房地產(chǎn)可行性研究綜合概論(完整版)
【正文】 是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果?？梢?，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析。(10)結論及建議。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 三、可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。項目投資制勝第一法寶 一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。 分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。第3操作環(huán)節(jié) 設計成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項目 內(nèi)容 人數(shù) 負責項目 費用 時間注冊房地產(chǎn)估價師 造價工程師 市場調查和分析人員 經(jīng)濟分析專家 制作人員 社會學，環(huán)境等專家 步驟B：市場分析 a、宏觀因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。敏感系數(shù)可正可負。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容：a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明）；b、市場調查和分析；C、規(guī)劃設計方案；d、建設方式和建設進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務評價；g、風險分析；h、可行性研究的結論；i、研究人員對項目的建議；j、相應的附表。市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業(yè)管理策略。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內(nèi)盡量賺錢，應保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產(chǎn)。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。步驟H：風險分析
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