本項目排水體制為雨污分流，污廢合流制?！陡邔用裼媒ㄖO計防火規(guī)范》GB500452005建筑及其它專業(yè)條件圖水源為市政自來水。充分考慮殘疾人群體是建筑設計體現(xiàn)“以人為本”的要求，本項目按《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ 502001進行無障礙設計，主要內容為：室外無障礙設計的范圍主要是道路、綠地等。為此，贛州市電子廣場適當引入內街上空設計，使建筑內部光線充足，不但省去了內部照明的費用，同時也塑造了贛州市電子廣場陽光休閑的購物環(huán)境，從而增加消費者的購物體驗舒適度?？偲矫娌贾梅桨副卷椖坎季謴某鞘性O計和環(huán)境角度出發(fā)，仔細研判了周邊現(xiàn)狀及景觀，從入戶商戶角度思考，對戶型朝向和建筑形式進行推敲取舍，力求創(chuàng)造既與周圍建筑形成和諧豐富的城市空間，兼顧朝向和景觀。 建設方案項目總平面布置的原則本項目總平面布置原則除遵循一般總平面原則( 人流、物流組織，道路，給排水，供電，安保消防等)以外，本項目總平面布置原則有其下述原則需予以體現(xiàn)：1）公共設施的靈活性，可分隔原則。用作咖啡、西餐廳和高檔酒吧、舞廳等，供客商洽談生意的休閑場所；（5）屋頂觀光塔。（6）第8－9層合計建筑面積8000㎡，專設為電子及產(chǎn)品研發(fā)中心和電子檢測中心。 （2）第3層建筑面積4000㎡，主營電腦及相關產(chǎn)品。㎡，可泊放800輛小型汽車，兼作人防工程。因此為推薦場址方案。項目作為商業(yè)服務設施的重要組成部分，有著服務對象涉及面廣、服務層次多、服務經(jīng)?；忍攸c，各類項目相關者均為現(xiàn)實的或潛在的項目受益人，對項目建設持支持態(tài)度。污水：本項目區(qū)內生活污水和雨水分別排入附近市政污水和市政雨水管網(wǎng)。數(shù)量、質量滿足工程建設要求，土方可在項目區(qū)內解決。交通便捷。地塊東與贛州市最大休閑廣場贛州黃金廣場和贛州最高檔的多功能商貿大樓贛州中航城銜接，距贛州九方購物中心僅400米；南邊與贛州市政府相鄰，西邊與贛州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連接，地處新城區(qū)中心地段，交通、通訊、水電和排水等公用配置設施完備，適宜營造為贛州市一個較大型的示范性的電子電器商場，商貿洽談、產(chǎn)品展示等多功能的商貿廣場和電子信息產(chǎn)業(yè)的總部基地。有利于保護環(huán)境和生態(tài)原則。場址所在地交通便利、公用設施完備，能夠方便的設置給排水和供電等設施。主要河流斷面水質優(yōu)良率為100%，共創(chuàng)建國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，省級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)18個。贛州森林覆蓋率達76%，旅游資源豐富，全市有森林公園27個，㎡。 贛州市境內高速公路、國道、省道和鐵路運輸，構成了四通八達的交通網(wǎng)絡，成為贛南地區(qū)重要的物資集散地和交通樞紐，處于東南沿海地區(qū)向中部內地延伸的過渡地帶，是內地通向東南沿海的重要通道之一。贛州市人民政府駐章貢區(qū)，距省會南昌市423千米，距首都北京市2021千米，距廣東省廣州市465千米。38′之間。－27176。 4 項目選址與建設條件 項目區(qū)概況贛州市位于贛江上游，江西南部。功能定位原則3: 符合功能適度超前的原則，電子商務及物流是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的新的趨勢，本項目為電子產(chǎn)品主題廣場， 產(chǎn)品適合通過電子商務模式銷售，本著適度超前的原則，本項目發(fā)展電子商務，實現(xiàn)線上市場與線下市場的統(tǒng)一，以拓展營銷渠道，實現(xiàn)經(jīng)營模式的突破。專業(yè)市場是一種能夠降低交易成本的共享型商貿平臺，贛州市電子廣場依托周邊便捷的交通網(wǎng)絡，通過整合供應鏈以降低物流成本及顧客采購成本，提高流通效率，以滿足市場需求、填補市場空白為宗旨，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位于專業(yè)品類的主力市場，在深入研究市場及消費趨勢的基礎上，選取有足夠的市場輻射廣度和深度的電子產(chǎn)品專業(yè)品類。生態(tài)鏈的完整性由市場的規(guī)模、招商政策，以及市場配套的倉儲、物流配送等服務的完善性決定；影響銷售量的因素有商品價格、商業(yè)硬件配套設施、交通環(huán)境、相關產(chǎn)品的完整性。原則4 : 致力于提高電子專業(yè)市場的集聚能力電子專業(yè)市場越來越呈現(xiàn)出零售化的趨勢，其市場集聚能力主要由購買便利性、產(chǎn)品深度、產(chǎn)品深度、產(chǎn)品質量、產(chǎn)品特性、產(chǎn)品價格、購物環(huán)境。而庫存需要大量的資金投入和一定的倉儲成本，也承擔著因市場價格波動帶來的巨大風險。在生態(tài)鏈的各環(huán)節(jié)， 商業(yè)領域涉及到的是批發(fā)商和零售商兩個環(huán)節(jié)。通過項目形象、項目實現(xiàn)功能、項目配套服務等方面形成項目自身的競爭優(yōu)勢。項目要有有足夠的亮點吸引經(jīng)營戶和顧客群。 項目戰(zhàn)略定位原則1: 創(chuàng)新定位原則，項目定位于原有傳統(tǒng)電子專業(yè)市場的改進提升現(xiàn)代商貿業(yè)發(fā)展到了一定的程度，各種渠道蓬勃發(fā)展，專業(yè)市場想繼續(xù)保持競爭力，必須在軟硬件設施、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、經(jīng)營理念、交易方式等各方面進行創(chuàng)新，突破原有傳統(tǒng)市場的限制，形成專業(yè)市場自身核心競爭力。項目的輻射能力即是一個方面，項目的優(yōu)勢領域很可能會被先進入者搶占，進而失去有利競爭位置。太平洋電腦城、新大地數(shù)碼廣場存在設施陳舊，管理混亂、租金高等問題；即將投運的“頤高數(shù)碼連鎖——贛州旺達國際數(shù)碼港”也存在規(guī)模較小（建筑面積約6萬㎡），發(fā)展后勁不足的問題。機會2：當?shù)鼐用裣M能力持續(xù)增長。本項目的主要競爭對手為即將啟運的“頤高數(shù)碼連鎖——贛州旺達國際數(shù)碼港”；在本項目建設期間，也有可能涌現(xiàn)新的競爭對手進駐贛州；現(xiàn)有的大賣場也可能升級改造參與到新的競爭中來，這樣，同質化的電子信息產(chǎn)品市場的消費者將因價格、地理位置及可通達性以及消費地域習慣等因素被競爭對手分流。當本項目建成投入運營時，“頤高數(shù)碼連鎖——贛州旺達國際數(shù)碼港”已經(jīng)有三四年的運營基礎，本項目作為行業(yè)的后進入者，必然在品牌宣傳、合作廠商等方面受到先進入者的掣肘。（W－weakness）劣勢1：進駐時間晚。通過多方考察，引進消化吸收先進的規(guī)劃理念和運作模式，已經(jīng)形成了較為成熟的規(guī)劃方案，項目成功的預期大大增加。而長征大道是章江新區(qū)的重要城市次干道，沿