【正文】 營(yíng)模式 41國(guó)內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 43 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 43 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu) 43小結(jié)： 44第三部分：國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 45國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 4住宅現(xiàn)狀及收入分析 46 46 50 54專(zhuān)論：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的分析報(bào)告 55 56老年住宅消費(fèi)者訴求 59 59 60 60 產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) 64專(zhuān)論：住宅設(shè)計(jì)的關(guān)注點(diǎn) 66 68 69專(zhuān)論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn) 73《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》簡(jiǎn)介及內(nèi)容（見(jiàn)附件） 80 老年住宅的物業(yè)管理 80 87 87 90專(zhuān)論：老年人希望居住的環(huán)境 91第四部分老年住宅市場(chǎng)發(fā)展前景分析 93市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 94２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 97消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì) 99附件一 100《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》簡(jiǎn)介 100老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 1031 總則 1042 術(shù)語(yǔ) 1043 基地環(huán)境設(shè)計(jì) 1054建筑設(shè)計(jì) 1065 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 111第一部分:市場(chǎng)概述人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。C、老年文娛方面建筑：老年活動(dòng)中心、俱樂(lè)部、老年之家等。E類(lèi)：專(zhuān)為體力尚且健全而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅。如果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問(wèn)題，有時(shí)健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院。因此，這些大量的對(duì)中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對(duì)老年人的居住與活動(dòng)卻帶來(lái)不便和不利。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展中國(guó)家中 國(guó)資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心 老年住宅的演進(jìn)過(guò)程從總體上說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的老年住宅經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：無(wú)障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅。因?yàn)椋旱谝?，無(wú)障礙老齡住房造價(jià)昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無(wú)法問(wèn)津，政府由于資金限制也不可能完全滿(mǎn)足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化的主流無(wú)形地隔開(kāi)，老年人成天見(jiàn)到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。所有這些考慮的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然要增加投資，但據(jù)日本估計(jì)，全部考慮這些要求，所增費(fèi)用不會(huì)超過(guò)房屋造價(jià)的10%。反映老年住宅市場(chǎng)的指標(biāo)和維度借鑒對(duì)象：日本 宏觀政策解決老年人的住房問(wèn)題，對(duì)每個(gè)國(guó)家穩(wěn)定國(guó)民民心，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)都具有重大的意義。貼息由財(cái)政部門(mén)承擔(dān)。四是始終把住宅標(biāo)準(zhǔn)化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；?、商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，日本對(duì)住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)和配套。每個(gè)受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過(guò)嚴(yán)格測(cè)試，如對(duì)一個(gè)普通的門(mén)鎖的性能測(cè)試，就要由機(jī)器人作20萬(wàn)次的模擬開(kāi)啟試驗(yàn)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中國(guó)家，為避免重蹈西方福利國(guó)家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛(ài)幼的社會(huì)風(fēng)尚。從居住形式上來(lái)說(shuō)，日本的老年住宅又分為：A、國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅；B、押金式老年人住宅；國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專(zhuān)供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請(qǐng)組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之90%。（3）香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國(guó)社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問(wèn)題上的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。B、高齡人士?jī)?yōu)先配屋計(jì)畫(huà)申請(qǐng)人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書(shū)，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)日間護(hù)理中心之類(lèi)的設(shè)施。 歐美國(guó)家的老年住宅與亞洲國(guó)家最大的差別是，歐美國(guó)家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國(guó)各州的床位數(shù)均超過(guò)了10000張。對(duì)輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。（2）丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。（4）法國(guó)的老人住宅人類(lèi)歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國(guó)，當(dāng)1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國(guó)60歲以上老年人已占人口的10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。表二：中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查表明，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（）的老年人解決住房問(wèn)題。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，%其中市、%%，%。東方太陽(yáng)城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷(xiāo)售均價(jià)為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。房地產(chǎn)投資信托：國(guó)內(nèi)正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國(guó)際信托有限公司推出的針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的信托計(jì)劃，目前開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上限為2億元人民幣。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。另一方面，要改變排斥市場(chǎng)，國(guó)家包攬的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場(chǎng)機(jī)制為主要的資源配置手段，推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制。特別需要注意的是，為了避免政出多門(mén)可能導(dǎo)致的各項(xiàng)政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。 混合型養(yǎng)老院這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在55歲以上。我國(guó)第一個(gè)老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購(gòu)物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué) 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個(gè)部分構(gòu)成：日常物業(yè)管理費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、配套設(shè)施使用費(fèi)、特殊護(hù)理費(fèi)以及其他因個(gè)人需要產(chǎn)生的收費(fèi)。我國(guó)人口老齡化發(fā)展很快(如表11)，1997年，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老年化國(guó)家行列。人口老齡化趨勢(shì)和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國(guó)面臨的養(yǎng)老壓力越來(lái)越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。上海在人口老齡化進(jìn)程中顯示出明顯的高齡化趨勢(shì)。伴隨北京市人口老齡化過(guò)程的是老年人口高齡化趨勢(shì)的不斷加強(qiáng)，即60歲以上人口中80歲及以上高齡人口比重不斷提高。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。敬老院模式在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年?？梢钥闯觯壳拔覈?guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買(mǎi)住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買(mǎi)的住房中。首先，1997年國(guó)務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。現(xiàn)有收入來(lái)源離退休金：535人占91%；子女贍養(yǎng)費(fèi)：199人占34%；其他（繼續(xù)工作、投資、股份等）43人占7%。能否切實(shí)保障老年人穩(wěn)定的收入，這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡晚年，而且還涉及到社會(huì)穩(wěn)定。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避免使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)；在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷(xiāo)售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷(xiāo)售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷(xiāo)售。因此，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的影響研究更有利于透視消費(fèi)者的消費(fèi)心理。老年住宅無(wú)障礙專(zhuān)住型老齡住宅通用住宅混合的演變式住宅橫向布置型混合布置型豎向布置型專(zhuān)論：三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析及創(chuàng)新模式三種不同的建筑形態(tài)不但在表現(xiàn)形式、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)功能上存在差別，在實(shí)際操作以及效果上也各有優(yōu)劣，在對(duì)老年住宅進(jìn)行全面綜合研究時(shí)，有必要對(duì)三種不同的建筑形態(tài)進(jìn)行優(yōu)劣分析，并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善的表現(xiàn)形式。方便家人對(duì)老年人的照顧可以與一般住宅連帶出售，或者可以根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況改變其用途，銷(xiāo)售壓力不大由于是同一建筑單體，無(wú)論在是哪一種混合形式都難以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致的專(zhuān)用設(shè)計(jì)一般住宅的環(huán)境、選址與老年住宅的要求相距甚遠(yuǎn)和年輕人混住在一起，干擾性大由于利潤(rùn)的問(wèn)題，老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置在同一棟單體樓內(nèi)將老人分離安置，與中國(guó)傳統(tǒng)觀念有悖從以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑設(shè)計(jì)存在如下主要難點(diǎn)：A、專(zhuān)用設(shè)計(jì)與成本、價(jià)格之間的矛盾專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的專(zhuān)用設(shè)計(jì)必不可少，但是大量、細(xì)致的專(zhuān)用設(shè)計(jì)必將加大建筑的成本，導(dǎo)致最終售價(jià)的提高，拔高了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)群定位，增大了銷(xiāo)售的壓力。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素；其二，中國(guó)傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素；負(fù)面影響在正面推動(dòng)的同時(shí)，中國(guó)傳統(tǒng)文化也對(duì)老年住宅的消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面的影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，現(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實(shí)際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂(lè)，倘若從中獨(dú)立出來(lái)，老年人會(huì)由于思念親人而產(chǎn)生孤獨(dú)感和遺棄感；另一方面，從子女的角度出發(fā)，中國(guó)傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。提高產(chǎn)品的品質(zhì)。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量?jī)A向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)生惰性消費(fèi)。老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。）目前月收入水平月收入：500元以下：92人占16%；5001000元：183人占31%；10001500元：163人占28%；15002000元：69人占12%；2000元以上：76人占13%。據(jù)估計(jì)，2000年我國(guó)離退休人員約為6000萬(wàn)人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購(gòu)買(mǎi)老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶(hù)擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來(lái)越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。在18個(gè)區(qū)縣中已經(jīng)有一半?yún)^(qū)縣的老年人口比例達(dá)到10%，成為老年型人口的地區(qū)。圖三：上海市人口老年化的發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)《上海市人口老齡化報(bào)告書(shū)（1998年）》（上海市老齡委員會(huì)、上海市老齡科研中心1999年編輯出版）：當(dāng)前2005年是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增2萬(wàn)人左右；20052010年是上海老年人口的中速增長(zhǎng)期，；20102020年是上海老年人口的高速增長(zhǎng)期，平均每年凈增1415萬(wàn)人左右；20202030年是上海人口老齡化的頂峰時(shí)期，老年人口總數(shù)將達(dá)460萬(wàn)左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?2%左右，屆時(shí)上海將成為高度老化的城市。%%，預(yù)計(jì)到2020年和2050年，%%。占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。正是因?yàn)槔麧?rùn)薄弱，沒(méi)人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場(chǎng)上僅有的產(chǎn)品銷(xiāo)