【正文】 一步改善八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的前景一、需求全面穩(wěn)定增長三、 住宅質(zhì)量全方位的提高三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高六、國有企業(yè)改革加快速度七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)二、由上海房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)前言以市場容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場是中國城市中最大的市場。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未有的重任和機(jī)遇。歷史上，上海是一個(gè)人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。由此，理論界開始對房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）經(jīng)過多年的討論，1986年，中國確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方米。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平方米增至1997年的161．5萬平方米，增長了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50％。這一階段的市場，表現(xiàn)出5個(gè)特征，即：市場需求增長較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場經(jīng)營主體逐步成熟；個(gè)人購房成為住宅市場主力軍。1995年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達(dá)到511萬平方米，2000年達(dá)到779萬平方米。上海房地產(chǎn)市場的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。用舊房市場推動(dòng)新房需求1996年在中國率先實(shí)施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊》上海房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動(dòng)地降低銷售價(jià)格，吸引買家（詳見下文房地產(chǎn)價(jià)格）。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問題嚴(yán)重。這些問題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額和作用有限。而金豐投資和天宸實(shí)業(yè)是通過買殼成為房地產(chǎn)上市公司。其形成原因是復(fù)雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場競爭的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。市房地局通過市交易中心，定期向社會(huì)發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價(jià)格指數(shù)，得到社會(huì)較好評價(jià)。準(zhǔn)確性困惑。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。同全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長（比1999年預(yù)售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。上海政府歷來對于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動(dòng)需求之有力，有口皆碑。在全國各地大中城市相繼實(shí)質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會(huì)久拖不決，相信在2002年將最終推出。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時(shí)間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會(huì)超過住宅。其中，大起的時(shí)間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時(shí)間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價(jià)格大約上升了一倍以上；而大落的時(shí)間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時(shí)間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價(jià)格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。但是，還有局限性。其次，經(jīng)過20年的努力，上海市的住房短缺基本解決，已經(jīng)到達(dá)了住宅質(zhì)量全面提高的階段。無論是那種投資的進(jìn)入，均增加了競爭者，也提高競爭的質(zhì)量。包括：（1）住宅檔次多樣化。相信21世紀(jì)初，會(huì)更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設(shè)計(jì)開發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。所以，予以大事鞭韃。假以時(shí)日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風(fēng)格將形成。雖然也是滿足人的需要，但仍在初步的階段。還如餐廳北陽臺(tái)和廚房工作陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，是否可以兼顧，同時(shí)考慮攤晾、小中央空調(diào)位等更多的功能。相信21世紀(jì)開始，上海住宅建設(shè)中的環(huán)境設(shè)計(jì)將向生態(tài)、美化、人文的全面考慮發(fā)展，最突出的方面是生態(tài)的考慮。在喬木之中，也要合理設(shè)計(jì)搭配。相信21世紀(jì)初這一正確認(rèn)識，會(huì)被更多人接受及至政府的重視，在上海住宅生態(tài)小環(huán)境的塑造中發(fā)揮作用。4．以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果，得到廣泛的重視和應(yīng)用。（2）其他新材料、新設(shè)施、新工藝等綜合性科技成果，也會(huì)大幅度的采用。即上海是一個(gè)開放性的國際大都市，對外開放的程度已經(jīng)比較高。但是，出讓的形式僅為政府同受讓者之間、一對一的談判協(xié)議，而沒有采用公平透明的市場競爭形式。因此，總體上舊公房的市場化改革接近完成。這對于初步形成的物業(yè)管理市場是一種愛護(hù)。一般估計(jì)，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。其理由是：（1）中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)都在轉(zhuǎn)熱，這一勢頭方興未艾，給上海房地產(chǎn)市場提供了無限的商機(jī)（詳見上文）。（2）投資品種合理化。由于上海即將放寬外國人購買房地產(chǎn)的政策，可期望有相當(dāng)多的外資進(jìn)入消費(fèi)，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進(jìn)入，會(huì)加劇已有服務(wù)企業(yè)的競爭，促進(jìn)他們提高服務(wù)水平。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。這可能是更積極的想法和做法。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國主要城市展開有計(jì)劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。比如：受托經(jīng)營獲得數(shù)量大質(zhì)量尚可的資產(chǎn)、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費(fèi)的困擾、行政管理部門特意的關(guān)照（包括行政首長的親睞及宣傳報(bào)道上的方便）等等，不一而足。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調(diào)研）上的障礙。2002年中國人大9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的“十五”計(jì)劃指明：“鼓勵(lì)非國有企業(yè)、個(gè)人和境外投資者參與國有企業(yè)改制，推動(dòng)非上市國有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)。主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。房地產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價(jià)值及價(jià)格），即非均質(zhì)商品。進(jìn)一步要肯定，同站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)比哪里都大。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。未來幾年，上海房地產(chǎn)（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，對資本的需求將大幅上升；同時(shí)，由于巨大的市場需求將使上海房地產(chǎn)開發(fā)的資金回報(bào)率超過社會(huì)平均水平。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站一定會(huì)發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，在競爭中形成若干個(gè)巨頭，為提高房地產(chǎn)市場效率作出重要貢獻(xiàn)。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。然而，消費(fèi)者要通暢地取得以上信息是有困難的。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。相信在21世紀(jì)初期，種種條件臻于成熟，國有房地產(chǎn)企業(yè)的改革會(huì)加快速度，甚至取得突破性的成果。他們對上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實(shí)力雄厚的外資也將進(jìn)入?！焙翢o疑問，房地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競爭性領(lǐng)域”，國有經(jīng)濟(jì)非固守不可。這些優(yōu)勢，除了個(gè)別項(xiàng)目之外，基本上是不合理不公平的。六、國有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場的主體之一。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。到90年代末，已形成相當(dāng)氣候。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化?，F(xiàn)在的問題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營素質(zhì)不高、規(guī)模較小；其次，在對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)上還有一些缺門；而且，在已有門類內(nèi)部的分工上比較粗放，不夠細(xì)化。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來自于香港、臺(tái)灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。21世紀(jì)初開始，住宅比例有所提高。（2）在對外開放既定國策的指導(dǎo)下，中國政府積極爭取加入WTO。這是一個(gè)任何人都會(huì)予以正確評價(jià)的數(shù)據(jù)。當(dāng)然，物業(yè)管理市場化的進(jìn)程，在21世紀(jì)第一個(gè)五年尚難完成，但它的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步是可期望的。3．物業(yè)管理的市場化水平進(jìn)一步提高。90年代中后期，政府和社會(huì)對此問題的改進(jìn)，已經(jīng)有了共同的認(rèn)識。在這種情況下，已經(jīng)不是上海要不要遵守WTO規(guī)則的問題，而是由國內(nèi)外各類企業(yè)構(gòu)成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求上海一定要按照WTO的規(guī)則行事。三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化1992年，在鄧小平理論的指導(dǎo)下，中國確認(rèn)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。實(shí)際上，僅僅在品質(zhì)較高的樓盤中，采用了若干宗新技術(shù)而已，如對講、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等。即小品要避免繁瑣、喧嘩、浮夸、過分雕琢的視覺或噪音污染；為此，容易造成光污染、化學(xué)污染的材料，如玻璃、不銹鋼、化學(xué)建材等將盡量不用或少用，多用竹木磚石鐵等自然材料。根據(jù)一部分住宅區(qū)的實(shí)踐，竹林在生態(tài)、美化及文化上的效果，均相當(dāng)好，有進(jìn)一步推廣的可能性。大生態(tài)是由大環(huán)境造成的，無法根本改變，但小生態(tài)可以通過環(huán)境設(shè)計(jì)予以局部改善。3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。即對住宅主體的每一個(gè)方面每一個(gè)角度，尤其是住宅的內(nèi)部，在適度面積的前提下，還要從人的各種需要出發(fā)，仔細(xì)深入地進(jìn)行安排。住宅主體是指居民家庭直接居住、而非小區(qū)共享的空間，它由一套套的住房集合而成。但是，借大的上海，新建住宅僅有一種主導(dǎo)風(fēng)格實(shí)在是太單調(diào)了。90年代，上海住宅風(fēng)格的發(fā)展，經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段。在檔次愈來愈多、愈來愈細(xì)化、各檔次的質(zhì)量全面提高的前提下，發(fā)展的主要趨勢是：低檔品種較多地向中檔發(fā)展。他們的進(jìn)入，不僅帶來了資金，而且?guī)砹税l(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)和住宅的新觀念、新思路、新材料、新工藝和新產(chǎn)品。以上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)技術(shù)的不足（如未能剔除流動(dòng)人口占用的住宅面積等）可能有些誤差。90年代中后期，上海的住宅市場一度呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。因?yàn)椋菏紫?，這次的需求增長有較深、較廣泛的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，而非1992年式的突然啟動(dòng)和跳躍。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。因?yàn)?，?0年代后期，中國和上海經(jīng)濟(jì)的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢。本研究運(yùn)用數(shù)量模型及經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說是變不了的。在2002年的上海市人大通過的“十五”計(jì)劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達(dá)到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個(gè)人收入增長速度的提高，推動(dòng)國內(nèi)外人才和資金向上海的流動(dòng)，也必然帶來房地產(chǎn)市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟(jì)的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時(shí)期。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場在輿論上并不為人看好。如前言所述，21世紀(jì)上海發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的定位，有了重大的積極變化。來源的不同，導(dǎo)致同一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同。統(tǒng)計(jì)部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報(bào)告政府，并向社會(huì)發(fā)布價(jià)格指數(shù)?？磥恚搯栴}的較好解決，有待于國退民進(jìn)的正常進(jìn)行、上市公司設(shè)立的公平開放和在WTO原則指導(dǎo)下市場競爭機(jī)制的充分發(fā)揮作