房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(全)(完整版)
【正文】 用，均應(yīng)按每層的投影面積計算建筑面積。如第三方善意購買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)的，也可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方應(yīng)對前一合同的預(yù)購方承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，應(yīng)賠償損失。其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)證程序辦理。21. 哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；③在京部隊等購買內(nèi)銷商品房，到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。目前，北京樓市上購買商品房還是經(jīng)濟實用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。E. 驗收房屋，辦理入住手續(xù)?！币虼?，集體所有土地上興建的房屋不能買?，F(xiàn)房銷售須提交房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。10. 什么是住宅的進深？住宅進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。6. 什么是花園式住宅？花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。它有別于各地方政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。4. 什么是單元式住宅？單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。12. 購房人怎樣才能確定購買的商品房是合法的？開發(fā)企業(yè)與銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這“五證”是：①國有土地使用證；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程開工證；⑤商品房預(yù)銷售許可證。③ 房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)。B. 簽訂商品買賣契約，按契約約定交付房價款。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。而且經(jīng)過商品房預(yù)售、預(yù)購登記的契約，銀行才可以同意辦理貸款手續(xù)。②本市戶口簿及其復(fù)印件。③交易管理部門對被批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。①在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預(yù)售房尚未實際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同有效。⑤ 突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內(nèi)的抄手廊等，應(yīng)按柱子的外邊線水平面積計算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的50%計算建筑面積。27. 商品房的銷售面積如何計算？按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字[1998]第1285號）：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）28. 按北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約的規(guī)定，交用房應(yīng)交實測面積，實測面積未出是否違法？按照北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約的規(guī)定，在房屋交付使用、辦理立契過戶手續(xù)時要給出實測面積，并根據(jù)合同進行結(jié)算。② 房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。31. 外省市個人如何在京購買商品房？① 外省市個人購房者向北京市房地產(chǎn)交易中心提交居民身份證原件及復(fù)印件、在京暫住證原件及復(fù)印件、在京購房申請書。一) 鋼筋混凝土：主要材料為鋼筋混凝土，且墻和柱都承重。1) 天然地基：不經(jīng)過任何人工處理，而能承受建筑物全部荷載。二) 墻柱1. 墻的作用。2) 縱墻承重：擱置在縱墻上。2) 坡屋頂：不可上人，平房。3) 縱、橫墻混合承重：適合大小空間都有的醫(yī)院、幼兒園。2) 圍護：抗御風(fēng)、雨、雪、輻射等的侵襲。2. 人工地基：1) 表面壓實：基槽挖開后，打夯35遍，將浮土擠壓實，可防止
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