【正文】 責任。 明確風險管理人和分配給他們的責任。風險清單要符合優(yōu)先權排序并和所計劃的應對策略的詳細程度一致。如果不可能降低風險的概率，則減輕風險的應對措施就可能通過瞄準決定嚴重程度的連接點專注于風險的影響。轉移手段豐富多樣，至少包括使用保險、履約保證(金)、保證和擔保等。 回避。 4. 計算,進行一致性檢驗。但一般要求每一因素所支配的元素不超過9個，這是因為心理學研究表明，只有一組事物個數(shù)在9個以內，普通人對其屬性進行辨別時才較為清晰。（四）層次分析法的關鍵——準確構造遞階層次結構構造遞階層次結構是層次分析法的基礎，因此深入分析問題、找出影響因素及其相互關系，從而準確構造遞階層次結構就顯得十分重要。其本質是試圖使人們的思維條理化和層次化，它充分利用人的經(jīng)驗判斷，對決策發(fā)難優(yōu)劣進行排序，具有實用性、系統(tǒng)性、簡潔性等優(yōu)點。 量化分析的另一個重要指標就是損失幅度。 在風險識別與分類的基礎上，需要對工程風險進行量化分析，量化分析就是確定風險事故發(fā)生的概率和可能造成的損失程度，從而可以判斷出哪些屬于工程的主要風險，哪些屬于次要風險。 通過上述步驟掌握到了工程的基本資料和情況之后，接下來就應該對收集的資料進行專業(yè)和系統(tǒng)的篩選分析。主要應查閱的資料包括：工程可行性研究報告、工程承包合同、承包金額明細表、工程設計書、工程進度表、地質水文報告和工地略圖等。一般而言，經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素。 政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品購買者、交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。另外，開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤，導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性而產(chǎn)生經(jīng)濟風險。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風險。 經(jīng)營風險經(jīng)營活動中的風險是指由于管理活動或行為不適合生產(chǎn)和經(jīng)濟活動發(fā)展而給開發(fā)商帶來經(jīng)濟損失的可能性。當然，自然因素（如洪水、火災、地震等）也不容忽視，一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動及相應的政策法律調整，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。同時，開發(fā)項目在年內的推出時機也同開發(fā)風險密切相關，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應國人喜歡年終集中消費的習慣。 現(xiàn)場查勘。在這個過程中主要的步驟包括：整理相關資料、對風險進行分類并做定量分析、對照風險調查表逐一分析風險以及確定最大可能損失。 量化分析的核心是確定損失概率和損失幅度。損失幅度指發(fā)生事故可能導致的最大損失。運用層次分析法可以將復雜系統(tǒng)問題中的各種因素劃分成相互關聯(lián)的有序層次，通過專家較客觀的判斷給出每一層次個因素相對重要性的定量表示，確定每一層次全部因素相對重要性的權值，通過對排序結果進行分析研究，提出解決方案。準確構造遞階層次結構一般有以下要點。因此，當同一層次因素較多時，就需要進行分組歸類，在增加層次數(shù)的同時減少每組個數(shù)，保證后面兩兩判斷的準確性。在算出后，可計算，進行一致性檢驗，其公式如下： （34）上式中為判斷矩陣階數(shù)，由表35，查隨機一致性指標,并計算比值,當時，判斷矩陣一致性達到了要求?；乇茱L險包括改變項目管理計劃以消除由有害的風險造成的危害，使項目目標不受風險的影響、放寬有危險的目標，例如延長進度或減小范圍等?？梢岳煤贤瑢⑻囟L險的責任轉移給另一方。例如，設計時在子系統(tǒng)中設置冗余組件有可能減輕原有組件故障所造成的影響。高、中級風險通常會更仔細地處理。 風險發(fā)生的征兆和預警信號。風險應對計劃根據(jù)風險的優(yōu)先級別處理風險，在需要時將資源和活動加入到預算、進度計劃和項目管理計劃中。通常要分配不可預見事件的時間或費用儲備。所以房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免損失，取得更好的經(jīng)濟效益，在項目的開發(fā)過程中就必須進行風險管理，對所存在的風險進行識別、評估和監(jiān)控，最后針對這些風險制定應對措施，盡可能的避免由于風險管理不當帶來的經(jīng)濟損失。敏感性分析是分析、預測項目主要不確定因素的變化對項目效益的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預測項目可能承擔的風險。 主觀評分法確定廠址方案。（注：）表45風險綜合評價表風險因素權重風險可能發(fā)生的可能性WC很大（）比較大（）中等（）不小（）較?。ǎ┙M織風險√材料上漲風險√技術風險√工人罷工風險√工期風險√資金風險√質量風險√自然風險√∑WC=由計算可知，小于項目的評價基準，則該項目的整體風險水平可以接受，項目可以繼續(xù)實施。根據(jù)已知信息和決策目標、評價準則，構建該項目的遞階層次結構模型，如圖46所示。分別計算矩陣A，A1，A2，A3的特征向量，分別用W，W1，W2，W3表示。（5）計算綜合重要度。該項目共有10個任務，在第20周時結束時檢查。表48 項目跟蹤表序號成本預算/萬元ACWP/萬元BCWP/萬元任務完成時的預測成本 EAC/萬元BCWS/萬元125222522252454036504533066301048078700575007506170001700740004008800080092500250103000300合計600757559280費用指數(shù):CPI=BCWP/ACWP=75247。(3)健全風險預警系統(tǒng)。(4)增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(6)做好現(xiàn)場建設日志，注意資料收集和保存，及時落實建設條件，預防和減少施工索賠。定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽之中。在方案選擇中，拒絕采用風險高的規(guī)劃、建筑設計方案，放棄風險隱患多的結構類型。 風險轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得政策優(yōu)惠?？刂乒て? 盡早完成開發(fā)項目。參考文獻[1] 沈建明等編著，項目風險管理，機械工業(yè)出版社，2003年.[2] 李建偉編著,土木工程項目管理，同濟大學出版社,2002年.[3] 盧有杰, 盧家儀編著， 項目風險管理，清華大學出版社, 1998年.[4] 李啟明等編著，房地產(chǎn)投資風險與決策，東南大學出版社，1998年.[5] 張宇祥等編著，房地產(chǎn)投資風險及防范策略分析，2001年.致 謝作為一個學生，我非常感謝大連理工大學給了我一次學習深造的機會。購買保險是轉移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。與風險控制相比，后者是直接調節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和損失程度，而風險轉移是將風險轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。在項目建設階段，通過招標模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開某些風險。在投資決策階段，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策是回避風險的最佳方法。 在租售管理階段，為預防風險，開發(fā)商應做好：(1)房地產(chǎn)租售合同應由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。(5)調查預測房地產(chǎn)消費趨向，優(yōu)化設計方案，采用優(yōu)化設計、價值工程技術，充分考慮項目防火、抗震、御災、防盜和安全要求，防止技術風險。項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。80=由得數(shù)可以得出:項目既沒有超支也沒有節(jié)約，費用沒有存在風險，而進度上卻存在著一定風險，進度落后了，針對這種情況，項目組應及時調整時間，進行工程加班，把進度趕上來。各項任務已完成工作量的實際消耗成本在表