【正文】 18 富力例如，新大廈2020 年重新包裝為國(guó)際公寓后開(kāi)售到現(xiàn)在，銷(xiāo)售率早就超過(guò)了90%。美好置業(yè)有限公司 平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 經(jīng)營(yíng)管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營(yíng)思維、市場(chǎng)定位、形象樹(shù)立、物業(yè)管理等方面。美好置業(yè)有限公司 一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬(wàn)人，澳港臺(tái)同胞 83 萬(wàn)人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親屬 100 多萬(wàn)人。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過(guò) 3 萬(wàn)人，加上其家屬將近 10 萬(wàn)人 ，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。 2. 出租率 因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會(huì)所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂(lè)室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國(guó)際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來(lái)配置 戶(hù)戶(hù) 型型 特特 點(diǎn)點(diǎn) 介于住宅戶(hù)型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天候物業(yè)管理和星級(jí)酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租租 賃賃 價(jià)價(jià) 格格 租價(jià)多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或 美 金標(biāo)價(jià)，比市場(chǎng)上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點(diǎn)點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專(zhuān)業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌?chǎng)的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 6 富力美好置業(yè)有限公司 第二篇※廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類(lèi)型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓、星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅 等幾大類(lèi)型。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 3 富力美好置業(yè)有限公司 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來(lái)出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類(lèi)似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類(lèi)型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長(zhǎng)，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶， 這些地區(qū)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位 和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓因 其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫(xiě)字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過(guò) 10 個(gè)。 目前廣州能稱(chēng)得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 11 富力 注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來(lái)自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，本市戶(hù)口人數(shù) 萬(wàn)人，外來(lái)人口 超過(guò) 300 萬(wàn)人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒(méi)有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場(chǎng)的潛力股。 2) 經(jīng)營(yíng)管理水平 如從空置率來(lái)看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)尚算理想，珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 14 富力 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷(xiāo)售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 16 富力 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶(hù)型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國(guó)際 時(shí)代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤(pán)的戶(hù)型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤(pán)的物業(yè) 管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來(lái)新推出市場(chǎng)的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 19 富力 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門(mén)檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開(kāi)發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對(duì)來(lái)說(shuō) 酒店式公寓 的開(kāi)發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加 。 從目前情況看，真正上檔次并稱(chēng)得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù) 公寓還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過(guò)內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 現(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫(xiě)字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場(chǎng)、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國(guó)際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見(jiàn)。 4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國(guó)花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城 對(duì)面的 【 新大廈 】 、【 遠(yuǎn)洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 31 富力 3. 戶(hù)型間隔建議 對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶(hù)原因，其產(chǎn)品戶(hù)型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶(hù)型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶(hù)型產(chǎn)品及其他因素。 “ 富力國(guó)際公館 ”命名讀起來(lái) 朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“ 富力國(guó)際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn) 針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶(hù)主要是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始， 便 與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類(lèi)外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類(lèi)似的合作關(guān)系 ，在合作過(guò)程中廣泛珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 38 富力美好置業(yè)有限公司 策劃方案總結(jié)論 —— 酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2020 多套而潛在開(kāi)發(fā)量不多，相比未來(lái)幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬(wàn)人這樣的情況，供需缺口可謂巨大 ； —— 珠江新城未來(lái) CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開(kāi)發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無(wú) 窮新的活力，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來(lái)國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項(xiàng)目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開(kāi)闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來(lái)規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值 ； —— 本項(xiàng)目處在珠江新城這樣一個(gè)未來(lái)的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開(kāi)發(fā)成為一個(gè)國(guó)際級(jí)的高級(jí)公寓，通過(guò)精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級(jí)酒店式公寓，使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益 。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以?xún)?chǔ)備足夠的客戶(hù)，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。美好置業(yè)有限公司 四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過(guò)良好經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類(lèi)似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠洹?酒店式服務(wù) ”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營(yíng)運(yùn)特征差別比較大。美好置業(yè)有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店 式服務(wù)的條件也號(hào)稱(chēng)“酒店式服務(wù)公寓”。美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶(hù)定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過(guò)第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公 寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員等 其中，外籍客源以來(lái)自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居 住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。美好置業(yè)有限公司 【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無(wú)法得知，不過(guò)因?yàn)槠浜唾逑噜?，物業(yè)客觀環(huán)境相對(duì)欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。美好置業(yè)有限公司 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 29 富力美好置業(yè)有限公司 二、 未來(lái)規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國(guó)紐約的曼哈頓。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公 共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。 3. 把握市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 把握市場(chǎng)先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開(kāi)發(fā)酒店式公寓，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來(lái)往香港和廣州之間的專(zhuān)業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長(zhǎng)期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來(lái)自香港的一些外籍人士）更多，對(duì) 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 (全口徑 )