【正文】 上所列的程序報(bào)批。（3） 項(xiàng)目定位建議。租售比例原則上為7：3。（2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營(yíng)商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營(yíng)商所需的各種硬件和周邊必備的條件。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢(shì)，為商家創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境，使物業(yè)升值。經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)。租/售宣傳推廣總體市場(chǎng)策略（3）租售推廣期具體表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：（1）投資開(kāi)發(fā)期商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制目 錄 ………………………………………………………………………………… 頁(yè) 碼前 言 …………………………………………………………………………………… 3第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織 ……………………………………………………………… 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案制定與審批…………………… 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章 商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批 ……………………………………………8第一節(jié) 租售營(yíng)銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價(jià)的制定第三節(jié) 單元租價(jià)的制定第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計(jì)算與編號(hào) ……………………………………………… 19第五章 宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制定與審批 ………………………………………… 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第二節(jié) 預(yù)算編制及評(píng)審小組第三節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程第四節(jié) 月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整第六節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競(jìng)價(jià)程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺(tái)帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺(tái)帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營(yíng)管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場(chǎng)上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目主題整體形象包裝租售洽談及簽約（4）經(jīng)營(yíng)期 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu) 見(jiàn)附件二、分工與職責(zé)地區(qū)公司營(yíng)銷中心（1） 代表地區(qū)公司對(duì)其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)班子負(fù)責(zé)。（4） 負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。劃定租售范圍須明確到每間鋪。（4） 項(xiàng)目的成本攤分系數(shù)建議。第二節(jié) 單元售價(jià)的制定商用物業(yè)單元定價(jià)：營(yíng)銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價(jià)分布圖及面積表，結(jié)合項(xiàng)目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點(diǎn)等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價(jià)格（單價(jià)及總價(jià)）。三、影響商鋪定價(jià)的因素 客流量系數(shù)這是衡量一個(gè)商鋪價(jià)值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價(jià)值越高；反之，則越低。（2）對(duì)于未來(lái)的項(xiàng)目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際具體情況擬定。（6）營(yíng)銷顧問(wèn)小組組織召開(kāi)論證會(huì)，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過(guò)論證取得共識(shí)后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部把論證結(jié)果形成書(shū)面報(bào)告，報(bào)公司決策層批示后，作為日后制定具體價(jià)格的依據(jù)。216。如項(xiàng)目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大面積出租比例一般不超過(guò)45%，建議按下表制定營(yíng)銷價(jià)。四、 制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，廣告招牌位置及使用條件、管理費(fèi)水平、推廣費(fèi)用水平，預(yù)付或押金數(shù)量等等。10000㎡以上超市大賣場(chǎng)、百貨公司一般會(huì)要求十年至十五年，甚至更長(zhǎng)。1000㎡以上一般為3%～5%；③商場(chǎng)及商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)期的推廣費(fèi)要包含在管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)，故康景在申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前要把營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部擬定的經(jīng)營(yíng)期推廣費(fèi)商家承擔(dān)之部分融入管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)。該制度同時(shí)適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請(qǐng)的處理。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物業(yè)付款方表（范本）b) 出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章 商鋪/寫字樓的面積計(jì)算與編號(hào)計(jì)算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計(jì)算出每一個(gè)商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實(shí)用率，作為定價(jià)和租售依據(jù)。③經(jīng)營(yíng)期：指商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的階段。租售推廣期：① 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹(shù)立、鞏固品牌和主題形象，通過(guò)對(duì)新概念的炒作，多角度地對(duì)商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動(dòng)商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時(shí)也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。③主要方式：（2） 租售推廣期租賃部分的營(yíng)銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價(jià)面積12個(gè)月，并非當(dāng)年實(shí)收租金。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實(shí)施 工作流程 工作指引 （1）計(jì)劃、合同會(huì)簽程序。一、工作流程二、工作指引 商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)入裝修階段，項(xiàng)目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書(shū)面文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。經(jīng)洽談雙方取得共識(shí)后，要求客戶提交資格評(píng)估資料并簽認(rèn)租意向書(shū)。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。過(guò)往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營(yíng)情況者，即否決了該商戶的租賃資格；超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報(bào)率一般達(dá)不到公司回報(bào)率，該表將用于兩家以上對(duì)比之用，分高者得；租賃條件的實(shí)得分按以下公式和步驟計(jì)算。（5） 舉例：① 公司要求：定價(jià)100元/㎡4300元/㎡=%c、計(jì)算商戶實(shí)付凈回報(bào)率120元/㎡（2） 未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報(bào)章及行業(yè)了解。工作流程工作指引A. 合同的填寫見(jiàn)合同使用規(guī)范。租賃標(biāo)的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。合同未盡事宜，其他條款經(jīng)雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內(nèi)容不得違反國(guó)家、省、市有關(guān)法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準(zhǔn)。續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。經(jīng)營(yíng)部統(tǒng)一接收競(jìng)價(jià)書(shū)。對(duì)達(dá)到上述三種情況，發(fā)出警告給予五個(gè)工作日寬限期。項(xiàng)目主管協(xié)助項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)退回租賃押金、管理中心負(fù)責(zé)退回管理費(fèi)、水電費(fèi)押金。 經(jīng)營(yíng)部現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管須將合同及收鋪通知一個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)管理中心，方便客戶收鋪。第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序部分租期內(nèi)經(jīng)營(yíng)困難的租戶，在租金的壓力下，很多在私底下轉(zhuǎn)租，從而產(chǎn)生了責(zé)任人不清、私下變更經(jīng)營(yíng)范圍、欠租等諸多問(wèn)題。不準(zhǔn)無(wú)故曠工，如有外出，應(yīng)先向項(xiàng)目主管請(qǐng)假，然后登記“員工外出登記表”，遵守公司考勤制度； 上班時(shí)間必須穿著工衣。一、工作流程已建成物業(yè)建立臺(tái)帳入庫(kù)出庫(kù)二、工作指引先進(jìn)行徹底的物業(yè)清查，建立臺(tái)帳，清楚現(xiàn)有物業(yè)總量及各種用途所占面積；在建立臺(tái)帳的基礎(chǔ)上，建立出入庫(kù)制度，由財(cái)務(wù)部匯總每月出一次資產(chǎn)清查表；在自查時(shí)由營(yíng)銷中心協(xié)調(diào)統(tǒng)一編號(hào)；對(duì)于自用物業(yè)的由項(xiàng)目公司提供圖紙，營(yíng)銷中心計(jì)算面積；對(duì)于無(wú)圖紙的，可以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察；于出售用途以國(guó)土房管局測(cè)繪面積為準(zhǔn)；自用、交政府及其它三種用途的須使用商用物業(yè)，應(yīng)選擇商業(yè)價(jià)值低的物業(yè)為原則，盡可能出租或出售。小區(qū)租售控制表商鋪編號(hào)狀態(tài)用途認(rèn)租/購(gòu)時(shí)間保留最后日期成交日期經(jīng)辦人備注物業(yè)狀況征詢表地區(qū)公司財(cái)務(wù)部： 小區(qū) 號(hào)鋪，于 年 月 日有 客戶意向認(rèn)租/認(rèn)購(gòu)該物業(yè)，請(qǐng)就狀況予以明確 。（終止日期247。 對(duì)于已停水、停電且遲于當(dāng)月30日仍不交租的予以終止合同。3. 乙方應(yīng)在付清第四條第2項(xiàng)約定的款項(xiàng)后三天內(nèi)前往廣州中誠(chéng)律師事務(wù)所（預(yù)約電話： ）繳交律師見(jiàn)證費(fèi)，同時(shí)簽署《商品房買賣合同》，否則，甲方有權(quán)單方面取消本認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向乙方收取該房地產(chǎn)總房?jī)r(jià)的20%作為違約金，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。九、該物業(yè)交付之日起，乙方須每月向甲方支付 元/㎡的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)，甲方將用于組織各類推廣活動(dòng)來(lái)吸引人流，促進(jìn)消費(fèi)，以提升物業(yè)價(jià)值。十、 其它約定： 十、本認(rèn)購(gòu)書(shū)作為甲乙雙方權(quán)利義務(wù)的約定，與《商品房買賣合同》具同等法律效力。六、辦理銀行按揭手續(xù)1. 乙方向 （銀行）申辦額度為RMB/HKD 元按揭貸款，按揭年限 年，乙方須于 年 月 日前到 提交按揭銀行要求提供的有關(guān)個(gè)人資料，并辦理有關(guān)手續(xù)。二、單元價(jià)格該物業(yè)原價(jià)格為RMB/HKD ，乙方選擇 付款方式，獲 折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總房?jī)r(jià)為RMB/HKD ，大寫： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整（上述房?jī)r(jià)未含乙方所須承擔(dān)的稅費(fèi)）。第二節(jié) 租金催收及違約處理程序一、 工作流程二、工作指引 康景財(cái)務(wù)每月10日、20日上報(bào)經(jīng)營(yíng)部交租情況須列明已交和欠租情況。經(jīng)辦人： 年 月 日第九章 經(jīng)營(yíng)管理及推廣第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序一、 工作流程 租金收繳 管理費(fèi)收繳二、 工作指引 由于項(xiàng)目公司會(huì)撤離或已撤離現(xiàn)場(chǎng)（例如暨南），為了方便客戶交款，應(yīng)統(tǒng)一委托康景各管理中心財(cái)務(wù)收款。一、工作流程項(xiàng)目公司洽談客戶經(jīng)營(yíng)部洽談客戶填寫征詢表財(cái)務(wù)部回復(fù)確認(rèn)書(shū)書(shū) 出售出租財(cái)務(wù)部收回收據(jù)復(fù)印件存檔 二、工作指引 狀態(tài) 填寫：已用/未用，空白表