【正文】 18 富力例如，新大廈2020 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。美好置業(yè)有限公司 平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整 經(jīng)營計劃。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。美好置業(yè)有限公司 一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個數(shù)字還在逐年遞增。 2. 出租率 因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美 金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點點 因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 6 富力美好置業(yè)有限公司 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅 等幾大類型。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 3 富力美好置業(yè)有限公司 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶， 這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位 和經(jīng)濟外向度略遜有關(guān)。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因 其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 11 富力 注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。 2) 經(jīng)營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 14 富力 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 16 富力 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè) 管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 19 富力 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對來說 酒店式公寓 的開發(fā)也會相應(yīng)增加 。 從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務(wù) 公寓還遠遠不能滿足需求。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 現(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預(yù)見。 4. 現(xiàn)時周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城 對面的 【 新大廈 】 、【 遠洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 31 富力 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說，因為其目標(biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來 朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 六、 經(jīng)營推廣重點 針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設(shè)開始， 便 與世界 500強已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類外國機構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國機構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系 ，在合作過程中廣泛珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 38 富力美好置業(yè)有限公司 策劃方案總結(jié)論 —— 酒店式公寓目前的市場整體供應(yīng)量僅 2020 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大 ； —— 珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無 窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場價值 ； —— 本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經(jīng)營效益 。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。美好置業(yè)有限公司 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“ 酒店式服務(wù) ”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。美好置業(yè)有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店 式服務(wù)的條件也號稱“酒店式服務(wù)公寓”。美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項目定位與市場策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公 寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領(lǐng)階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居 住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。美好置業(yè)有限公司 【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。美好置業(yè)有限公司 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 29 富力美好置業(yè)有限公司 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公 共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會不斷完善。 3. 把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會 把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機會。業(yè)內(nèi)人士認為， CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 (全口徑 )