【正文】 表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。 　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0K－even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。 b 供給預(yù)測(cè)　　供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。 房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。 即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。 　　從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響 　　一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。3．相應(yīng)對(duì)策a這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。 在與這些項(xiàng)目的發(fā)展商交流時(shí)，他們對(duì)所遇到的困難通常都感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。 可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題： 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）?！　∫话銇?lái)說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：《房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。b第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響　　房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。 考察你的投資方式　　由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。 步驟D: 成本測(cè)算　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫(xiě)人員名單；（7）可行性研究的編寫(xiě)依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說(shuō)明。風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。公司營(yíng)銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。他需要向客戶說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。納入整體營(yíng)銷方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活 動(dòng)。（－）論證設(shè)計(jì)階段 　　指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著手買(mǎi)地到?jīng)Q定開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。 （四）項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段 　　指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營(yíng)到運(yùn)營(yíng)正常為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買(mǎi)賣(mài)的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。雖然每一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過(guò)上述八個(gè)階段。財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間．項(xiàng)目的利潤(rùn)及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對(duì)比準(zhǔn)。（5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。 （2）投入資金雖多，但能很快見(jiàn)到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。（4）有一定的融資能力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對(duì)施工過(guò)程的開(kāi)展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也仍較高。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。（5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉。 　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說(shuō)明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。簽訂合同后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)計(jì)劃，安排估價(jià)人員。估價(jià)對(duì)象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門(mén)牌號(hào)碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面： ①土地估價(jià)。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。主要包括建造開(kāi)發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。 現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有： 1．對(duì)土地的查勘。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。 3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。 5．評(píng)估原則 　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對(duì)銷售價(jià)格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購(gòu)房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤(pán)，在未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意的情況下，擅自對(duì)購(gòu)買(mǎi)者作出一些根本實(shí)現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對(duì)于預(yù)售樓盤(pán)更是如此。從表面上看來(lái)，那種開(kāi)發(fā)商對(duì)所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實(shí)卻往往不是這樣。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒(méi)有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國(guó)性甚至國(guó)際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。 ，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。 ： 甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。 甲方保證若客戶購(gòu)買(mǎi)的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。 ，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。作為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司，而且可以解聘物業(yè)管理公司，但同時(shí)產(chǎn)權(quán)人又是被管理的對(duì)象．有義務(wù)遵守物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，接受物業(yè)管理單位依法進(jìn)行的管理；作為管理者的物業(yè)管理公司，一是要敢于依法對(duì)主人實(shí)施管理，二是要擺正自己的位置，要牢記物業(yè)管理的首要宗旨是服務(wù)第一，客戶至上，這就要求物業(yè)管理公司要樹(shù)立服務(wù)的思想，要以自己的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民的滿意。如合同文本中管理事項(xiàng)，只列出了名稱，在后面的物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，也只提出各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。盡管物業(yè)管理合同體現(xiàn)了所有者與管理者的關(guān)系，但既然是合同雙方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的權(quán)利和義務(wù)。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。 。 乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。房地產(chǎn)代理銷售合同格式 房地產(chǎn)代理銷售合同 甲 方：____________________________________ 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。例如，某國(guó)際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著北京二十多個(gè)大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有些同類型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無(wú)幾?！　。ㄈ╆P(guān)于代理商的資格問(wèn)題　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時(shí)，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問(wèn)題，目前國(guó)家及各地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號(hào)部長(zhǎng)令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序?！　。ǘ╆P(guān)于物業(yè)代理的傭金　　當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。 7．評(píng)估方法選擇 8．評(píng)估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程，對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。 6．評(píng)估結(jié)果。估價(jià)報(bào)告書(shū)是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書(shū)面形式反映出來(lái)。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。 （2）個(gè)別分析。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。 2．價(jià)格形成分析。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書(shū)等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過(guò)實(shí)